在蒂罗尔的增值房地产投资旅游增长，土地供应有限，以及跨境吸引力

在提罗尔投资房地产：强劲季节需求的阿尔卑斯房地产

为什么提罗尔是房地产投资者的首选区域

提罗尔（Tirol）是奥地利西部的一个州，以其阿尔卑斯山景观和全年的旅游活动而闻名，是DACH地区最具活力的生活方式驱动型房地产投资市场之一。这里拥有世界著名的滑雪胜地、优质的基础设施，以及由于地形和区域划分法而有限的可用土地，提罗尔为投资者提供了稀缺性、租金盈利能力和长期增值的组合。无论是针对短期游客租赁、第二居所购买者，还是长期季节性租户，提罗尔市场都在流动性、声望和可靠性之间取得了良好的平衡。

外国和国内买家都被基茨比厄尔、塞费尔德、伊施格尔和厄尔茨塔尔等地区所吸引，以及可以直接通往滑雪缆车、徒步路线和温泉中心的小村庄。奥地利法律体系提供了明确的所有权保障，相关的规定允许非居民投资符合要求的旅游指定物业。对于那些希望在具有 proven收入潜力的高需求阿尔卑斯区域进行多样化投资的投资者而言，提罗尔代表了中欧顶尖的机会。

提罗尔的投资物业类型

提罗尔的房地产市场受严格的土地使用法和环境保护政策的影响，这意味着大多数投资库存来自现有或旅游区域划分的开发项目。投资级物业类型包括：

• 服务式建筑中的旅游公寓：配备齐全的单位，由现场管理，获得短期出租许可。
• 阿尔卑斯山村的独栋别墅或复式住宅：独立或半独立的住宅，通常用于季节出租和第二住房所有权。
• 酒店品牌的住宅：根据租回或收益分享协议运营的单位，提供被动收入流。
• 宾馆和小型酒店：位于滑雪度假胜地核心的商业物业，吸引团体和多代家庭游客。
• 具有旅游指定的二手公寓：由于已有的许可证或历史使用，符合短期出租资格的旧物业。

并非所有提罗尔的物业都可用于投资。奥地利对主要住宅（Hauptwohnsitz）、第二居所（Zweitwohnsitz）和旅游单元（Freizeitwohnsitz）有不同的分类。只有后两类允许进行短期出租，因此在选择可行投资时，本地专业知识至关重要。

租金回报和季节性入住率

提罗尔的租赁市场受季节性影响很大，但受益于双峰结构：冬季滑雪季（12月至3月）和夏季阿尔卑斯旅游季（7月至9月）。顶级度假地和旅游指定物业即使在每年仅有150至180个入住夜数的情况下也能产生强劲的收益。

按物业类型估算的毛收益：

• 基茨比厄尔的一居室公寓：毛收益为4.5%至6%，冬季每周价格为€900–1,400
• 塞费尔德的两居室服务式公寓：收益为5%至7%，夏冬季预订稳定
• 厄尔茨塔尔的旅游小木屋：高峰季节价格€2,500+/周；全年毛收益超过6%（全租状态物业）
• 索尔登的酒店式公寓租回单元：固定或可变回报模式，范围为3.5%至5.5%

包含水疗设施（桑拿、露台、山景）、靠近缆车以及停车位的单位在租金和入住率上往往表现较好。由于来宾期望和季节性周转，强烈建议进行专业管理。

房地产价格与增值趋势

提罗尔的价格因地区、海拔、度假村声望及其与滑雪区域的接近程度而异。基茨比厄尔是西奥地利最昂贵的市场，而兴起的区域如齐尔塔尔或施图拜塔尔则以更好的可负担性和潜在的增值机会著称。

2024年每平方米价格平均：

• 基茨比厄尔市中心：豪华公寓和小木屋价格为€10,000–€18,000/m²
• 塞费尔德及周边地区：价格为€6,500–€10,500/m²，取决于与滑雪道和设施的接近程度
• 索尔登和厄尔茨塔尔度假村：价格为€5,000–€8,000/m² — 由冬季流量和收益潜力驱动
• 齐尔塔尔及中等价格村庄：价格为€3,500–€6,000/m²，适合旅游批准的公寓和二手房

年均增值稳定，平均2%–5%，具体取决于市场层次和地点。然而，由于区域限制和建筑限制，资本价值通常是缓慢但稳定地增长。度假区的投资物业被视为长期、低波动性资产。

投资者的所有权规则和法律条件

奥地利的房地产系统管控严格，外国买家在特定条件下被允许购买物业。在提罗尔，这些条件包括：

• 欧盟/欧洲经济区公民：无任何限制地能够购买房地产。
• 非欧盟公民：可以通过奥地利有限公司或经过审批程序投资旅游区域物业。
• 区域约束：并非所有物业均可用于旅游租赁。只有标记为“Freizeitwohnsitz”或“旅游批准”的物业才符合要求。
• 市政批准：在某些地区，外国人收购需获得市级单独许可（Gemeinde Genehmigung）。

交易过程：

1. 初步协议或预定合同
2. 尽职调查及融资安排
3. 公证人起草购房协议
4. 提交所有权批准（如适用）
5. 公证契约签署和土地注册登记

交易费用：

• 房地产转让税：3.5%
• 注册费：1.1%
• 公证/法律费用：约2%–3%
• 中介佣金（如有使用）：3% + VAT

建议投资者与熟悉跨境房地产结构的双语公证人和税务顾问合作。

提罗尔的战略投资区域

具有高投资吸引力的关键区域包括：

• 基茨比厄尔：奥地利最具魅力的阿尔卑斯山目的地 — 品牌强大、库存有限、租赁吸引力高。
• 塞费尔德：具有双季节的度假村，通往因斯布鲁克 — 理想适合公寓和旅游标记的单元。
• 索尔登/厄尔茨塔尔：年轻客群，活跃的旅游市场，在冬季和夏季均可获得强短期回报。
• 齐尔塔尔竞技场：可负担的市场，提供滑雪和徒步设施 — 有利于关注收益的买家。
• 施图拜塔尔和皮茨塔尔：新兴区域，通往冰川，吸引日益增长的外国投资兴趣。

投资者可以根据其策略进行选择：在基茨比厄尔进行资产保值，在塞费尔德获取平衡的租金收益，或在厄尔茨塔尔和齐尔塔尔实现更高的投资回报。

谁在提罗尔投资以及VelesClub国际如何支持他们

提罗尔的投资市场吸引了多种类型的投资者：

• 德国、荷兰和斯堪的纳维亚买家：寻求生活方式的使用与季节性租金收益
• 瑞士和英国投资者：将投资组合多样化至阿尔卑斯房地产作为一种稳定的资产类别
• 高净值买家：购买品牌或奢华小木屋作为传承或被动收入物业
• 专注于酒店业的投资者：收购或租赁收入生成的旅游公寓或宾馆

VelesClub国际提供全面支持，帮助投资者进入并扩展在提罗尔的房地产市场：

• 获得批准的旅游物业和度假区域库存的机会
• 通过本地顾问确保法律和税务合规
• 收益建模和管理选择
• 协助抵押贷款或跨境结构
• 退出策略规划、转售支持和价格指数化

在一个区域划分、法律状况和季节性是成功关键的市场中，VelesClub国际确保您能做出明智和优化的投资决策 — 无论是购买一家精品公寓还是位于奥地利阿尔卑斯核心的山庄。