2025年波兰房地产：购买规则、投资城市与外国人拥有物业指南
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2025/9/16
✅ 外国人可以在波兰购买房产吗？
可以 — 大多数外国人可以自由购买公寓和商业地产，但非欧盟买家购买土地或房屋可能需要政府许可。
🏠 波兰被视为中欧最易进入的房地产市场之一，适合外国买家。
⚖️ 波兰的外国人拥有物业规则（2025年）
🔹 欧盟/欧洲经济区公民
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可自由购买住宅和商业物业
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对土地或房屋没有限制
🔹 非欧盟公民
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可自由购买公寓（分租公寓）和办公/商业单位
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购买以下物业需要内政部批准：
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独立房屋
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土地（住宅、农业或林地）
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✅ 如果买家有合理的使用意图且没有犯罪记录，许可通常不会被拒绝。
🔹 公司拥有
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在波兰或欧盟注册的公司可以购买土地和房屋
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这是非欧盟买家常用的规避方式
🏙️ 波兰投资的主要城市（2025年）
🔹 1. 华沙
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拥有最强租赁和转售市场的首都
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大量外籍居民、企业租户和学生需求
🔹 2. 克拉科夫
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历史悠久的城市和科技/创业中心
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受欢迎的旅游目的地，学生公寓和服务公寓
🔹 3. 弗罗茨瓦夫
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年轻、充满活力的人口和不断增长的外国投资
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对经济适用租赁和IT行业住房的需求旺盛
🔹 4. 格丁尼亚（三城地区）
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繁荣的物流和商业中心沿海城市
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假日租赁和办公空间的新兴市场
🔹 5. 罗兹
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波兰最负担得起的大城市
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受益于大规模的重新开发和物流投资
💰 2025年平均房价
| 城市 | 平均价格（PLN/平米） | 大约 €/平米 |
|---|---|---|
| 华沙 | 13,000–18,000 | €3,000–€4,200 |
| 克拉科夫 | 11,000–15,000 | €2,500–€3,500 |
| 弗罗茨瓦夫 | 10,000–14,000 | €2,300–€3,200 |
| 格丁尼亚 | 11,000–16,000 | €2,500–€3,700 |
| 罗兹 | 7,500–10,500 | €1,700–€2,400 |
波兰使用波兰兹罗提（PLN）。根据欧盟标准，房地产仍相对实惠。
📈 租金收益与投资回报
| 城市 | 长期收益 | 短期投资回报 |
|---|---|---|
| 华沙 | 4.5–6.5% | 6–8.5% |
| 克拉科夫 | 4–5.5% | 6–8% |
| 弗罗茨瓦夫 | 5–6.5% | 6.5–8.5% |
| 格丁尼亚 | 4.5–6% | 6–8% |
| 罗兹 | 5–7% | 6–8% |
Airbnb和其他短期租赁是合法且蓬勃发展的，尽管一些城市正考虑在历史区域内实施规章。
🛠️ 外国人的购买流程
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预订房产并签署初步协议
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支付定金（通常为10%）
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聘请波兰公证人和法律顾问
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如有需要，申请内政部许可
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在公证人面前签署最终协议
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在土地与抵押登记处注册房产
⏱️ 此流程通常需要4–8周，如需许可则可能更长（最长可达90天）。
🧾 税收与费用
| 类型 | 成本/税率 |
|---|---|
| 财产转让税 | 2%（对新建房产不适用） |
| 公证及法律费用 | 约1–2% |
| 房地产中介费用 | 2–3%（购房者或卖方承担） |
| 新房的增值税 | 8%或23%（取决于类型和面积） |
| 资本利得税 | 19%（5年后免征） |
| 租金收入税 | 8.5%（小型房东统一税率）或12–32%渐进税率 |
| 年度财产税 | 较低，由地方当局决定 |
🛂 购买房产是否授予居留权？
❌ 否，购买房产并不会自动获得居留权。
然而：
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房产所有权可以帮助支持签证、商业许可证或长期居留申请
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波兰提供临时和永久居留许可证，适用于投资者和企业家
🏘️ 谁适合在波兰投资？
✅ 理想对象:
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寻求稳健租金收益和资本增值的投资者
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希望获得欧盟房地产，且限制较少的外国人
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数字游牧民及准备搬迁至欧洲的家庭
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被西欧房价排除在外的购房者，但仍希望拥有欧盟资产
❌ 不理想对象:
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寻求奢华海岸房产或超高端住宅的投资者
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寻求投资获得公民身份的人士
🔮 2025年波兰市场趋势
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学生城市和商业中心需求强劲
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国际公司扩展至弗罗茨瓦夫和克拉科夫
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房价上涨，但仍低于西欧水平
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基础设施投资推动区域城市增长
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来自阿联酋、以色列、英国和乌克兰的外国需求不断增加
🧭 最后思考
波兰是欧洲最被低估的房地产投资目的地之一。凭借清晰的法律、合法的产权和稳健的收益，它为长期价值和增长潜力提供了机会。
对于欧盟和非欧盟买家来说，波兰在可负担性和强劲经济基础间取得平衡，非常适合中型投资者、外籍人士及收益导向的房东。
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