阿斯塔纳市场准备好的二手房地产高对比度的建筑设计位于行政核心区域

为什么阿斯塔纳的二手房地产吸引全球投资者

阿斯塔纳，哈萨克斯坦在伊希姆河畔的未来主义首都，已转变为主要的政治、文化和商业中心。对于讲英语的买家——外交官、外籍专业人士和全球退休人员而言，阿斯塔纳的二手房地产提供现成入住的公寓、苏联时期的联排别墅以及现代高层建筑，价格比新开发项目低10%–20%。转售物业能提供即时现金流、稳定的租赁需求，并根据哈萨克斯坦民法典完成简单的产权转让。由于政府工作人员、国际企业租户及大学生的稳定租住，阿斯塔纳的二手市场在这个适合增长的城市里提供了生活便利和吸引人的收益。

主要区域及租赁驱动因素

耶西尔区，阿斯塔纳的著名行政区域，拥有面朝议会和总统府的现代公寓。这些全装修的单元对政府官员和外交居民的回报率为4%–5%。附近的阿拜大街上的苏联时期联排别墅吸引了来自纳扎尔巴耶夫大学的学术租户，提供稳定的5%–6%长期回报。受博览会活动和国际会议吸引的短期租客，通过持牌旅馆运营商管理时，收益可提升至7%–8%。

在萨里亚尔卡区，靠近汗沙特尔和国家图书馆的中层住宅小区的二手公寓，售价比计划建设的塔楼低15%。这些单元通常由搬迁家庭出售，能为跨国银行员工、阿斯塔纳哈布科技园的IT公司及城市临床医院的医疗专业人员提供5%–6%的收益。增值买家会翻修厨房、升级暖通空调系统，并改善电梯大厅，从而实现20%–25%的租金上调。

左岸（索尔图斯特克-阿斯塔纳）的郊区，如奥尔肯和土库曼斯坦公园，提供配备有花园、安保停车位及健身中心的高层二手公寓。这些于2010年代初竣工的二手单元，能为在博览会2017遗留设施、外交使团和地区非政府组织工作的家庭提供5%–7%的收益。与新轻轨（LRT）线路及规划中的绿道相邻的地理位置，使得这些房产的入住率保持在90%以上。

非居民的法律、税务和融资要点

购买阿斯塔纳的二手房地产遵循哈萨克斯坦透明的民法程序。产权检查在统一房地产登记中心进行，交易费用包括登记税（0.5%）、公证人费（1%）和测绘服务（0.1%），总计约为销售价格的1.6%。非居民无需特殊批准即可购买高达0.5公顷的城市土地或多个住宅单元。

主要考虑因素包括：

• 物业税：每年按评估价值的0.1%–0.3%征收，依据建筑年龄和区域分类而异。
• 资本利得：五年后出售的免征；五年内交易的盈利需缴纳10%的税。
• 融资：哈萨克银行（哈利克银行、卡斯皮银行、俄罗斯储蓄银行）向符合条件的外国人提供高达70%贷款价值比（LTV）的抵押贷款，利率接近9%–11%年利率，许多买家将本地融资与母国的过渡贷款结合使用。

聘请当地律师和持证经纪人可以确保反洗钱合规性，验证多单元大楼的公寓协会储备，并确保顺利的托管处理。买家应获得结构和能效审查，尤其在老旧的苏联时期建筑中，以识别可以带来购买优惠的现代化机会。

阿斯塔纳不断扩展的交通网络支持了二手物业的市场价值。新建的轻轨线路穿越耶西尔河，以及计划中的地铁扩展，提高了距车站300米内单元的售价5%–7%。升级的主干道——南北旁道和友谊公路——缩短了到机场和商业园区的通勤时间，提高了如凯伦和努尔乔尔大街等二手房产的需求。

租户需求涵盖政府机构、国际组织和联合国办事处，维持了Shiftube和博览大道附近二手公寓的长期租赁。在纳扎尔巴耶夫大学和国会中心的学术和会议访客为服务性二手公寓带来了短期收入。阿斯塔纳的专业物业管理公司协调租赁、维护和财务报告，提供给海外业主相对被动的现金流。

新兴的微利机会包括位于卡班拜·巴特尔大街上的历史联排别墅——适合转型为精品旅馆——以及位于采连格勒微区的前大使馆物业，那里的二手别墅经过翻新后可实现20%–30%的租金上调。前瞻性的买家将收购与博览会遗留项目和轻轨阶段公告相结合，以捕捉阿斯塔纳动态二手市场中既能带来即时租金收益又具备中期资本增值的机会。