古巴二手房地产：转售物业与法律准入指南

为何古巴的二手房地产市场吸引全球关注

古巴拥有独特且历史悠久的房地产市场，尤其适合那些对二手房感兴趣的人。从哈瓦那的殖民时代联排别墅到革命后期的混凝土建筑，再到瓦拉德罗的海边住宅，古巴的转售住房库存融合了特色、地理位置和价值。尽管该国在政治结构上仍是社会主义，但自2011年以来的房地产改革为个人购房、转售交易和国际合作创造了空间，尤其是对于古巴人及居民而言。

对投资者、与家人有联系的移民或身在国外的古巴国民而言，二手市场提供了实实在在的好处：成熟的地段、历史的魅力、社区背景，以及与新建房相比，通常更低的价格。了解法律限制和实际策略是高效进入这一市场的关键。

谁可以在古巴购买二手房地产？

1. 在古巴的古巴公民

他们可以购买、拥有和出售一处主要住所和一处度假物业。二手市场几乎完全由古巴家庭之间或海外归国的古巴人之间的交易所主导。

2. 生活在国外的古巴公民

尽管他们直接拥有物业的能力有限，许多人通过家人进行购买或在古巴建立合法居留，以便利交易。这类买家在哈瓦那、马坦萨斯和圣地亚哥的转售市场中非常常见。

3. 与古巴人结婚的外国人

外国配偶可以成为共同业主，或通过结婚和居留身份促进购买。他们通常参与家庭住宅、共享居所或退休规划的二手市场。

4. 合法居留者（非公民）

在极少情况下，获得长期居留许可以及与古巴公民结婚或受雇于政府或国际机构的外国人可能有资格购买房地产。

5. 通过合资企业的投资者

尽管外国人尚未能够直接购买物业，许多人通过与古巴国籍的合作伙伴来管理或改进二手物业，尤其是租赁或旅馆安排。

古巴的二手房屋类型

1. 哈瓦那老城和特立尼达的殖民风格住宅

这些历史悠久的房屋具有高天花板、内部庭院和装饰性外立面。许多房屋结构良好但需要翻新。根据位置和面积，价格范围从30,000美元到120,000美元不等。

2. 苏联时期的公寓

这些单位建于1960年至1980年，分布在维达多、普拉亚和哈瓦那中心等街区。它们通常价格实惠，售价在15,000美元到40,000美元之间，且供给充足。

3. 瓦拉德罗和东海滩的海边别墅

尽管外国人直接拥有的情况有限，但许多房产通过家庭网络进行转售。其中一些用作持牌民宿，提供强劲的租赁潜力。

4. 带建筑物的农村住宅和农业用地

在皮纳尔德里奥或西恩富戈斯等省份，农业用地上的转售住宅被用作本地居住或小型企业。这些房产可能涉及土地使用权相关的法律问题。

5. 多家庭住宅或分割物业

古巴和圣地亚哥常见的老旧物业被分割成多个单元。这些房产理想适合多代同堂或租赁使用，前提是相关文件得到核实。

古巴的物业转让流程

1. 注册和所有权验证

每项房地产交易必须在财产登记办公室进行注册。这将确认法律所有权、交易有效性和所有权历史。许多房屋的记录不完整或过时，必须在出售前进行更新。

2. 法律合同和公证流程

销售需要起草公证合同，通常是在买方和卖方之间进行身份验证。法律认可的公证人需监督所有物业转让。

3. 付款程序

交易通常以古巴比索（CUP）进行，尽管价格通常以外币等值形式非正式表达。必须使用官方渠道进行银行转账。农村地区，仍然存在实物交换或家庭安排的情况。

4. 交易税和费用

• 财产转让税：评估价值的4%
• 公证和注册费用：通常低于500美元

5. 继承和家庭转让

许多转售住宅是通过继承的方式转让，并由多个家庭成员共同分享。在购买之前，必须确认所有法定继承人已签署同意书，且不存在标题权益的争议。

购买古巴二手房地产的好处

1. 真实的建筑与文化价值

与现代开发项目不同，二手房通常具有独特的19和20世纪建筑风格，拥有创意布局、阳台和原始细节，非常适合修复或遗产项目。

2. 交通便利的城市位置

大多数二手物业位于步行可达的社区，周围有市场、学校和文化机构，尤其是在哈瓦那、圣克拉拉和卡马圭。

3. 实惠的价格

与加勒比邻国相比，古巴每平方米的价格相对较低。即使在哈瓦那市中心，适宜居住的转售单位价格也能低于50,000美元，远低于牙买加、巴哈马或多米尼加共和国的市场价格。

4. 租赁或商业用途的机会

合法注册为“casa particulares”的物业可以用于短期租赁，提供稳定的收入，尤其在海滩或市中心附近。二手房通常已经持有此类许可证。

5. 个性化潜力

大多数转售房屋以未家具或原始状态出售，为买家提供了翻新、现代化或根据个人或商业用途改造空间的机会。

二手市场中的挑战与风险

1. 所有权清晰度

一些房屋由于继承问题、未经注册的新增部分或非正式转让而出现文件不完善的情况。买家必须仔细审核历史，确保产权转让的正确性。

2. 法律所有权限制

非古巴公民在物业获取上面临严格限制。交易必须通过结婚、居住或合伙的方式进行，且目前还不允许单独的外国人在指定的开发区之外进行购买。

3. 房产状况

许多二手房因维护延期或材料过时而需要修缮——如水管、电气、结构等。翻新规划应纳入总成本考虑。

4. 货币与支付法规

双重货币体系（CUP与MLC）影响价格、银行转账和官方注册。建议寻求专业财务建议以处理合法转让，防止低报风险。

5. 官僚延误

古巴的物业销售可能缓慢，文件处理可能需要几周。法律监督、经验丰富的专业代理和耐心是成功交易的关键。

VelesClub国际如何协助古巴的转售交易

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• 通过经过验证的业主和房源进行物业寻源
• 对法律状态、所有权权益和城市规划进行尽职调查
• 为外国买家通过居留或家庭关系搭建合作伙伴结构
• 与古巴公证人和法律顾问协调
• 支持翻新、租赁许可证申请及长期规划

结论：古巴的二手市场为何值得关注

尽管政治和法律复杂，古巴的二手房地产市场在加勒比地区中文化底蕴丰富、建筑独特且价格实惠。对于那些与该国有联系或能够驾驭当地规则的人来说，这里提供了拥有生动历史的一片土地的机会，无论是为了个人使用、家族传承，还是作为酒店业务。

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