在马达加斯加购买二手房地产：转售机会指南

为何马达加斯加吸引二手房买家

马达加斯加独特的生物多样性、低廉的生活成本以及尚未开发的房地产潜力，形成了罕见的结合。对于寻求具有长期生活方式或投资价值的热带目的地的人来说，该国的二手房地产市场值得深入探索。与计划外建设或投机性海岸度假村不同，二手房市场提供的都是已经建成的住宅、公寓和别墅，位于可居住且服务完善的区域。这些区域包括首都地区、港口城市和生态旅游带，均提供即时可用性和更高的透明度。

马达加斯加的二手房类型多样，从经典的法式殖民住宅到现代城市公寓、郊区别墅，以及小规模的商业地产如客栈或咖啡馆。大多数房产为个人拥有或拥有可转让的租赁合同。对于外国买家而言，购买二手资产可确保较低的入市价格、可靠的产权历史，以及在决策前评估邻里、基础设施和法律清晰度的机会。

什么算作马达加斯加的二手房地产

二手（或转售）房地产是指已经建成、至少合法转让一次，并在公开市场上再次出售的任何房产。在马达加斯加，这包括：

• 安塔那那利佛、塔马塔夫、马哈琼加和菲亚纳兰楚阿的公寓
• 郊区的独栋住宅和别墅
• 靠近旅游区域的海滨客栈或改建的住宅单元
• 住宅-商业混合体（咖啡馆、带上层公寓的商店）
• 局部施工或已完成基础的土地

这些房产提供真实的可见性——买家可以检查实体结构，与邻居交谈，评估道路和公共设施，了解社区动态。这是相较于购买未经验证的开发项目或预建项目的主要优势。

在马达加斯加购买二手房的优势

1. 每平方米价格更低

与许多非洲或印度洋国家相比，马达加斯加的房地产成本显著较低。二手房通常以低于市场重建价值的价格出售，尤其是在首都地区以外的地方。在老旧社区、继承物业和高需求区域维护不足的房屋中，常能找到良好的交易。

2. 即时可用性

与规划外投资不同，二手房可随时入住或出租。这对希望迁居、退休或小规模投资以产生收入的买家极具吸引力，无需等待项目完成。

3. 完善的基础设施

许多二手房位于城市中心或发展成熟的城镇，那里已经配备了道路、公共设施、学校和医院。这减少了未来政府规划或私人公用设施扩建的需求。

4. 议价灵活性

私人卖家通常愿意接受折扣、分期付款，或包括家具和配件。一些卖家因家庭原因、移民或继承而急于出售，从而为买家提供有利条件。

5. 文化遗产与风格

在安塔那那利佛和菲亚纳兰楚阿等地区，许多二手住宅采用殖民建筑风格，拥有宽敞的庭院和传统材料。这些房产可以恢复为独特的使用或长期居住，富有文化价值。

二手房地产的热门城市和地区

安塔那那利佛

作为首都，安塔那那利佛拥有最大数量的公寓、独立住宅和混合用途建筑。二手公寓的价格从$30,000到$80,000不等，而郊区的家庭住宅起价为$60,000。已建成基础的城市土地也很常见。

塔马塔夫（Toamasina）

作为东海岸的主要港口城市，塔马塔夫提供靠近海滩的物业、客栈和低层别墅。二手房的价格从$50,000起，受益于旅游和航运行业的需求。

诺西比（Nosy Be）

这个度假岛深受欧洲买家的喜爱。靠近海岸的二手别墅和住宅起价约$100,000，通常附带现有的出租许可证或旅游使用权。这里的房产转售市场比乡村更为活跃。

菲亚纳兰楚阿

作为马达加斯加南部的文化和教育中心，菲亚纳兰楚阿正逐渐成为可负担二手住房的目的地。公寓的价格在$25,000到$45,000之间，而大型住宅的价格从$55,000起。

马哈琼加

马哈琼加位于西北海岸，结合了贸易、地方商业与海岸生活方式。靠近水域或港口地区的老房子往往可供转售，特别是在那些从工业转变为住宅用途的区域。

马达加斯加二手房地产的法律框架

1. 外国所有权限制

外国人无法直接拥有马达加斯加的土地，但可以拥有建筑物和长期租赁权。实际上，大多数外国人在可续期的99年租赁结构下购买房地产，无论是以个人名义还是通过注册的马达加斯加公司。

2. 权属登记与尽职调查

所有房地产必须在土地登记办公室（Conservation Foncière）注册。买家必须核实产权历史、无抵押权、符合当地规划规则和税务状态。与新建房屋相比，二手房通常有更丰富的文件资料。

3. 公证程序

购房必须通过注册公证人进行，该公证人负责核实、起草合同和转让产权。通常会签署一份初步协议（compromis de vente），并支付10%的定金，随后进行正式的产权转让。

4. 交易税与费用

• 转让税：成交价的5%
• 公证费：通常为交易金额的1-2%
• 注册费：固定费用大约为$150-250

5. 外国买家的租赁结构

外国人可以从马达加斯加国籍或市政当局租赁土地，并拥有建筑物的所有权。在某些区域，自由产权可以转让给地方注册的公司，外国买家持有股份。

谁在马达加斯加出售二手房?

• 出售继承房地产或迁居的当地家庭
• 返回祖国或退出小型投资项目的外籍人士
• 出售联排商业/住宅空间的小企业主
• 出售资本重新投资的客栈或度假别墅的业主
• 出售旧项目中未售出的库存的房地产开发商

购买二手房地产时需要注意什么

• 房屋结构状况：检查基础、屋顶、潮湿和必要的设施
• 法律清晰度：确保完全注册且无继承纠纷
• 环境风险：某些海边或山坡的房产可能面临侵蚀或季节性洪水的风险
• 社区融合：城市区域的二手房在服务融入方面表现较好
• 土地权益：确认该物业是自由产权（马达加斯加买家）还是租赁产权（外国人）

VelesClub Int. 如何协助二手交易

VelesClub Int. 为探索马达加斯加二手房地产市场的国际买家提供定制的帮助：

• 筛选过的房地产列表，附有验证文件
• 与持证的马达加斯加公证人合作进行法律尽职调查
• 为外国买家构建租赁协议
• 提供注册、税务和公司结构方面的支持
• 售后服务：协助装修、物业管理和转售策略

结论：马达加斯加的二手市场提供了可负担性和文化深度

对于那些寻求在生物多样性丰富、文化底蕴深厚的环境中购买可负担房地产的人，马达加斯加的二手房市场提供了真实的价值。从殖民区的经典别墅到度假岛的客栈，二手资产不仅提供清晰的购买选择、即时可用性，还提供灵活的议价空间。虽然法律框架需要关注，但外国买家能够确保长期租赁权，对结构与使用权拥有完全控制。

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