为什么选择罗马尼亚？

• 中东欧地区竞争力强的房地产价格

• 作为欧盟成员国，经济增长稳健，基础设施不断改善

• 布加勒斯特、克卢日-纳波卡和蒂米什瓦拉等城市吸引了年轻人、技术人才和外商直接投资

• 文化丰富，自然风光迷人，旅游吸引力日益上升

• 区域市场收益率吸引，价值增长可观

外国人可以在罗马尼亚购买房地产吗？

可以——外国个人和公司享有与罗马尼亚人同等的权利，可以购买公寓、房屋和商业地产。

• 不过，非欧盟公民无法直接购买土地；他们可以以长期租赁或通过罗马尼亚公司使用土地

• 欧盟和欧洲经济区公民在土地所有权方面没有限制

2025年居留与许可项目

• 不涉及房地产的居留或黄金签证

• 通过工作、学习、家庭团聚或创业获得标准居留许可

• 拥有房地产可能有助于签证或居留申请，证明住宿需求，但单靠这点不够

房地产购买的法律流程

1. 获取**罗马尼亚税号（CNP）**并开设银行账户

2. 聘请公证人或律师进行产权、抵押及合同审查

3. 签署预定协议并支付定金（5%-10%）

4. 完成初步检查——物业抵押、税务、城市规划

5. 通过公证购房契约完成交易

6. 公证人向**土地登记处（Cartea Funciară）**注册产权转移

7. 支付所有法律费用、税费及登记费用

税费

• 转让税： 适用机会较少——某些地区最高可收取3%

• 公证及法律费用： 通常为购房价的1%-2%

• 代理费用： 通常在2%-3%之间，买卖双方共同承担

• 土地登记费： 固定行政费用（约€50）

• 年度物业税： 按税务评估价值的0.1%-1%不等，依市镇而异

• 资本利得税：

  • 个人税率为10%

  • 持有超过3年或房产价格不超过€200,000免税

• 租金收入税： 固定税率10%（或费用自动扣除40%）

外国人房贷可用性

• 罗马尼亚银行向非居民提供按揭贷款，通常需要：

  • 稳定收入和居住证明（或本地工作/自雇）

  • 贷款价值比（LTV）： 非居民最高可达70%，居民最高可达75%-80%

  • 利率（2025年）： 大约6%-8%，根据贷款期限和借款人资质而定

罗马尼亚适合您吗？

✅ 适合：

• 寻找高收益潜力的投资者

• 在技术、商业或学术中心工作的外籍人员

• 在不断发展的城市区域中购买出租物业的投资组合

• 在新兴市场中寻求长期资本增值的投资者

❌ 不太适合：

• 希望通过房产所有权获得签证或居留权的买家

• 对偶尔的官僚程序感到不适的投资者

• 短期投机者——市场变动温和，交易周期可能较慢

2025年罗马尼亚购房重点地区

布加勒斯特（第1、2及6区）

• 首都，租房需求稳定——年轻专业人士和外籍人员

• 平均收益率：4%-5%

克卢日-纳波卡

• 技术和大学中心——租房需求旺盛，现代开发项目多

• 收益率：5%-6%，资本增值强劲

蒂米什瓦拉

• 工业和文化中心；外籍人员社群不断壮大

• 收益率：4.5%-6%，入门门槛低

雅西与布拉索夫

• 大学城，旅游和租赁市场不断增长

• 收益率：5%-6%

康斯坦察与马马亚（黑海沿岸）

• 受欢迎的假期和短租目的地

• 季节性收益率：6%-9%（扣除费用后更高）

租金收益与投资回报概览

2025年趋势

• 技术中心吸引高技能工人与租赁需求

• 地区城市的零售及混合用途开发正在增长

• 沿海及旅游城镇短租平台崛起

• 欧盟资助的隔热及能源改造计划

常见错误

• 不澄清非欧盟买家的土地与建筑所有权条件

• 没有为装修、代理及法律费用制定足够预算

• 忽视罗马尼亚语言的产权与城市规划检查

• 过高估计短期旅游租赁需求

• 假设购房就能获得任何类型的居留资格

结论

罗马尼亚提供一个动态、实惠且受欧盟支持的房地产市场，租金收益率和资本增值潜力都相当可观，特别是在城市和旅游区域。尽管需要适应当地规则和语言，长期投资者和外籍人员的回报是显著的。合理规划，利用当地支持，罗马尼亚可以成为2025年房地产成功的丰沃土壤。