1. Verstehen Sie die lokalen Eigentumsgesetze

Jedes Land geht unterschiedlich mit dem Eigentum ausländischer Käufer um. In einigen Ländern können Ausländer Grundstücke vollständig besitzen, während in anderen Ländern nur Pachtverträge erlaubt sind oder ein lokaler Partner erforderlich ist.

Beispiele:

• Portugal, Spanien, Georgien: Ausländer können Eigentum im freien Besitz mit denselben Rechten wie Einheimische erwerben.

• Thailand: Ausländer können Eigentum in Form von Eigentumswohnungen besitzen, aber kein Land direkt.

• Indonesien: Sie können Eigentum durch einen Pachtvertrag (in der Regel für 30–80 Jahre) halten, nicht im freien Besitz.

• Mexiko: Immobilien innerhalb von 50 km der Küste oder Grenzen erfordern einen fideicomiso (Banktreuhand).

Bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben, konsultieren Sie einen örtlichen Rechtsexperten um die Eigentumsrechte, Übertragungsregelungen und ob Ihr Name im Grundbuch eingetragen werden kann, zu bestätigen.

2. Rechtliche Due Diligence ist unerlässlich

Der Kauf von Immobilien im Ausland ohne ausreichende rechtliche Unterstützung ist riskant. Lokale Vorschriften, Zonierungsregelungen und sogar Betrug können ahnungslose Käufer in Schwierigkeiten bringen.

Worauf zu achten ist:

• Ist der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer?

• Gibt es irgendwelche Pfandrechte, Hypotheken oder Streitigkeiten?

• Ist das Grundstück für Wohnzwecke zoniert?

• Sind alle Genehmigungen und Bauunterlagen in Ordnung?

Engagieren Sie einen unabhängigen Immobilienanwalt (keinen, der mit dem Verkäufer oder Entwickler verbunden ist), der Ihre Sprache spricht und lokal lizenziert ist.

3. Steuerliche Auswirkungen: Lokal und International

Das Eigentum an Immobilien im Ausland bringt steuerliche Verpflichtungen sowohl im Gastland als auch möglicherweise in Ihrem Heimatland mit sich.

Zu berücksichtigende Steuern:

• Kaufsteuern: Von 0% (Georgien) bis über 10% (Spanien, Frankreich).

• Laufende Steuern: Grundsteuer, Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen, Kapitalertragsteuer.

• Ausstiegsteuern: Einige Länder erheben Steuern auf den Gewinn beim Verkauf.

• Doppelbesteuerung: Sie könnten zu Hause Steuern zahlen müssen, es sei denn, es besteht ein Steuerabkommen.

Pro-Tipp: Arbeiten Sie mit einem Steuerberater für grenzüberschreitende Sachverhalte zusammen, um sicherzustellen, dass Sie konform sind und Abzüge in beiden Ländern optimieren.

4. Aufenthalts- und Visabestimmungen in Verbindung mit Eigentum

Immobilienbesitz kann oft Aufenthaltsgenehmigungen, langfristige Visa oder sogar die Staatsbürgerschaft ermöglichen – die Regeln variieren jedoch erheblich.

Im Jahr 2024:

• Portugal, Spanien, Griechenland: Goldene Visa-Programme erlauben den Aufenthalt durch Immobilieninvestitionen, obwohl einige revidiert oder auf gewerbliche Zonen beschränkt werden.

• VAE: Eine Immobilieninvestition über 204.000 $ gewährt langfristige Visa.

• Türkei: 400.000 $ in Immobilien qualifizieren für die Staatsbürgerschaft.

Gehen Sie nicht davon aus, dass alle Immobilienkäufe eine legale Aufenthaltsgenehmigung gewähren. Recherchieren Sie vorher die Visamöglichkeiten oder arbeiten Sie mit einem Einwanderungsanwalt zusammen.

5. Finanzierung einer ausländischen Immobilie

Können Ausländer im Ausland Hypotheken aufnehmen? Ja, aber das hängt vom Land ab.

Optionen:

• Lokale Hypotheken: Verfügbar in Portugal, Spanien, Thailand, VAE. In der Regel 50–70 % LTV.

• Eigenkapitaldarlehen: Von Ihrer eigenen Immobilie im Heimatland leihen, um im Ausland zu kaufen.

• Finanzierung durch Entwickler: Äblich in Projekten in der Türkei, Bali und Dubai.

Wichtige Tipps:

• Ausländische Hypotheken erfordern möglicherweise hohe Anzahlungen.

• Möglicherweise benötigen Sie einen Einkommensnachweis, Steuererklärungen und ein lokales Bankkonto.

• Die Zinssätze für Nichtansässige sind oft höher.

Vergleichen Sie lokale und internationale Optionen, um hohe Kosten zu vermeiden.

6. Währungsrisiken und -schwankungen

Der Kauf von Eigentum in einem Land mit einer anderen Währung bringt zusätzliche Komplexität und Risiken mit sich.

Tipps zur Verwaltung von Währungsrisiken:

• Sichern Sie sich durch einen Terminkontrakt oder FX-Hedging feste Wechselkurse.

• Bewahren Sie Gelder, wenn möglich, in USD oder EUR auf, wenn die Märkte volatil sind.

• Erwägen Sie Investitionen in Länder mit stabilen Währungen, wenn Sie ein vorhersehbares ROI wünschen.

Beispielsweise haben die Türkei und Kolumbien eine erhebliche Währungsabwertung erlebt, die zwar günstigere Immobilien bieten kann, aber auch Risiken birgt, wenn Sie planen, zu verkaufen oder Einkünfte zurückzuführen.

7. Immobilienverwaltung und -instandhaltung im Ausland

Es sei denn, Sie beabsichtigen, das Eigentum dauerhaft zu bewohnen, benötigen Sie einen zuverlässigen örtlichen Immobilienverwalter.

Dienstleistungen, die sie anbieten:

• Mietinkasso und Überprüfung der Mieter

• Reparaturen und regelmäßige Wartung

• Zahlungen der Versorgungsunternehmen und rechtliche Compliance

• Reinigung und Wechsel für Kurzzeitvermietungen

Dies ist besonders wichtig, wenn Sie in Airbnbs in Bali, Dubai oder Portugal investieren. Fernbesitz funktioniert nicht ohne solide örtliche Unterstützung.

8. Verstehen Sie die Marktdynamik

Kaufen Sie nicht nur, weil ein Ort schön aussieht. Studieren Sie die Angebots- und Nachfragetrends, Mietrenditen und das Wirtschaftswachstum.

Fragen Sie sich:

• Ist dies ein saisonaler Markt oder das ganze Jahr über aktiv?

• Steigt oder sinkt der Tourismus?

• Welche Wertsteigerungen wird über 5–10 Jahre erwartet?

• Gibt es Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen?

Plattformen wie Numbeo, GlobalPropertyGuide und lokale Immobilienportale bieten Ihnen einen guten Überblick über den Markt.

9. Verborgene Kosten, die Sie möglicherweise übersehen

Internationale Immobilienkäufe bringen oft zusätzliche Gebühren mit sich, die Sie nicht erwarten würden.

Beispiele:

• Notar-, Registrierungs- und Rechtsgebühren

• Instandhaltungsgebühren in Eigentumswohnungen oder geschlossenen Communitys

• Zusätzliche Gebühren für ausländische Käufer (z.B. in Kanada oder Australien)

• Übersetzungs- und Beglaubigungskosten

• Jährliche Gemeinschaftssteuern (manchmal unerwartet abgerechnet)

Holen Sie sich eine vollständige,„All-in“ Kostenschätzung ein, bevor Sie einen Deal abschließen, einschließlich Abschlusskosten, Steuern und Verwaltungsgebühren.

10. Kauf von Off-Plan oder in der Bauvorbereitung? Zusätzliche Vorsicht erforderlich

Off-Plan-Immobilien können niedrigere Preise und große Chancen bieten – bringen jedoch auch Risiken mit sich.

Risiken mindern durch:

• Kauf nur von seriösen, gut bewerteten Entwicklern.

• Überprüfung der Lieferfristen und Strafen bei Verzögerungen.

• Den Standort besuchen oder einen Gutachter beauftragen.

• Einschaltung von Treuhanddiensten zum Schutz von Einzahlungen.

Stellen Sie sicher, dass Sie denFertigstellungs- und Zahlungsplan verstehen und bestätigen Sie, dass der Entwickler lizenziert und versichert ist.

Bonus-Tipp: Kulturelle und Kommunikationsfaktoren nicht übersehen

Jedes Land hat unterschiedliche Geschäftssitten, Verhandlungsstile und Erwartungen. Missverständnisse können schnell entstehen, wenn Sie nicht gut vorbereitet sind.

Zum Beispiel:

• In Bali sind viele Immobilien mit traditionellen Landnutzungsvereinbarungen verbunden.

• In Spanien oder Italien können die Abschlussfristen deutlich länger sein als in den USA oder im Vereinigten Königreich.

• In Thailand bedeutet das Lächeln nicht immer Ja – direktes Auftreten wird nicht gerne gesehen.

Geduld, Respekt und gute lokale Partner sind entscheidend.

Fazit: Schlau kaufen, nicht schnell

Immobilien in einem fremden Land zu kaufen, ist ein mutiger Schritt, der große Belohnungen mit sich bringen kann. Doch es handelt sich nicht um einen Urlaub – es ist eine Investition. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Vorbereitung:

• Recherchieren Sie gründlich

• Stellen Sie ein Team von Fachleuten ein

• Verstehen Sie Ihr finanzielles Risiko

• Arbeiten Sie immer innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen des Landes

Mit dem richtigen Team und sorgfältiger Planung können Sie Ihren Traum vom Auslandsbesitz in eine gewinnbringende, sichere und bereichernde Realität umsetzen.