Vielleicht haben Sie davon geträumt, eine strandnahe Villa in Bali oder eine stilvolle Wohnung in Lissabon zu besitzen – aber Sie sind noch nicht bereit, dauerhaft umzuziehen. Die gute Nachricht? In vielen Ländern müssen Sie nicht dort leben, um in Immobilien zu investieren. Tatsächlich begrüßen die globalen Immobilienmärkte aktiv ausländische Käufer, selbst solche ohne lokalen Wohnsitz.

In diesem Blog erfahren Sie, wie Sie legal Immobilien in anderen Ländern erwerben können, ohne Residenz zu werden, welche Arten von Immobilien Sie besitzen können und welche wichtigen Vorschriften Sie verstehen sollten, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.

1. Ist es legal, Immobilien im Ausland ohne Wohnsitz zu kaufen?

Ja – in vielen Ländern ist Wohnsitz keine Voraussetzung für Eigentum. Sie können Nichtansässiger sein und dennoch Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder sogar Land in einigen Regionen erwerben. Es gibt jedoch einige Vorbehalte:

• In einigen Ländern ist der Grundstückserwerb nur Staatsbürgern oder Einwohnern gestattet (z.B. Thailand, Indonesien).

• Andere erfordern den Kauf über spezielle rechtliche Strukturen (z.B. fideicomiso in Mexiko).

• Lokale Finanzierungen sind möglicherweise nicht verfügbar, es sei denn, Sie sind Einwohner.

Der Prozess ist oft offen – aber nicht immer einfach.

2. Länder, in denen Nichtansässige 2024 problemlos Immobilien kaufen können

Hier ist eine Liste der besten Reiseziele, in denen ausländische Nichtansässige Immobilien mit minimalen Einschränkungen erwerben können:

Portugal

• Nichtansässige erlaubt? Ja

• Eigentumsart: Vollzugriff

• Steuervorteile: NHR (nicht gewöhnlicher Wohnsitz) gilt noch für einige

• Bonus: Möglichkeit, sich um ein Golden Visa zu bewerben (auch wenn die Kriterien sich geändert haben)

Spanien

• Nichtansässige erlaubt? Ja

• Eigentumsart: Vollzugriff

• Hinweis: Einkünfte aus Vermietungen unterliegen der Besteuerung, auch für Nichtansässige

• Profi-Tipp: Engagieren Sie einen gestor oder lokalen Anwalt, um die Dokumentation zu verwalten

Türkei

• Nichtansässige erlaubt? Ja

• Eigentumsart: Vollzugriff

• Hauptvorteil: Staatsbürgerschaft möglich durch Eigentum (400.000 $+)

• Einfacher Prozess: Die meisten Käufer schließen den Kauf mit rechtlicher Vertretung aus der Ferne ab

VAE (Dubai/Abu Dhabi)

• Nichtansässige erlaubt? Ja, in bestimmten Zonen

• Eigentumsart: Vollzugriff (in Vollzugriffsgebieten) oder Erbpacht

• Warum es funktioniert: Keine Grundsteuern, Investorenvisa möglich

Mexiko

• Nichtansässige erlaubt? Ja, über fideicomiso (Banktreuhand) in Küsten-/Grenzgebieten

• Eigentumsart: Treuhandverwaltung

• Niedrige Einstiegskosten: Immobilien in Tulum, Playa del Carmen unter 200.000 $

Thailand

• Nichtansässige erlaubt? Ja (nur Eigentumswohnungen)

• Eigentumsart: Vollzugriff für Eigentumswohnungen, Erbpacht für Land/Häuser

• Limit: Ausländer dürfen bis zu 49 % eines Eigentumswohnungsgebäudes besitzen

Griechenland

• Nichtansässige erlaubt? Ja

• Eigentumsart: Vollzugriff

• Wohnsitz optional: Kaufen Sie Eigentum und beantragen Sie bei Bedarf ein Golden Visa

• Beachten Sie: Die erhöhte Nachfrage hat die Preise in Athen steigen lassen

Georgien

• Nichtansässige erlaubt? Ja

• Eigentumsart: Voller Besitz

• Steuergünstig: Keine Steuern auf ausländisches Einkommen, niedrige Grundsteuern

• Schneller Prozess: Kauf kann innerhalb weniger Tage abgeschlossen werden

3. Arten von Immobilien, die Ausländer kaufen können

Ausländer können je nach Land auf Einschränkungen bei der Eigentumsart stoßen:

Überprüfen Sie stets, ob Ihr Eigentum im Erbpacht (vorübergehend) oder im Vollzugriff (dauerhaft, vollständig im Besitz) ist.

4. Rechtliche und finanzielle Anforderungen für Nichtansässige

Auch wenn es erlaubt ist, müssen Sie dennoch folgende Punkte beachten:

• Steuerkennnummern (TIN)

Länder wie Spanien und Portugal verlangen, dass Sie vor dem Kauf eine lokale Steuernummer erhalten.

• Bankkonten

Einige Jurisdiktionen verlangen ein lokales Bankkonto zur Abwicklung von Transaktionen.

• Rechtliche Vertretung

Engagieren Sie einen lokalen Anwalt oder Notar, der die Immobiliengesetze für Ausländer versteht. In Ländern wie der Türkei oder Mexiko ist dies entscheidend.

• Finanzierungseinschränkungen

Ausländer sind möglicherweise nicht für lokale Hypotheken oder Kredite berechtigt. Erwarten Sie, in bar oder über internationale Überweisungen zu bezahlen.

5. Was ist mit Steuern für Nichtansässige?

Auch wenn Sie nicht im Land leben, könnten Sie als Immobilienbesitzer dennoch steuerpflichtig sein:

• Mieteinkommenssteuern: In den meisten Ländern erhoben

• Kapitalertragssteuer: Auf den Gewinn aus dem Weiterverkauf

• Jährliche Grundsteuern: Oft niedriger als in den USA oder Westeuropa

• Vermögens- oder Erbschaftssteuern: Variieren stark (z.B. Frankreich vs. Georgien)

Profi-Tipp: Konsultieren Sie immer einen internationalen Steuerberater, wenn Sie planen, Einnahmen aus der Immobilie zu erzielen.

6. Kann der Kauf von Immobilien zu Wohnsitz oder Staatsbürgerschaft führen?

Ja – in vielen Ländern kann der Immobilienkauf als Nichtansässiger den Weg zur Residenz öffnen:

Wohnsitz ist nicht erforderlich, um zu kaufen – aber der Kauf kann Ihnen helfen, später eine Residenz zu erhalten.

7. Praktische Tipps für den Immobilienkauf als Nichtansässiger

• Verwenden Sie eine Vollmacht: Wenn Sie nicht reisen können, kann Ihr Anwalt den Deal in Ihrem Namen abwickeln

• Überprüfen Sie das Eigentum: Besonders in Ländern mit unklaren Landrechten

• Arbeiten Sie mit etablierten Entwicklern oder Agenten zusammen: Vermeiden Sie Betrügereien mit Off-Plan-Projekten oder überteuerten ausländisch ausgerichteten Angeboten

• Planen Sie für Wartung & Management: Sie werden nicht dauerhaft dort sein – ziehen Sie Immobilienverwalter in Betracht

Fazit: Globaler Immobilienmarkt ist offen – auch wenn Sie kein Einheimischer sind

Im Jahr 2024 ist die Vorstellung, dass man Einwohner sein muss, um Immobilien zu kaufen, veraltet. Egal, ob Sie als ferninvestierender, digitaler Nomade oder einfach als jemand, der nach einem zweiten Zuhause sucht, die Länder weltweit erleichtern Ihnen mehr denn je den Immobilienbesitz ohne Umzug.

Von Thailand über die Türkei und Georgien bis Griechenland sind die Möglichkeiten groß – aber auch die Regeln. Durch das Verständnis von Eigentumsgesetzen, steuerlichen Verpflichtungen und rechtlichen Schritten können Sie selbstbewusst Immobilien im Ausland kaufen – auch wenn Sie (noch) nicht vorhaben, umzuziehen.