为什么选择阿尔巴尼亚？

• 经济快速增长的巴尔干国家，基础设施持续改善

• 相比欧盟邻国房价更具吸引力

• 面向亚得里亚海和爱奥尼亚海的迷人海岸线

• 旅游、农业产业和城市租赁市场正在兴起

• 通过投资取得公民身份的路径，起始投资额约为 €250,000

外国人可以在阿尔巴尼亚购房吗？

可以 —— 非阿尔巴尼亚个人和公司可自由购买公寓、住宅和商用地产。

• 对土地或建筑所有权没有限制

• 享有完善的法律保护，并可在不动产登记处登记

居留与许可项目（2025）

• 居留许可： 可通过就业、经商、购房或养老金申请获得

• 投资入籍： 在房地产方面最低投资约 €250,000，包含配偶与子女

• 单纯拥有房产并不自动获得居留权，但可作为申请许可时证明关联性的有利依据

购房法律流程

1. 申请税号（NIPT）并开设本地银行账户

2. 雇佣当地公证人或法律顾问

3. 签署预备协议并支付定金（约10%）

4. 进行尽职调查——核查土地登记、分区规定与产权负担

5. 在公证人面前签署正式公证买卖合同

6. 在国家地籍局登记契约

7. 缴纳所有税费及公证和法律服务费用

税费概览

• 转让税： 购房价的 2%–4%，视地区而定

• 公证与法律费用： 合计约 1%–1.5%

• 中介费： 通常约 2%，可议价

• 年度房产税： 评估价值的 0.05%–0.1%（固定税率）

• 资本利得税： 利润按 15% 征收（持有超过 5 年可免税）

• 租金收入税： 净租金收入按 15% 征收

外国人按揭贷款情况

• 阿尔巴尼亚银行可向非居民放贷——更青睐有本地收入或就业的申请者

• 贷款成数（LTV）： 通常为 60%–70%

• 利率（2025）： 约 7%–9%，取决于借款人资质

• 可能需要更高首付或本地担保

阿尔巴尼亚是否适合您？

✅ 适合人群：

• 寻找海岸度假租赁或短租投资的投资者

• 追求资本增值且预算有限的投资者

• 希望在巴尔干地区购房的外籍人士或退休者

• 希望通过房产投资获得公民身份的人士

❌ 不太适合：

• 期望达到欧盟水平的房地产监管或服务的买家

• 单靠购房就想快速获得签证或居留权的人

• 期待快速转手获利的短炒者——市场仍处于成长阶段，节奏较温和

阿尔巴尼亚最佳购房地（2025）

地拉那（Blloku、Komuna e Parisit、Don Bosko）

• 首都兼商业中心，外籍租赁需求增长

• 回报率：约 4%–6%；房价呈上升趋势

都拉斯与弗洛拉（沿海城市）

• 受游客欢迎，季节性租赁机会强劲

• 回报率：6%–9%；度假公寓需求增长

萨兰达与希马拉（南部里维埃拉）

• 靠近希腊边境的风景名镇；短租潜力大

• 回报率：旺季可达 8%–12%

科尔察与什科德拉

• 内陆地区城镇，具学生和本地租赁需求

• 回报率：根据区域在 5%–7% 之间

租金回报与投资回报概览

2025年趋势

• 受旅游和外国投资推动，沿海开发加速

• 地拉那扩建高层住宅和现代公寓楼

• 投资入籍推动高质量楼盘的需求

• 基建升级：高速公路、机场和公共设施改善提升全国可达性

常见错误与注意事项

• 跳过完整产权和登记核查

• 低估翻修或翻译费用

• 忽视季节性租赁市场波动

• 以为能立刻享受欧盟标准的服务；当地官僚体系可能不同

• 仅依靠房产获得居留或公民身份不可行——需准备相应法律程序

结论

阿尔巴尼亚提供一个新兴且潜力巨大的房地产市场，门槛低、沿海回报强，并提供投资入籍通道。只要谨慎选址、寻求法律支持并保持现实的收益预期，对于寻求增长与地中海魅力的投资者来说，阿尔巴尼亚是一个极具吸引力的选择。