Inhalt des Artikels:

• Kroatien liegt im Schengen-Raum
• Die Gründe für den Anstieg der Immobilienkosten
• Chancen für ausländische Käufer
• Wichtig für Nicht-EU-Ausländer

Im Januar 2023 trat Kroatien (nach zehn Jahren EU-Mitgliedschaft) dem Schengen-Raum bei, was die Umstellung der Landeswährung (Kuna) auf den Euro beeinflusste. Trotz der Prognosen von Analysten, dass die Immobilienpreise nicht stark steigen würden, stieg der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter innerhalb eines Jahres um fast 21 %. Dies führte zu einem Rekordpreis von 3.223 € pro Quadratmeter. Natürlich hängt dieser Preis von der Lage des Objekts, dem Baujahr (d.h. ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt) und dem Zustand (ob Renovierungsbedarf besteht oder nicht) ab. Gleichzeitig meldete das Statistische Amt, dass die Preise auf dem Sekundärimmobilienmarkt in den ersten Monaten von 2024 um 9,5 % und bei Neubauten um 6,8 % gestiegen sind. Welche Prognosen gibt es für das Jahresende? Aufgrund der Preiserhöhungen und zur Absicherung seiner Bürger hat die kroatische Regierung eine Immobiliensteuer eingeführt, um die Mieten zu regulieren. Diese Steuer soll das Ungleichgewicht zwischen der Besteuerung von Kurzzeit- und Langzeitmieten beheben. Die neue Steuer gilt nicht für Wohnimmobilien für den dauerhaften Aufenthalt sowie für Objekte, die langfristig vermietet werden. Möglicherweise hat die Information über diese Änderungen in der Steuergesetzgebung eine große Anzahl von Käufern kroatischer Immobilien angezogen. Analysten sagen einen keinen weiteren Anstieg, aber eine Garantie gibt es dafür nicht.
Natürlich werden Wohnungen und Häuser überwiegend an der Adriaküste des Landes gekauft. Obwohl zu Beginn des Jahres 2024 dort oder in der Hauptstadt Kroatiens, Zagreb, kein Preisanstieg zu verzeichnen war, ist dies in anderen Regionen geschehen, wo die Immobilienpreise erschwinglicher sind. Dies liegt in erster Linie daran, dass viele ausländische Investoren nicht nur die „erste Küstenlinie“ priorisieren, sondern auch die entwickelte Infrastruktur sowie die Landschaft und Natur. Die Hauptkäufer von Immobilien an der kroatischen Küste sind seit langem Bürger Deutschlands und Österreichs, aber in 2023 und zu Beginn von 2024 wurden die meisten Transaktionen von Bürgern aus anderen Ländern durchgeführt. Dies liegt auch daran, dass in der derzeitigen wirtschaftlichen und politischen Lage viele Unternehmer es vorziehen, Ersparnisse aus Banken abzuziehen und Immobilien zu kaufen. Aufgrund der stabilen Nachfrage nach touristischen Unterkünften und Vermietungen können in den beliebten und gefragten Regionen Kroatiens die jährlichen Einnahmen aus Mieten 8-10 % erreichen.

Die Hauptziele von Ausländern auf dem kroatischen Immobilienmarkt sind:

• der Kauf eines Hauses im Süden Kroatiens als Alternative zu einem Urlaub im mediterranen Klima
• das Vermietungsgeschäft. Wie bereits erwähnt, wird dank der Touristen die Immobilie zu einer guten Quelle passiven Einkommens.
• Es gibt an der kroatischen Küste keine großen Schlösser und Wohnanlagen (wie in Spanien und Italien), was die Natur und Landschaft in ihrem ursprünglichen Zustand bewahrt und eine große Anzahl von „Ökotouristen“ und Investoren anzieht.
• Allerdings gibt es auch negative Aspekte. Es ist sehr schwierig, in Kroatien Immobilien mit Geldern von Staatsbanken zu kaufen, da die Zinssätze höher sind als in vielen anderen europäischen Ländern. Die meisten privaten Unternehmer tätigen Käufe aus eigenen Mitteln oder mit Hilfe von Krediten, die in ihrem Heimatland aufgenommen wurden. 
• Für die Unternehmer, die landwirtschaftliche Flächen erwerben möchten, hat die Regierung Einschränkungen eingeführt: Privatunternehmer dürfen nun solche Flächen bis zu 10.000 qm erwerben. Um dieses Problem zu lösen, gründen viele ausländische Investoren ihre eigene Firma in Kroatien und haben bereits das Recht auf EU-Zuschüsse sowie die Möglichkeit, Grundstücke zu kaufen, die die Einschränkungen überschreiten. 
• Zusätzlich zu den Grundstücken investieren viele Ausländer auch in Objekte in Bauphase, die einerseits preistechnisch vorteilhaft sind (sie sind günstiger als der Kauf von fertiggestellten Immobilien), jedoch andererseits energieaufwendig, da es nicht möglich ist, von diesem Objekt sofort zu profitieren oder es zum Wohnen zu nutzen. 

Trotz der Tatsache, dass der Staat in den Bau neuer Wohnkomplexe investiert, ist es aufgrund der geografischen Lage nicht möglich, alle Grundstücke für diesen Zweck zu nutzen. Daher wird es zunehmend schwieriger, ein geeignetes Objekt in beliebten Touristenregionen — Dubrovnik, der Küstenregion Istrien, Split und Zagreb — zu finden. Wir empfehlen Ihnen, auf die gewerblichen Objekte aufmerksam zu machen, die in unserem Katalog angeboten werden.
Es sollte beachtet werden, dass Bürger der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder eines der vier europäischen Länder, für die die gleichen Regeln gelten, Immobilien zu denselben Bedingungen wie Bürger der Republik Kroatien kaufen können. Sie benötigen keine Genehmigung des Ministeriums für Justiz und der Verwaltung. Für Ausländer aus anderen Ländern gelten jedoch bestimmte Anforderungen.

Hinweise für ausländische Käufer aus Nicht-EU-Ländern:

• Um Immobilien in Kroatien zu erwerben, muss eine Genehmigung vom Ministerium für Justiz und der Stadtverwaltung eingeholt werden (in dieser Phase wird die Gegenseitigkeit zwischen dem Land des Käufers und der Republik Kroatien geprüft)
• Ausländer können Immobilien in Kroatien über eine juristische Person - ein im Staatsgebiet der Republik gegründetes Unternehmen - mieten.
• Für die Registrierung von Eigentumsrechten müssen Ausländer eine OIB (Identifikationsnummer) beantragen.
• Die Immobilienübertragungssteuer (3 % des Kaufpreises des Objekts) wird vom Käufer bezahlt.
• Ausländer hinterlegen häufig eine Anzahlung (3-5 %), um den Preis eines Objektes zu reservieren, das ihnen gefällt. Dies ermöglicht es, die notwendigen Unterlagen zu sammeln und nicht die Chance auf einen vorteilhaften Kauf zu verpassen. Im Falle einer Ablehnung der Transaktion wird die Anzahlung jedoch nicht zurückerstattet.
• Bei der Durchführung der Transaktion ist es besser, die Dienste von Experten in Anspruch zu nehmen, die den Markt und die Gesetze Kroatiens kennen. Sie werden Ihnen helfen, das Verfahren zum positiven Abschluss zu bringen und betrügerische Handlungen von unseriösen Verkäufern und Maklern zu vermeiden.
• Es ist nicht möglich, durch den Kauf von Immobilien eine Aufenthaltsgenehmigung oder die Staatsbürgerschaft Kroatiens zu erhalten. Details zur kroatischen Aufenthaltsgenehmigung finden Sie im Artikel .

Kroatien ist attraktiv wegen seiner Ökologie, sauberen Strände und Mineralquellen. Die touristische Saison ist im Land ganzjährig geöffnet, und die Skiressorts stehen denjenigen in der Schweiz und Österreich in nichts nach, obwohl sie viel günstiger sind. Es gibt viele Geschäftsnischen in Kroatien, die von Unternehmern aus verschiedenen Ländern besetzt werden können: Wellness-Zentren und Spa-Hotels, Parkplätze, neue Wohnkomplexe für die lokale Bevölkerung usw. Unsere Experten helfen Ihnen, das richtige Objekt auszuwählen und den passenden Kauf zu tätigen.