1. فهم قوانين الملكية المحلية

تعامل كل دولة مع الملكية الأجنبية بشكل مختلف. ففي بعض الدول، يمكن للأجانب تملك الأراضي بشكل كامل، بينما في أخرى، تكون لديك حقوق الإيجار فقط أو تحتاج إلى شريك محلي.

أمثلة:

• البرتغال، إسبانيا، جورجيا: يمكن للأجانب شراء عقارات حقوق ملكية كاملة بنفس الحقوق التي يتمتع بها المواطنون المحليون.

• تايلاند: يمكن للأجانب تملك الشقق ولكن لا يحق لهم تملك الأراضي مباشرة.

• إندونيسيا: يمكنك تملك العقار من خلال حقوق الإيجار (عادة من 30 إلى 80 عامًا) وليس كحقوق ملكية كاملة.

• المكسيك: تتطلب العقارات التي تقع ضمن 50 كم من الشاطئ أو الحدود وجود إيداع (ثقة بنكية).

قبل أن تغرم بعقار، استشر خبير قانوني محلي لتأكيد حقوق الملكية وقوانين النقل وما إذا كان يمكن أن يكتب اسمك على سند الملكية.

2. العناية القانونية أمر لا نقاش فيه

شراء العقارات في الخارج دون دعم قانوني مناسب ينطوي على مخاطر. يمكن أن تعرقل القوانين المحلية وقواعد تقسيم الأراضي، وحتى الاحتيالات، المستثمرين غير المدركين.

ما يجب التحقق منه:

• هل البائع هو المالك القانوني؟

• هل هناك أي حقوق حيازة، رهن، أو نزاعات؟

• هل الأراضي مصنفة للاستخدام السكني؟

• هل جميع التصاريح والوثائق الإنشائية مرتبة؟

استأجر محامي عقارات مستقل (ليس مرتبطًا بالبائع أو المطور) يتحدث لغتك ويكون مرخصًا محليًا.

3. تداعيات الضرائب: محلية ودولية

تأتي ملكية العقارات الأجنبية مع مسؤوليات ضريبية في كل من البلد المضيف وبلدك الأصلي.

الضرائب التي يجب النظر فيها:

• ضرائب الشراء: تتراوح من 0% (جورجيا) إلى أكثر من 10% (إسبانيا، فرنسا).

• الضرائب الدورية: ضريبة العقار، ضريبة الدخل الإيجاري، ضريبة الأرباح الرأسمالية.

• ضرائب الخروج: تفرض بعض الدول ضرائب على الأرباح عند البيع.

• ازدواج ضريبي: قد تكون مدينًا بالضرائب في بلدك ما لم يكن هناك اتفاق ضريبي.

نصيحة احترافية: اعمل مع استشاري ضرائب عابر للحدود لضمان توافقك مع القوانين واستغلال الخصومات في كلا البلدين.

4. روابط الإقامة والتأشيرات بالعقار

يمكن أن تفتح العقارات غالبًا أبواب الإقامة، أو التأشيرات الطويلة الأمد، أو حتى الجنسية - لكن القواعد تختلف بشكل كبير.

في عام 2024:

• البرتغال، إسبانيا، اليونان: تسمح برامج التأشيرات الذهبية بالإقامة من خلال الاستثمار العقاري، على الرغم من أن بعضها يتم مراجعة أو تقييد مؤخرًا للمناطق التجارية.

• الإمارات: تؤدي الاستثمارات العقارية لأكثر من 204 ألف دولار إلى منح تأشيرات طويلة الأمد.

• تركيا: يؤهل 400 ألف دولار في العقارات للحصول على الجنسية.

لا تفترض أن جميع عمليات شراء العقارات تمنح إقامة قانونية. ابحث عن خيارات التأشيرات مسبقًا أو اعمل مع محامي هجرة.

5. تمويل عقار أجنبي

هل يمكن للأجانب الحصول على قروض عقارية في الخارج؟ نعم، ولكن يعتمد ذلك على الدولة.

الخيار:

• قروض محلية: متاحة في البرتغال، إسبانيا، تايلاند، الإمارات. عادة 50–70% من قيمة العقار.

• قروض حقوق الملكية المنزلية: استعارة من عقارك المحلي لشراء في الخارج.

• تمويل المطور: شائع في المشاريع قيد الإنشاء في تركيا، بالي، ودبي.

نصائح رئيسية:

• قد تتطلب القروض الأجنبية دفعات أولية كبيرة.

• قد تحتاج إلى إثبات الدخل، وإقرارات ضريبية، وحساب مصرفي محلي.

• غالبًا ما تكون أسعار الفائدة للمقيمين غير المقيمين أعلى.

تأكد من مقارنة الخيارات المحلية والدولية لتجنب التكاليف المرتفعة.

6. تقلبات العملة والمخاطر

شراء عقار في دولة ذات عملة مختلفة يضيف مستوى من التعقيد - والمخاطر.

نصائح لإدارة مخاطر العملة:

• قم بتثبيت الأسعار باستخدام عقد مستقبلي أو Hedge FX.

• احتفظ بالأموال بالدولار الأمريكي أو اليورو إن أمكن في الأسواق المتقلبة.

• فكر في البلدان ذات الاقتصاد المستقر إذا كنت تبحث عن عوائد قابلة للتنبؤ.

على سبيل المثال، شهدت تركيا وكولومبيا تخفيضًا كبيرًا في قيمة العملة، مما قد يوفر عقارات بأسعار أقل لكن أيضًا ينطوي على مخاطر إذا كنت تخطط لإعادة البيع أو repatriate income.

7. إدارة الممتلكات والصيانة في الخارج

ما لم تكن تخطط للعيش في العقار بشكل دائم، ستحتاج إلى مدير ممتلكات محلي موثوق.

الخدمات التي يقدمونها:

• جمع الإيجار وفحص المستأجرين

• الإصلاحات والصيانة الدورية

• مدفوعات المرافق والامتثال القانوني

• التنظيف والتحولات للإيجارات قصيرة الأمد

تعتبر هذه القضية أمرًا بالغ الأهمية إذا كنت تستثمر في إيجارات على نمط Airbnb في بالي، دبي، أو البرتغال. الملكية عن بُعد لا تنجح بدون دعم محلي قوي.

8. فهم ديناميات السوق

لا تشترِ لمجرد أن المكان يبدو جميلًا. ادرس اتجاهات العرض/الطلب، وعائدات الإيجار، ونمو الاقتصاد.

اسأل:

• هل هو سوق موسمي أم يعمل طوال العام؟

• هل السياحة تتزايد أم تتناقص؟

• ما هو المتوقع أن يزداد القيمة خلال 5-10 سنوات؟

• هل هناك قيود على الإيجارات قصيرة الأمد؟

يمكن أن توفر لك منصات مثل Numbeo وGlobalPropertyGuide وبوابات العقارات المحلية صورة واضحة عن السوق.

9. التكاليف الخفية التي قد تغفلها

تأتي عمليات شراء العقارات الدولية غالبًا مع رسوم إضافية غير متوقعة.

أمثلة:

• رسوم كاتب العدل والتسجيل والأتعاب القانونية

• رسوم الصيانة في الشقق أو المجتمعات المغلقة

• رسوم على المشترين الأجانب (مثلاً، في كندا أو أستراليا)

• تكاليف الترجمة والتوثيق

• الضرائب السنوية على المجتمع (تتم فوترتها أحيانًا بشكل غير متوقع)

احصل على تقدير كامل للتكلفة