لماذا يجب أن تتجه عالمياً بمحفظتك العقارية؟

تُعزز التنوع الدولي توزيع المخاطر عبر أنظمة اقتصادية ومناخات سياسية وعملات مختلفة. بينما قد يعاني السوق المحلي من التضخم أو انخفاض قيمة العملة أو تغيرات تنظيمية، يمكن أن تساهم محفظة أوسع في تخفيف هذه الصدمات. بالإضافة إلى إدارة المخاطر، فإن الاستثمار في الخارج يفتح أيضًا:

• فرص زيادة العائد على الاستثمار

• مزايا المواطنة والإقامة

• الوصول إلى أسواق غير مُقدرة أو ناشئة

• مرونة في نمط الحياة (منازل العطلات، مراكز العمل عن بُعد)

• التحوط الجيوسياسي واستراتيجية الضرائب

الخطوة 1: تحديد أهداف الاستثمار الخاصة بك

قبل شراء العقارات في دول متعددة، يجب أن تكون واضحًا بشأن أهدافك. هل تبحث عن تدفق نقدي، تقدير، مواطنة، نمط حياة، أو تخطيط إرث؟

ملفات تعريف المستثمرين الشائعة:

• الباحث عن الدخل: يرغب في عقارات ذات عائد إيجاري مرتفع (6-10% سنويًا).

• الباحث عن التقدير: يركز على نمو رأس المال في الأسواق النامية أو الانتقالية.

• المغترب أو الرحالة الرقمي: يبحث عن وجهات مناسبة للعيش مع مزايا تأشيرات.

• المحافظ على الثروات: يهدف إلى تخزين رأس المال في عملات وأصول مستقرة (مثل سويسرا، الإمارات).

يجب أن توجّه استراتيجيتك خيارات المواقع أنواع العقارات النهج الإداري.

الخطوة 2: اختيار الأسواق المناسبة

يجب أن توفر الأسواق المثالية توازنًا بين العائد المحتمل والجدوى القانونية واللوجستية. إليك إطار عمل لمساعدتك:

أبعاد التنوع:

• من الناحية الإقليمية: أوروبا، آسيا، الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، أمريكا اللاتينية

• من الناحية الاقتصادية: مزيج من الاقتصادات الناشئة والمتقدمة

• من حيث الأغراض: مزيج من عقارات الإيجار، الاستثمارات المركزة على التقدير، وأصول نمط الحياة

اختيارات ساخنة لعام 2024 حسب الاستراتيجية:

الخطوة 3: فهم القوانين والقيود المحلية

تمتلك كل دولة قواعدها الخاصة بشأن ملكية الأجانب. بعض الدول تسمح بملكية حرة بنسبة 100%، بينما تحدد غيرها الملكية بعقود الإيجار أو تتطلب شريكًا محليًا.

نقاط رئيسية للبحث:

• هل يمكن للأجانب شراء العقارات بحرية؟

• هل هناك مناطق أو أنواع عقارات مقيدة على المحليين؟

• ما هي شروط عقد الإيجار للأرض (إذا لم تكن ملكية حرة)؟

• هل هناك ضرائب على ملكية الأجانب أو مكاسب رأس المال؟

• هل يوجد تمويل متاح لغير المقيمين؟

أمثلة:

• تايلاند: لا يمكن للأجانب امتلاك الأرض، ولكن يُسمح بالتملك حتى 49% من المبنى.

• البرتغال: مفتوحة للأجانب، بالأخص من خلال تأشيرات الإقامة مثل D7/D8.

• الإمارات: تقدم مناطق ملكية حرة للأجانب في دبي وأبوظبي.

الخطوة 4: الاستفادة من الهياكل القانونية والمالية المناسبة

يعد المستثمرون الأذكياء الهياكل القانونية والضريبية الفعالة التي تتناسب مع استراتيجيتهم.

الخياران:

• الاسم الشخصي: سهل ولكن يعرضك للمسؤولية الشخصية وقضايا الإرث.

• شركة ذات مسؤولية محدودة دولية أو كيان خارجي: رائع من حيث الخصوصية والتخطيط الضريبي (مثل جزر العذراء البريطانية، ديلاوير، المناطق الحرة في الإمارات).

• الصناديق أو المؤسسات: مفيدة لتخطيط الإرث وحماية الأصول.

تأكد دائمًا من استشارة خبير قانوني وضريبي محلي في البلد الذي تستهدفه و في بلد إقامتك لتجنب الازدواج الضريبي أو الغرامات.

الخطوة 5: تنويع فئات الأصول وأطر الزمن

تشمل المحفظة الصحية أنواعًا مختلفة من العقارات مع ملفات تعريف خطر/عائد متنوعة.

أفكار تنويع ذكية:

• إيجارات قصيرة الأجل (مثل: بالي، تولوم): عائد مرتفع، لكن متقلب

• الإيجارات السكنية طويلة الأجل (مثل: ضواحي لشبونة): مستأجرين ثابتين، أقل من الشغور

• العقارات التجارية/التجزئة (مثل: دبي، الرياض): مراكز أعمال، قيمة إيجار أعلى

• مشاريع تطويرية: فرص مرتفعة ولكن أكثر خطورة؛ جيدة في الأسواق الناشئة

تعتبر مدة الزمن مهمة أيضًا:

• 1-3 سنوات: عقارات سريعة البيع أو تأجير

• 5-10 سنوات: زيادة في رأس المال

• 10+ سنوات: تخطيط الإرث والحفاظ على الثروة

الخطوة 6: التخطيط لإدارة العقارات في الخارج

يبدو أن ملكية العقارات العالمية أمر جذاب، لكن بدون إدارة عقارية قوية، يمكن أن تصبح مرهقة.

خياراتك:

• مديرو العقارات المحليون: تعاقد مع وكالات محلية موثوقة (يفضل أن يكون لها طاقم يتحدث الإنجليزية).

• مقدمو استثمارات جاهزة: يقدمون استثمارات