外国人在俄罗斯买房合法吗？

✅ 是的，外国人可以在俄罗斯买房，但有一些限制。

可以购买的物业：

• 城市地区的住宅公寓和房屋

• 商业地产

• 土地（有一定限制）

不能购买的物业：

• 农业用地

• 位于边境区域或军事敏感地区的地产

外国个人及公司可以以其名义购买自有产权物业（公寓、办公室、商铺）。在俄罗斯注册的法人也可以拥有土地。

关键法律说明

• 购房无公民身份或居留要求。

• 外国人在交易完成前必须获得纳税人识别号 (INN)。

• 房地产交易必须在Rosreestr（国家登记局）进行公证和登记。

• 房地产购买必须以卢布进行；外币交易是禁止的。

• 持有物业不会自动获得居留权。

为什么在2025年投资俄罗斯房地产？

尽管由于制裁和地缘政治紧张局势，俄罗斯市场面临经济挑战，但仍为外国投资者提供一些细分市场机会：

• 以美元/欧元计算的房价大幅折扣

• 主要城市的强劲租金回报

• 奢侈品市场出现复苏迹象

• 旅游地区的短期租赁潜力

风险提示： 政治风险、货币波动和有限的外资融资渠道意味着此市场最适合经验丰富或有当地顾问的投资者。

2025年在俄罗斯购买物业的最佳城市

1. 莫斯科

• 俄罗斯最发达、流动性最高、最高端的房地产市场

• 多样化的选择：豪华公寓、商业办公室、郊区别墅

• 优秀的公共交通和城市发展

平均价格（2025年）：

• 市中心：₽500,000–₽800,000/平方米（€5,000–€8,000/平方米）

• 郊区：₽180,000–₽300,000/平方米（€1,800–€3,000/平方米）

租金回报率： 长期为4–6%；高端短租可达8%

2. 圣彼得堡

• 文化之都，旅游需求强劲

• 适合精品酒店和Airbnb物业

• 进入成本低于莫斯科

平均价格：₽200,000–₽400,000/平方米 **回报率：**5–7%

3. 索契与黑海海岸

• 俄罗斯的度假之都；奥运会后增长巨大

• 适合度假屋和季节性租赁

• 海湾及独联体投资者兴趣不断上升

平均价格：₽250,000–₽500,000/平方米 **回报率：**6–9%

4. 喀赞

• IT与学生人口增长

• 正在形成的中层投资市场

平均价格：₽120,000–₽200,000/平方米 **回报率：**6–7.5%

5. 加里宁格勒

• 俄罗斯的西部飞地，靠近波兰/立陶宛

• 受到波罗的海地区投资者的高度关注

• 小巧、交通便利且相对低成本

平均价格：₽100,000–₽180,000/平方米 **回报率：**5–6.5%

可用物业类型

• 城市公寓（从单间到顶层公寓）

• 新建开发项目（带开发商激励）

• 商业空间（零售、办公、仓储）

• 独立郊区房屋和别墅（乡村房屋）

• 索契和莫斯科的酒店公寓及服务单元

外国人购房流程

1. 申请俄罗斯税号 (INN)

2. 寻找持牌房地产代理和律师

3. 签署初步协议

4. 通过Rosreestr检查产权

5. 公证购房协议

6. 在Rosreestr登记所有权

7. 通过俄罗斯银行账户以卢布付款

成本与税费

租赁市场与投资回报

注意： Airbnb及其他平台仍在运营，但可能根据地区有许可规定。

谁在俄罗斯购房？

• 独联体国家公民（哈萨克斯坦、亚美尼亚、白俄罗斯等）

• 来自中东和亚洲的投资者，尤其是对于莫斯科的豪宅房地产

• 在国外的俄罗斯侨民购买第二套房或投资物业

• 专注于长期收益和卢布对冲的房地产开发商

市场适合谁？

✅ 最适合：

• 寻找以卢布计价资产价值的买家

• 在当地有联系的侨民或与家人有关系者

• 专注于租金收入而非快速转售的投资者

• 针对商业用途或重新开发的买家

❌ 不太适合：

• 寻求以美元/欧元快速转售的人

• 关注政治或货币风险的买家

• 需要从外国银行获取抵押贷款的个人

通过房产投资获得公民身份或居留权

俄罗斯不提供黄金签证或投资入籍计划。

然而：

• 房产拥有可以支持您的临时或永久居留申请（如果您通过家庭、工作或长期签证符合资格）。

• 拥有房地产*并不保证居留权或公民身份。

结论

俄罗斯提供一个复杂但价值丰富的房地产市场，对于那些愿意驾驭法律和地缘政治环境的人来说。从莫斯科的奢华大楼到索契的海滨别墅，机会始终存在——但需要当地指导、以卢布为基础的策略和耐心。

如果您是经验丰富的投资者或与该地区有联系，在2025年，俄罗斯可能提供高收益的城市及度假租赁。 只需做好迎接独特法律、政治和金融环境的准备。