Kann man Immobilien in einem fremden Land ohne Wohnsitz kaufen? Hier ist, was Sie wissen müssen.
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5.8.2025

Vielleicht haben Sie davon geträumt, eine Strandvilla in Bali oder eine stilvolle Wohnung in Lissabon zu besitzen – aber Sie sind nicht bereit, dauerhaft umzuziehen. Die gute Nachricht? In vielen Ländern müssen Sie nicht dort leben, um in Immobilien zu investieren. Tatsächlich heißen die globalen Immobilienmärkte ausländische Käufer willkommen, selbst solche ohne lokalen Wohnsitz.
Dieser Blog behandelt, wie Sie legal Immobilien in anderen Ländern erwerben können, ohne Einwohner zu werden, die Arten von Immobilien, die Sie besitzen können, und die wichtigen Vorschriften, die Sie vor dem Abschluss eines Vertrages beachten sollten.
1. Ist es legal, im Ausland ohne Wohnsitz Immobilien zu kaufen?
Ja – in vielen Ländern ist Wohnsitz keine Voraussetzung für den Immobilienbesitz. Sie können Nichtansässiger sein und dennoch Wohn-, Gewerbeimmobilien oder sogar Land in einigen Regionen erwerben. Allerdings gibt es einige Einschränkungen:
In einigen Ländern ist der Grundstückseigentum für Bürger oder Einwohner eingeschränkt (z.B. Thailand, Indonesien)
In anderen ist der Kauf über besondere rechtliche Strukturen erforderlich (z.B. Fideicomiso in Mexiko)
Eine lokale Finanzierung ist möglicherweise nicht verfügbar, es sei denn, Sie sind Einwohner
Der Prozess ist oft offen – aber nicht immer einfach.
2. Länder, in denen Nichtansässige 2024 problemlos Immobilien kaufen können
Hier ist eine Liste der besten Reiseziele, in denen ausländische Nichtansässige Immobilien mit minimalen Beschränkungen kaufen können:
Portugal
Nichtansässige erlaubt? Ja
Besitzart: Freies Eigentum
Steuervorteile: NHR (nicht gewöhnlicher Wohnsitz) gilt immer noch für einige
Bonus: Möglichkeit, sich um das Goldene Visum zu bewerben (obwohl sich die Kriterien geändert haben)
Spanien
Nichtansässige erlaubt? Ja
Besitzart: Freies Eigentum
Hinweis: Einkünfte aus Vermietungen werden besteuert, auch für Nichtansässige
Profi-Tipp: Beauftragen Sie einen Gestor oder lokalen Anwalt, um die Dokumentation zu verwalten
Türkei
Nichtansässige erlaubt? Ja
Besitzart: Freies Eigentum
Wichtigster Vorteil: Staatsbürgerschaft möglich durch Immobilien (400.000 $+)
Einfache Prozedur: Die meisten Käufer schließen ihre Käufe mit rechtlicher Vertretung aus der Ferne ab
VAE (Dubai/Abu Dhabi)
Nichtansässige erlaubt? Ja, in bestimmten Zonen
Besitzart: Freies Eigentum (in Freihandelszonen) oder Erbpacht
Warum es funktioniert: Keine Grundsteuern, Investorenvisa möglich
Mexiko
Nichtansässige erlaubt? Ja, über fideicomiso (Banktreuhand) in Küsten-/Grenzgebieten
Besitzart: Treuhändisch verwalteter Besitz
Niedrige Einstiegskosten: Immobilien in Tulum, Playa del Carmen unter 200.000 $
Thailand
Nichtansässige erlaubt? Ja (nur Eigentumswohnungen)
Besitzart: Freies Eigentum für Eigentumswohnungen, Erbpacht für Land/Häuser
Limit: Ausländer können bis zu 49 % eines Wohngebäudes besitzen
Griechenland
Nichtansässige erlaubt? Ja
Besitzart: Freies Eigentum
Wohnsitz optional: Kaufen Sie eine Immobilie und beantragen Sie gegebenenfalls ein Golden Visa
Achten Sie auf: Die gestiegene Nachfrage hat die Preise in Athen erhöht
Georgien
Nichtansässige erlaubt? Ja
Besitzart: Vollständiger Besitz
Steuergünstig: Keine Steuern auf ausländische Einkünfte, niedrige Grundsteuern
Schneller Prozess: Der Kauf kann binnen weniger Tage abgeschlossen werden
3. Immobilientypen, die Ausländer erwerben können
Je nach Land können Ausländer auf Einschränkungen bei den Immobilientypen stoßen:
Immobilientyp | Weitgehend erlaubt? | Beispielländer |
Eigentumswohnungen/Apartments | Die meisten Länder | Thailand, Indonesien, Portugal |
Häuser/Villen | Mit Bedingungen | Türkei, Griechenland, Kolumbien |
Land | Oft eingeschränkt | Thailand, Philippinen, Vietnam |
Gewerbeimmobilien | Weitgehend erlaubt | VAE, Georgien, Panama |
Überprüfen Sie immer, ob Ihr Eigentum als Erbpacht (vorübergehend) oder freies Eigentum (dauerhaft, vollständig im Besitz) eingestuft wird.
4. Rechtliche & finanzielle Anforderungen für Nichtansässige Käufer
Selbst wenn erlaubt, müssen Sie Folgendes beachten:
• Steueridentifikationsnummern (TIN)
Länder wie Spanien und Portugal verlangen, dass Sie vor dem Kauf eine lokale Steuer-ID beantragen.
• Banken
Einige Gerichtsbarkeiten verlangen ein länderspezifisches Bankkonto, um Transaktionen abzuwickeln.
• Rechtliche Vertretung
Engagieren Sie einen örtlichen Anwalt oder Notar, der die Immobiliengesetze für Ausländer versteht. In Ländern wie der Türkei oder Mexiko ist dies entscheidend.
• Finanzierungsbeschränkungen
Ausländer sind möglicherweise nicht für lokale Hypotheken oder Kredite berechtigt. Erwarten Sie, in bar oder über internationale Überweisungen zu bezahlen.
5. Wie sieht es mit Steuern für Nichtansässige aus?
Obwohl Sie nicht im Land wohnen, könnten Sie dennoch Steuern als Immobilienbesitzer schulden:
Mietsteuern: In den meisten Ländern anwendbar
Kapitalertragssteuern: Auf Gewinne aus dem Wiederverkauf
Jährliche Grundsteuern: Oft niedriger als in den USA oder Westeuropa
Vermögen- oder Erbschaftssteuern: Stark variabel (z.B. Frankreich vs. Georgien)
Profi-Tipp: Konsultieren Sie immer einen internationalen Steuerberater, wenn Sie planen, Einkünfte aus der Immobilie zu erzielen.
6. Kann der Kauf von Immobilien zur Aufenthaltsgenehmigung oder Staatsbürgerschaft führen?
Ja – in vielen Ländern kann der Kauf von Immobilien als Nichtansässiger Ihnen den Zugang zur Aufenthaltsgenehmigung ermöglichen:
Land | Weg zur Aufenthaltsgenehmigung? | Option auf Staatsbürgerschaft? |
Portugal | Goldenes Visum | Nach 5 Jahren |
Türkei | Bei Investitionen | In 6–8 Monaten |
Griechenland | Goldenes Visum | Nach 7 Jahren |
Panama | Freundliche Nationen | Nach 5 Jahren |
Es ist nicht erforderlich, einen Wohnsitz zu haben, um einzukaufen – aber der Kauf kann Ihnen später helfen, einen Wohnsitz zu erhalten.
7. Praktische Tipps zum Immobilienkauf als Nichtansässiger
Vollmacht nutzen: Wenn Sie nicht reisen können, kann Ihr Anwalt den Deal in Ihrem Namen abwickeln
Besitzverhältnisse überprüfen: Besonders in Ländern mit unklaren Grundstücksrechten
Mit seriösen Entwicklern oder Agenten arbeiten: Vermeiden Sie Betrugsangebote oder überteuerte Angebote, die auf Ausländer abzielen
Planen Sie für Wartung & Verwaltung: Sie werden nicht dauerhaft dort sein – beachten Sie Immobilienverwalter
Fazit: Globaler Immobilienmarkt ist offen – auch wenn Sie kein Einheimischer sind
Im Jahr 2024 ist die Vorstellung, dass man Einwohner sein muss, um Immobilien zu kaufen, veraltet. Egal, ob Sie ein entfernter Investor, digitaler Nomade sind oder einfach nur nach einem zweiten Zuhause suchen – Länder auf der ganzen Welt erleichtern es Ihnen, Immobilien zu besitzen, ohne umziehen zu müssen.
Von Thailand über die Türkei und Georgien bis Griechenland sind die Möglichkeiten groß – doch auch die Regeln sind es. Indem Sie Eigentumsgesetze, Steuerpflichten und rechtliche Schritte verstehen, können Sie selbstbewusst Immobilien im Ausland erwerben – auch wenn Sie keine Pläne haben, (noch) umzuziehen.
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