محتوى المقال:

• النظام الضريبي في إيطاليا: العوامل وتأثيرها
• المقيم وغير المقيم - الفروقات
• ضرائب شراء العقارات 
• معدلات الضرائب على ملاك العقارات
• الإيجار: ما الضرائب التي يجب دفعها 
• بيع العقارات: الأسلوب العادي والاستبدالي
• الميراث أو التبرع: الرسوم الضريبية

يطمح الكثيرون ليصبحوا ملاكًا للعقارات في إيطاليا، لكن ليس الجميع يعرفون ما الضرائب التي سيتعين عليهم سدادها في المستقبل. في إيطاليا، النظام الضريبي معقد نسبيًا. وتعتمد معدلات الضرائب على شراء وصيانة وبيع العقارات في البلاد على عدد من العوامل:

• هل أنت مقيم أم غير مقيم؟
• هل العقار المشتراة هو منزلك الأول (مكان إقامتك الرئيسي) أم منزل ثانٍ (منزل لقضاء العطلات أو للاستثمار حيث لا تعيش بشكل دائم)؟
• نوع العقار وقيمته.

من الجدير بالذكر أنه وفقًا للتشريعات الضريبية الإيطالية، فإن المعدل المفروض على المنازل الثانية أعلى بكثير، وعلى عكس المنازل الأولى، لا يتمتعون بأي مزايا. بالإضافة إلى ذلك، عند استخدام العقار لغرضه المقصود، أي كمكان رئيسي للإقامة، يمكن أن يحصل الأجنبي على حالة مقيم ضريبي. فما الفرق بينها وبين غير المقيم ضريبيًا؟ سنناقش هذا بمزيد من التفصيل.
بصفة عامة، لا توجد قيود في إيطاليا تمنع الأجانب من شراء العقارات. إلا أن مجرد شراء منزل لا يمنحك الحق تلقائيًا في الحصول على تصريح إقامة، على الرغم من أن امتلاك منزل خاص قد يسرع من إجراءات الحصول عليه في ظل ظروف أخرى: الزواج من إيطالي، والدراسة في جامعة، وممارسة الأعمال التجارية، أو العمل، وما إلى ذلك. الفرق الرئيسي بين المقيم ضريبيًا وغير المقيم هو أن غير المقيمين يخضعون للضريبة على الدخل المكتسب في إيطاليا، بينما المقيمون يخضعون للضريبة على جميع الدخل المكتسب عالميًا. الضريبة الرئيسية التي يتم دفعها عند شراء العقار هي ضريبة التسجيل (imposta di registro)، والتي يدفعها المشتري نفسه عند تسجيل الملكية. تعتمد معدلات هذه الضريبة على العديد من العوامل:

• عند شراء عقار من الفئة الراقية (مباني سكنية فاخرة، فيلات، قلاع، قصور ذات قيمة تاريخية)، يتم دفع ضريبة القيمة المضافة بنسبة 22% فقط؛
• عند تسجيل عقار كمكان رئيسي للإقامة (المنزل الأول)، يكون المعدل 2% عند الشراء من فرد، 4% من المطور؛
• عند شراء عقار غير مقيم أو كمنزل ثانٍ، يكون المعدل 9% من فرد، 10% من المطور؛
• عند تسجيل الأرض لبناء منزل، يتم دفع نسبة 9% من فرد و22% ضريبة القيمة المضافة بالإضافة إلى 200 يورو عند الشراء من المطور.

قد تشمل الرسوم الإضافية: الرسوم العقارية (50 يورو — تحويلات كاداستر أو تغيير ملكية في غرفة الكاداستر)؛ ورسوم الطابع (عند الشراء من فرد — 50 يورو، من مطور — 200 يورو)؛ وضريبة الرهن العقاري (عند تسجيل عملية مع فرد — 50 يورو، من مطور — 200 يورو) ورسوم الموثق (2-4% من القيمة المقدرة للعقار). في نفس الوقت، عند شراء العقار من فرد، تُحسب الفائدة من القيمة الكاداستر المنخفضة، وعند الشراء من المطور، تُحسب ضريبة القيمة المضافة من مبلغ البيع. عند التقدم للحصول على تصريح إقامة أو إجراء الشراء باعتباره مكان الإقامة الرئيسي، يمكن للمشتري دفع معدل تفضيلي (Prima casa) — 2% بدلاً من 9%. إذا لم يسجل المشتري العقار كمكان رئيسي للإقامة خلال 18 شهرًا بعد الشراء، فيجب عليه دفع الفرق في الضرائب بالإضافة إلى غرامة 20%.

تملك إيطاليا ضريبة ملكية جماعية واحدة، تشمل ضريبتين رئيسيتين: IMU وTARI.

IMU (Imposta municipale unica) هي ضريبة بلدية واحدة لملاك العقارات. تتراوح معدلاتها بين 0.4% و0.76% من القيمة الكاداستر. يعتمد المعدل على البلدية وحالة دافع الضرائب. تختلف أحجام IMU في جميع أنحاء إيطاليا. على سبيل المثال، أعلى معدل لها في عام 2023 كان في روما وميلانو وبولونيا — أكثر بقليل من 2000 يورو، وأقلها في أستي وكروتون (من 580 يورو إلى 674 يورو). تجدر الإشارة إلى أن هذه الضريبة تُدفع من قبل ملاك المنزل الثاني، وكذلك من قبل ملاك المباني المختلفة مثل الحظائر، والقبو، والمرآب.
إذا كان العقار مسجلاً كمكان إقامتك الرئيسي، أو كنت مالكًا لسكن فاخر، فلا تدفع الضريبة البلدية.
على الرغم من ارتفاع معدلات IMU، فإن الحكومة تمنح عددًا من المزايا الضريبية عند دفعها:

لا يمكن أن تتجاوز ضريبة المنزل الثاني الحد الأقصى 10.6 لكل 1000؛
عند تأجير منزل ثانٍ، يتم تقليل معدل IMU بنسبة ربع، وعند تأجير منزل قديم — بنسبة النصف.
يرجى أيضًا مراعاة أن المعامل قد تزيد بناءً على نوع العقار المشتراة. لذا، فإن المباني ذات القيمة التاريخية والثقافية تمتلك معاملًا مرتفعًا نسبيًا.
تقسم الدولة مدفوعات الضرائب إلى مرحلتين: القسط الأول — حتى 16 يونيو، والقسط الثاني — يجب دفع المبلغ المتبقي بحلول 16 ديسمبر من نفس العام.
تُمنح مزايا في دفع IMU أيضًا لبعض الأشخاص: 

• يتمتع المالك بحق امتلاك العقار، ولكن بدون حق استخدامه؛
• المستأجر والمقترض؛
• مالك المنزل، الذي مسجل باسم الزوج الآخر؛
• مالك هو مستأجر تخضع حالته لإجراءات الإخلاء، لكن تم تعليق ذلك بسبب الوضع الوبائي.
• يمكن العثور على أحدث معدلات IMU لعام 2024 على موقع وزارة المالية الإيطالية.

TARI (Tassa Rifiuti) هي ضريبة لإعادة التدوير والتخلص من النفايات. في السابق، كانت هناك ضريبة TASI، التي تغطي تكاليف الإنارة والتنظيف الشارعي وتنسيق الحدائق. منذ عام 2020، تم تضمينها في IMU ولم تعد تُحسب بشكل منفصل. يعتمد مبلغ ضريبة TARI على فئة العقار، والمساحة، فضلاً عن عدد الأشخاص المسجلين والمقيمين في المنزل. إذا استخدم المالك هذا السكن عدة مرات في السنة لقضاء العطلات، فيمكن منحه خصمًا يصل إلى 30%. كما أن أولئك الذين يميزون النفايات العضوية باستخدام حاويات خاصة يمكنهم الحصول على مزايا ضريبية. على سبيل المثال، تدفع عائلة مكونة من شخصين مقيمين بشكل دائم في شقة بمساحة 120 مترًا مربعًا ضريبة TARI بقيمة 305 يورو، وآخرون يعيشون في نفس الشقة بشكل مؤقت قد يدفعون لتحصيل النفايات — 205 يورو، متلقين خصمًا. بشكل عام، تعتمد نسبة ضريبة TARI في البلاد على الموقع الإقليمي للسكن: في جنوب إيطاليا، تكون الضريبة أعلى، بينما في الشرق تكون أقل نسبة. تحدد البلديات بنفسها المواعيد النهائية لدفع هذه الضريبة، وتقسم المدفوعات إلى ثلاث فترات: الأولى — حتى نهاية أبريل، الثانية — حتى نهاية يوليو، الثالثة — يجب دفعها بحلول نهاية العام. يقوم العديد من دافعي الضرائب بدفع المدفوعات مرة واحدة، ويدفعون المبلغ بالكامل، لكن في نهاية السنة يجب التحقق مما إذا كانت معدلات الضرائب قد تغيرت، إذا حدث ذلك - يجب Sدفع الإضافات، حيث أن الالتزام بحساب الضرائب والمسؤولية عن الأخطاء المحتملة أو المدفوعات المتأخرة تقع بالكامل على عاتق مالك العقار. يمكن لعملاء VelesClub Int الحصول على استشارات مفصلة حول هذا الموضوع.
إذا كان مالك العقار يعتزم تأجير العقار، فهناك مدفوعات ضريبية معينة ينتظره هنا. اعتبارًا من عام 2024، هناك فقط 3 معدلات IRPEF (وفقًا لنوع ضريبة الدخل الشخصي) (في عام 2023 كان هناك 4 منها). دعونا نستعرض طريقتين لحساب المدفوعات الضريبية بموجب اتفاقية الإيجار: الوضع القياسي والمعدل الثابت. في الوضع القياسي، يتراوح المعدل من 23% إلى 43%. في الوقت نفسه، بالنسبة لأولئك الذين حصلوا على أقل من 8500 يورو من الإيجار، تم زيادة المنطقة المعفاة من الضرائب؛ ولمن حصلوا على أكثر من 50000 يورو، تم تقليل معدل الضريبة الإجمالي بمقدار 260 يورو.

تعتبر الأكثر ربحية بالنسبة لدافعي الضرائب هي معدلات ثابتة، حيث لا حاجة للإفصاح عن الإيجار. في هذه الحالة، لا يتغير معدل IRPEF. ومع ذلك، في 1 يناير 2024، دخل قانون الضريبة الثابتة على الدخل من الإيجار قصير الأجل (حتى 30 يومًا) في العقارات (cedolare secca) حيز التنفيذ. ارتفع الرقم من 21% إلى 26% وسينطبق ذلك على من يؤجرون عدة عقارات. إذا قمت بدفع الإيجار وفقًا للنظام القياسي، فسيتم احتساب ضريبة التسجيل وضريبة الدمغة إضافيًا. لا توجد مثل هذه الرسوم بمعدل الضريبة الثابت.

تنقسم ضريبة التسجيل نصفاً بين مالك المنزل والمستأجر، وتُدفع فور تسجيل اتفاقية الإيجار. المعدل هو 2% من الإيجار السنوي، التي تتضاعف عبر سنوات العقد الحالي. في الوقت نفسه، يجب أن تكون الضريبة السنوية الدنيا على الأقل 67 يورو. تُفعل ضريبة الدمغة أيضًا عند تسجيل عقد الإيجار — 16 يورو (تكلفة الطابع) لكل صفحة من أربع صفحات.

بيع العقار. تُدفع ضريبة plusvalenza أو الضريبة البديلة على الأرباح المحققة من بيع العقار. تعادل ضريبة الأرباح الرأسمالية وبالتالي تمتلك معدلًا تصاعديًا قدره 26%. في حال كان الاقتراح الضريبي العادي (وفقًا لمعدلات IRPEF)، يتم فرض الضريبة فقط على الأرباح الرأسمالية المبلغ عنها في الإقرار الضريبي. بالإضافة إلى ذلك، هناك حالات لا تُفرض فيها ضريبة الأرباح الرأسمالية على الإطلاق:

• لمن يمتلك العقار لأكثر من 5 سنوات؛
• إذا كان المالك قد امتلك الشقة لأقل من 5 سنوات، ولكنه استخدمها في مكان الإقامة الرئيسي لفترة طويلة. 
• لمن ورث العقار أو تبرع به، اعتمادًا على درجة القرابة وقيمة العقار، ستكون نسبة الضريبة من 4% إلى 8%. الورثة المباشرين: الزوج، الأطفال، الأحفاد لا يدفعون الضريبة إذا كانت تكلفة السكن لا تزيد عن 1 مليون يورو. إذا كانت التكلفة أعلى، يتم فرض 4%. الأخوة، والأخوات، والأقارب الآخرين (حتى الجيل الرابع) لا يدفعون الضريبة إذا كانت القيمة العقارية لا تتجاوز 100 ألف يورو. بخلاف ذلك، ستكون الضريبة %6. الورثة الذين ليس لديهم صلات عائلية بالمالك المتوفي يدفعون ضريبة 8% على جميع الممتلكات الموروثة. تُفرض ضرائب على العقارات الممنوحة مماثلة لتلك المستلمة كإرث.

بالطبع، مع هذه المعدلات الضريبية المرتفعة، يفكر الكثير من الإيطاليين في المزايا الضريبية والخصومات. في هذه الحالة، يُسمح بخصم جزء من النفقات من إجمالي ضريبة الدخل السنوية. للقيام بذلك، يمكنك استخدام خيارين:

خصم النفقات من المبلغ الإجمالي للدخل قبل تكوين الضريبة. مثل: النفقات للعمال المنزليين؛ المساهمات في التوفير التقاعدي وتأمين الحياة؛ النفقة؛ المدفوعات الخيرية للمنظمات غير الحكومية.
خصم النفقات من المبلغ الضريبي بالفعل. نفقات مثل: النفقات الطبية (19% إذا تجاوزت 129 يورو)؛ تكاليف إصلاح العقارات (36%); رسوم الجامعة (19%); روضة الأطفال (إذا كانت المبلغ يتجاوز 632 يورو — 19%); اشتراك في التدريب في صالة رياضية أو مسبح (19%).
من المهم أن تكون كل هذه النفقات موثقة بإيصالات ضريبية وإيصالات تشير إلى تفاصيل المشتري ورقم التعريف الضريبي للبائع. يمكن لكل لجنة بلدية فردية في المنطقة توسيع بند النفقات للضرائب المخفضة.

للتلخيص: إن النظام الضريبي في إيطاليا ليس متاحًا ومفهومًا للجميع على الفور، ولكن خبراؤنا دائمًا جاهزون لتقديم معلومات مفصلة حول الموضوعات التي تهمك.