Vielleicht haben Sie davon geträumt, eine Strandvilla in Bali oder eine stilvolle Wohnung in Lissabon zu besitzen – aber Sie sind nicht bereit, dauerhaft umzuziehen. Die gute Nachricht? In vielen Ländern müssen Sie nicht dort leben, um in Immobilien zu investieren. Tatsächlich heißen die globalen Immobilienmärkte ausländische Käufer willkommen, selbst solche ohne lokalen Wohnsitz.

Dieser Blog behandelt, wie Sie legal Immobilien in anderen Ländern erwerben können, ohne Einwohner zu werden, die Arten von Immobilien, die Sie besitzen können, und die wichtigen Vorschriften, die Sie vor dem Abschluss eines Vertrages beachten sollten.

1. Ist es legal, im Ausland ohne Wohnsitz Immobilien zu kaufen?

Ja – in vielen Ländern ist Wohnsitz keine Voraussetzung für den Immobilienbesitz. Sie können Nichtansässiger sein und dennoch Wohn-, Gewerbeimmobilien oder sogar Land in einigen Regionen erwerben. Allerdings gibt es einige Einschränkungen:

• In einigen Ländern ist der Grundstückseigentum für Bürger oder Einwohner eingeschränkt (z.B. Thailand, Indonesien)

• In anderen ist der Kauf über besondere rechtliche Strukturen erforderlich (z.B. Fideicomiso in Mexiko)

• Eine lokale Finanzierung ist möglicherweise nicht verfügbar, es sei denn, Sie sind Einwohner

Der Prozess ist oft offen – aber nicht immer einfach.

2. Länder, in denen Nichtansässige 2024 problemlos Immobilien kaufen können

Hier ist eine Liste der besten Reiseziele, in denen ausländische Nichtansässige Immobilien mit minimalen Beschränkungen kaufen können:

Portugal

• Nichtansässige erlaubt? Ja

• Besitzart: Freies Eigentum

• Steuervorteile: NHR (nicht gewöhnlicher Wohnsitz) gilt immer noch für einige

• Bonus: Möglichkeit, sich um das Goldene Visum zu bewerben (obwohl sich die Kriterien geändert haben)

Spanien

• Nichtansässige erlaubt? Ja

• Besitzart: Freies Eigentum

• Hinweis: Einkünfte aus Vermietungen werden besteuert, auch für Nichtansässige

• Profi-Tipp: Beauftragen Sie einen Gestor oder lokalen Anwalt, um die Dokumentation zu verwalten

Türkei

• Nichtansässige erlaubt? Ja

• Besitzart: Freies Eigentum

• Wichtigster Vorteil: Staatsbürgerschaft möglich durch Immobilien (400.000 $+)

• Einfache Prozedur: Die meisten Käufer schließen ihre Käufe mit rechtlicher Vertretung aus der Ferne ab

VAE (Dubai/Abu Dhabi)

• Nichtansässige erlaubt? Ja, in bestimmten Zonen

• Besitzart: Freies Eigentum (in Freihandelszonen) oder Erbpacht

• Warum es funktioniert: Keine Grundsteuern, Investorenvisa möglich

Mexiko

• Nichtansässige erlaubt? Ja, über fideicomiso (Banktreuhand) in Küsten-/Grenzgebieten

• Besitzart: Treuhändisch verwalteter Besitz

• Niedrige Einstiegskosten: Immobilien in Tulum, Playa del Carmen unter 200.000 $

Thailand

• Nichtansässige erlaubt? Ja (nur Eigentumswohnungen)

• Besitzart: Freies Eigentum für Eigentumswohnungen, Erbpacht für Land/Häuser

• Limit: Ausländer können bis zu 49 % eines Wohngebäudes besitzen

Griechenland

• Nichtansässige erlaubt? Ja

• Besitzart: Freies Eigentum

• Wohnsitz optional: Kaufen Sie eine Immobilie und beantragen Sie gegebenenfalls ein Golden Visa

• Achten Sie auf: Die gestiegene Nachfrage hat die Preise in Athen erhöht

Georgien

• Nichtansässige erlaubt? Ja

• Besitzart: Vollständiger Besitz

• Steuergünstig: Keine Steuern auf ausländische Einkünfte, niedrige Grundsteuern

• Schneller Prozess: Der Kauf kann binnen weniger Tage abgeschlossen werden

3. Immobilientypen, die Ausländer erwerben können

Je nach Land können Ausländer auf Einschränkungen bei den Immobilientypen stoßen:

Überprüfen Sie immer, ob Ihr Eigentum als Erbpacht (vorübergehend) oder freies Eigentum (dauerhaft, vollständig im Besitz) eingestuft wird.

4. Rechtliche & finanzielle Anforderungen für Nichtansässige Käufer

Selbst wenn erlaubt, müssen Sie Folgendes beachten:

• Steueridentifikationsnummern (TIN)

Länder wie Spanien und Portugal verlangen, dass Sie vor dem Kauf eine lokale Steuer-ID beantragen.

• Banken

Einige Gerichtsbarkeiten verlangen ein länderspezifisches Bankkonto, um Transaktionen abzuwickeln.

• Rechtliche Vertretung

Engagieren Sie einen örtlichen Anwalt oder Notar, der die Immobiliengesetze für Ausländer versteht. In Ländern wie der Türkei oder Mexiko ist dies entscheidend.

• Finanzierungsbeschränkungen

Ausländer sind möglicherweise nicht für lokale Hypotheken oder Kredite berechtigt. Erwarten Sie, in bar oder über internationale Überweisungen zu bezahlen.

5. Wie sieht es mit Steuern für Nichtansässige aus?

Obwohl Sie nicht im Land wohnen, könnten Sie dennoch Steuern als Immobilienbesitzer schulden:

• Mietsteuern: In den meisten Ländern anwendbar

• Kapitalertragssteuern: Auf Gewinne aus dem Wiederverkauf

• Jährliche Grundsteuern: Oft niedriger als in den USA oder Westeuropa

• Vermögen- oder Erbschaftssteuern: Stark variabel (z.B. Frankreich vs. Georgien)

Profi-Tipp: Konsultieren Sie immer einen internationalen Steuerberater, wenn Sie planen, Einkünfte aus der Immobilie zu erzielen.

6. Kann der Kauf von Immobilien zur Aufenthaltsgenehmigung oder Staatsbürgerschaft führen?

Ja – in vielen Ländern kann der Kauf von Immobilien als Nichtansässiger Ihnen den Zugang zur Aufenthaltsgenehmigung ermöglichen:

Es ist nicht erforderlich, einen Wohnsitz zu haben, um einzukaufen – aber der Kauf kann Ihnen später helfen, einen Wohnsitz zu erhalten.

7. Praktische Tipps zum Immobilienkauf als Nichtansässiger

• Vollmacht nutzen: Wenn Sie nicht reisen können, kann Ihr Anwalt den Deal in Ihrem Namen abwickeln

• Besitzverhältnisse überprüfen: Besonders in Ländern mit unklaren Grundstücksrechten

• Mit seriösen Entwicklern oder Agenten arbeiten: Vermeiden Sie Betrugsangebote oder überteuerte Angebote, die auf Ausländer abzielen

• Planen Sie für Wartung & Verwaltung: Sie werden nicht dauerhaft dort sein – beachten Sie Immobilienverwalter

Fazit: Globaler Immobilienmarkt ist offen – auch wenn Sie kein Einheimischer sind

Im Jahr 2024 ist die Vorstellung, dass man Einwohner sein muss, um Immobilien zu kaufen, veraltet. Egal, ob Sie ein entfernter Investor, digitaler Nomade sind oder einfach nur nach einem zweiten Zuhause suchen – Länder auf der ganzen Welt erleichtern es Ihnen, Immobilien zu besitzen, ohne umziehen zu müssen.

Von Thailand über die Türkei und Georgien bis Griechenland sind die Möglichkeiten groß – doch auch die Regeln sind es. Indem Sie Eigentumsgesetze, Steuerpflichten und rechtliche Schritte verstehen, können Sie selbstbewusst Immobilien im Ausland erwerben – auch wenn Sie keine Pläne haben, (noch) umzuziehen.