威尼斯投资房产列表 - 适合外国投资者环绕运河与嘉年华灯光的房产

意大利威尼斯的房地产：永恒魅力与高租赁吸引力

为何在威尼斯投资房地产

威尼斯不仅仅是一座城市，它是世界的象征。该市建立在100多个由运河和桥梁连接的小岛屿上，提供无与伦比的生活体验，没有汽车，深厚的传统和永恒的美丽。从投资的角度来看，威尼斯是一个难得的机会：由于严格的保护法律，有限的供应与来自游客、艺术爱好者和高净值个人的不断高需求相结合。作为联合国教科文组织世界遗产名录的保护地，历史中心几乎不可能出现新开发项目，从而保留了城市的真实性，并推动了房地产的稀缺性——这是长期价值增长的关键因素。

投资威尼斯不仅仅是关于位置——更是关于在历史中占有一席之地。该市每年接待数百万游客，而可用的房产数量却保持严格控制。这种失衡创造了一个适合出租和转售的韧性市场。合法注册用于旅游出租的物业可以在特别受欢迎的地区，如圣马可广场、里亚托桥或大运河附近，收取高达每天的异常租金。

可供选择的房地产类型

威尼斯提供多种房产类型，但所有这些房产都具有历史特征。买家将会遇到数百年的宫殿、运河边的公寓以及装饰有原始壁画和木梁的联排别墅。在多尔索杜罗、圣十字和圣保罗等区，您会发现经过精心修复的公寓，在保留原始威尼斯魅力的同时适应现代生活。这些物业通常拥有高天花板、镶嵌地板和俯瞰狭窄运河或生动庭院的阳台。

对于那些寻找更为宁静或住宅选项的人来说，朱代卡和丽都提供绿意盎然的宽敞公寓以及更现代的基础设施，包括电梯和停车位（在威尼斯本地非常罕见）。在本土，梅斯特和马尔盖拉提供更实惠的住房选择，更方便前往高速公路和机场，吸引通勤者或寻求长期租赁的居民。近年来，对将较大历史性质的物业改造成精品酒店或服务公寓的兴趣日益增长——这一模式在保护遗产的同时实现强效收益。

外籍人士购买与法律事项

意大利对外籍买家没有限制，使威尼斯对国际投资者完全开放。购买流程透明，但涉及多个步骤。买家必须获得意大利税号（codice fiscale）并开设当地银行账户。所有交易均通过公证人（notaio）进行，他负责核实所有权、处理尽职调查并在意大利土地登记处注册契约。

在许多建筑已有数百年历史的威尼斯，购买之前进行详细的调查至关重要。由于由监督机构（Soprintendenza）管理的保护法规，翻新可能需要特殊许可证。对外立面、窗户或结构元素的更改——甚至内部的修改——通常需要获得批准。VelesClub Int.帮助客户掌握这一过程，提供法律支持、建筑咨询并与当地政府机构协调。税费包括登记税（2%-9%）、公证费（1%-2%）以及（从开发商购买时可能的）增值税。

房地产价格与租金收益

历史中心的价格因位置和状况而异。在圣马可和多尔索杜罗等优质地区，预计每平方米价格在€6,000至€10,000之间，优秀物业超过€12,000/m²。位于卡纳雷吉奥和圣十字的公寓则提供更好的价值，价格通常在€4,000至€6,000/m²之间。需要翻新的房产可能降至€3,500/m²以下，提供增值投资的机会。

威尼斯的短期租赁收益在意大利名列前茅。位于中心位置的两居室公寓在旺季期间可带来每晚€150-€300的收入。即使在更严格的许可规定下，合法的旅游出租（完全注册）的入住率在4月到10月及威尼斯双年展和狂欢节等高峰活动期间几乎满员。短期租赁的年毛收益可达6%-9%，而长期租赁居民的平均收益在3%-4%之间，具体取决于地点和大小。

社区与生活方式

威尼斯是一座充满对比的城市，每个社区提供独特的生活方式和投资概况。基亚亚是高档且优雅的，拥有树木成荫的街道、奢华精品店，且靠近海岸。波西利波是一个住宅区，位于山丘上，俯瞰那不勒斯湾，适合高端生活。沃梅罗位于城市上方的山丘上，以安全性、地铁通达性和绿地而受到家庭和专业人士的青睐。

威尼斯的各个区（sestieri）提供不同的氛围：

• 圣马可：威尼斯的心脏，最高价格的主要旅游区。
• 多尔索杜罗：艺术与学术的中心，拥有画廊、学生和优雅公寓。
• 卡纳雷吉奥：较为本地且住宅化的地区，价值显著且租赁兴趣日益增长。
• 圣十字与圣保罗：历史悠久但更接地气，适合中档投资。
• 卡斯特罗：形态各异，从游客众多的斯基亚沃尼河滨到更深处的宁静、真实地带。

朱代卡和丽都提供宁静、空间和绿地，而梅斯特和马尔盖拉则在跨大陆桥的地方提供郊区价格和现代基础设施。在威尼斯的日常生活是无车的、艺术的，并充满仪式感——从里亚尔托的市场到宁静运河上的开胃饮品。凭借世界级的活动、博物馆和美食，威尼斯吸引着重视回报与精致的投资者。

谁在威尼斯购买房地产

威尼斯的买家群体多样，许多买家是寻求独特性和遗产的欧洲或美国二手房买家。其他人则是将历史公寓改造为有执照的度假租赁或寻找具有历史意义的独特房产的艺术收藏家。生活方式买家包括退休人员、创作者和为了更慢节奏和文化沉浸而迁移的情侣。

一些买家来自意大利北部或法国，因威尼斯的魅力和盈利能力而被吸引。其他是远程工作的外籍人士，欣赏这座城市的可步行性、宁静的运河和迷人的景色。高净值个人投资于大型单位或宫殿，供私人使用或家庭财产。此外，来自东欧、中东及亚洲部分地区的买家也越来越关注，尤其是那些希望在稳定的西欧市场寻找高端资产的买家。

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