马赛的资本增长房地产机会投资门槛低，租赁需求旺盛，长期城市发展潜力

马赛房地产投资：高回报、城市发展与地中海魅力

为什么马赛是法国房地产投资的领先城市

马赛是法国第二大城市，也是普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸大区的首府，目前正在迅速成为欧洲最具活力的房地产投资市场之一。凭借其独特的经济适用性、城市更新、港口经济、文化丰富性和地中海气候，马赛为寻求租金收入、资本增值或混合策略的投资者提供了绝佳机会。

尽管许多法国城市的房价已趋于饱和，马赛的房产仍相对低估，特别是考虑到其沿海位置、国际机场、主要港口以及逐渐成为商业和科技中心的身份。从学生公寓到短租房，再到长期家庭住房和翻新后的阁楼，马赛几乎可以满足所有房地产投资的形式。

马赛的主要投资形式

投资者可以根据预算、风险偏好和目标租户从马赛的多种物业类型和租赁策略中进行选择：

• 市中心公寓：特别是在卡斯特兰、隆尚和省政府等区域，这里历史建筑对年轻专业人士和游客具有强烈吸引力。
• 学生单间和合租公寓：靠近如艾克斯-马赛大学等各大高校，在学季期间需求稳定。
• 短期租赁：靠近旧港、海滨大道或拉乔列特的物业，全年吸引邮轮乘客和周末游客。
• 别墅和联排别墅：在如鲁卡斯-布朗或圣巴尔纳贝等社区非常适合家庭或中高档家具租赁。
• 重建区域的新建单位：特别是在欧罗美地海或圣查尔斯，正在进行的城市重建提升了长期价值。

马赛市场的灵活性使投资者能够量身定制他们的策略——从高回报的短期出租到新兴地区的长期资本增长。

租金收益和需求趋势

马赛的租赁市场受益于多样化的租户群体：学生、专业人士、数字游牧者、邮轮行业工作人员和游客。该市拥有多所大学、国际学校以及日益增长的初创公司和远程工作者，一切都在推动着不断增长的住房需求。

各区域预估的毛租金收益率：

• 1和6区（卡斯特兰、省政府）：3.5%–5%，流动性高且需求稳定。
• 3和15区（美丽的梅、卡布塞尔）：6%–9%，在正在进行城市更新的崭露头角区域收益强劲。
• 7和8区（恩东梅、海滨大道、佩里耶）：2.5%–4%，奢华区域具长期资本增值潜力。
• 5区（拜尔、提莫内）：5%–6%，因靠近医院和大学而对医疗人员及学生颇具吸引力。

靠近海岸、港口或老城区的带家具和季节性租赁通常能收取较高的夜租，尤其是在夏季和重大活动期间。然而，短期租赁的法规需要关注法律结构和注册要求。

马赛的价格与增值潜力

马赛仍然是少数几个被认为房地产仍然可负担的法国主要城市之一。尽管过去五年来因城市投资、基础设施升级和日益显著的知名度，房价稳步上涨，但每平方米的平均价格仍远低于巴黎、里昂或尼斯。

各区平均价格（2024年估算）：

• 市中心（1、6、7区）：€3,300–€4,500/m²
• 欧罗美地海区（2和3区）：€2,600–€3,800/m²，具体取决于楼盘质量和翻新程度
• 佩里耶和普拉多（8区）：€4,500–€6,000/m²，适用于高档物业
• 提莫内和圣皮埃尔（5和12区）：€2,800–€3,500/m²，适合家庭居住
• 外围地区（15、16、14区）：€1,800–€2,600/m² —— 进入门槛最低，潜在收益最高

该市正在进行的开发项目——包括商业中心、翻新码头和欧罗美地海项目——正在推动价格增值和基础设施质量，使以前被忽视的区域对前瞻性投资者更具吸引力。

投资者最佳社区

每个马赛社区都有自己独特的投资特征。以下是值得考虑的关键区域：

• 拉乔列特（2区）：作为欧罗美地海更新的一部分，这个临水商业和住宅区吸引了专业人士和游客。新建物业和阁楼改建的需求量很大。
• 美丽的梅（3区）：一个曾经的工业区，正在经历创意和文化复兴。低购房价格，有潜力实现强劲的资本增长和租赁回报。
• 卡斯特兰和省政府（6区）：中心区域，适合步行，受欢迎——非常适合经典公寓和短期至中期租赁。
• 佩里耶和鲁艾（8区）：高档区域，拥有更大公寓和长期稳定性。非常适合家庭以及中高档租户。
• 拜尔和提莫内（5区）：非常适合学生和医疗人员住房——靠近医院、大学和地铁线路。
• 圣巴尔纳贝和圣朱连（12区）：宁静、居民区、适合家庭，拥有住房和小型建筑——二次销售潜力强。

该市广泛的公共交通系统（地铁、有轨电车、公交车）、与国际渡轮线路的近距离以及日益增长的就业市场进一步增强了其吸引力。

外资投资者的法律考虑与融资方案

法国为房地产交易提供了稳定和透明的法律体系。外国买家享有与居民相同的权利，可以无障碍购买、租赁和出售物业。

购买流程如下：

1. 向卖方提交书面报价（offre d’achat）
2. 签署初步销售协议（compromis de vente），通常由公证人办理
3. 买家享受10天的冷静期，可以无罚金撤回
4. 最终尽职调查、产权验证和各种检测（能源、铅、石棉等）
5. 最终签字（acte de vente）和资金转移

额外费用包括：

• 公证和交易费用：购买价格的7%–8%（针对转售）
• 抵押贷款安排费用：如果适用约1%
• 保险和强制性税费

法国银行确实向非居民提供抵押贷款，特别是当具有最低20%–30%的首付和可核实收入时。VelesClub Int.协助融资安排、介绍当地贷款人及文件准备。

翻新与增值策略

马赛拥有大量适合翻新的房地产——从小公寓到整栋联排别墅。许多建筑可以追溯到19世纪和20世纪初，具有出色的建筑基础，但需要进行能源标准和现代品位的更新。

常见提升价值的改进包括：

• 重新装修厨房和浴室
• 通过保温和加热系统提高能源评级
• 恢复原有地板、天花板和阳台
• 创建开放式空间以吸引年轻租户

翻新费用各不相同：

• 外观改造：€300–€500/m²
• 中等升级：€600–€900/m²
• 包括能源改造的全面翻新：€1,000–€1,500/m²

如MaPrimeRénov’等金融激励措施可能适用，特别是在遵循环保标准的租赁投资者中。许多买家利用马赛的翻新潜力在短时间内提高转售价值和租户吸引力。

VelesClub Int. 如何帮助您投资马赛

VelesClub Int.为希望进入马赛房地产市场的买家提供定制的房地产投资支持。我们的团队熟悉该市的区划、租户特征、市场波动和法律程序——确保顺畅且信息充足的购买流程。

我们的服务包括：

• 与您的目标相符的在售和未售物业采购
• 逐区收益分析和租赁预估
• 与信誉良好的公证人的谈判和法律支持
• 融资协助，包括法国抵押贷款申请
• 翻新项目规划和成本监督
• 租赁设置、管理介绍和转售策略

无论您是购买第一套投资公寓，还是扩展您的法国投资组合，我们都将指导您完成每一步——从选址到租户入驻。

马赛不仅是一座历史悠久的城市，也是一个充满机遇的城市。在地中海生活方式、国际可达性和房地产动能的融合下，马赛迅速成为法国最吸引人的投资目的地之一。让VelesClub Int.帮助您在此转型中确保您的位置。