✅ 外国人在埃及可以购房吗？

可以——外国公民在埃及被允许购买房地产，但对数量和属性类型有一些法律条件和限制。

埃及的外国所有权法律

• 外国人在埃及只能拥有两处房产（限于住宅使用）。

• 所有土地总面积不得超过4,000平方米。

• 外国人所购物业在购买后5年内不得出售（有一些例外情况）。

• 房产必须在当地房地产管理局注册，才能被法律认可。

⚖️ 重要：法律所有权转让必须在房地产公共登记处（REPD）注册后才有效。

可用的所有权结构

• 永久产权在诸多区域可用，包括开罗和红海沿岸。

• 在西奈，外国人无法直接拥有土地或物业，只能通过埃及政府的99年租赁合同取得使用权。

• 对于商业地产，外资公司可以通过合资或特别批准进行投资。

🏙️ 房产投资的热门城市与地区

1. 开罗 & 新开罗

• 埃及的首都和经济中心

• 对住宅租赁需求高涨，尤其是靠近商业中心和大学的地区

• 新开罗、10月6日城和新行政首都的巨大增长

价格（2025年）：

• 开罗市中心：EGP 20,000–35,000/平方米（约€390–€700）

• 新开罗：EGP 25,000–50,000/平方米（约€480–€960）

租金收益率： 5–7%

2. 霍尔格达

• 受到俄罗斯、德国和英国买家的欢迎

• 入门价格低，短期租赁市场需求强劲

• 适合海滨公寓和管理式度假公寓

价格： EGP 10,000–18,000/平方米（约€190–€350）

收益率： 7–10%，通过Airbnb风格的租赁获得

3. 沙姆沙伊赫

• 美丽的红海度假小镇

• 吸引海湾投资者和退休人员

• 外国人通过在西奈的99年租赁进行购买

最佳用途： 度假房、潜水旅游租赁、高档别墅

4. 亚历山大

• 历史悠久的海滨城市，具有文化吸引力

• 中档公寓和家庭住房受到欢迎

• 对学生和职场人士的租赁需求强劲

5. 艾尔古纳 & 萨哈尔哈希什

• 红海的封闭豪华社区

• 吸引高净值人士和外籍人士

• 提供国际学校、码头和高尔夫球场的全方位服务度假村

价格（2025年）： EGP 35,000–60,000/平方米（约€670–€1,150）

🛠️ 外国人在埃及的购房流程

1. 通过认可的经纪人或开发商查找房产。

2. 签署初步销售合同（确保让房地产律师审核）。

3. 申请安全审查（外国人必须）。

4. 在房地产公共登记处注册最终合同。

📌 许多房产未经登记，购买注册物业是确保合法权利的最安全方式。

💰 税费

🏘️ 租赁市场概览（2025年）

• 开罗的长期租赁市场由当地人、学生和专业人士推动。

• 霍尔格达和沙姆的短期租赁领域蓬勃发展，Airbnb和Booking.com的房源激增。

• 艾尔古纳和新开罗提供高端租赁市场，吸引长期外籍人士和外交官。

🛂 在埃及通过房产投资获得居留权

埃及为房产所有者提供居留许可证：

• 外国人在房地产投资超过100,000美元后，可以申请临时居留（每年可续签）。

• 不要求最低停留时间。

• 居留权与房产所有权挂钩。

• 在合法居住5年后，可以申请永久居留。

❌ 埃及不提供通过房地产获得国籍的机会。

👤 谁适合在埃及投资？

✅ 适合：

• 寻找实惠海滨房产的买家

• 专注于在旅游区获得租金收入的投资者

• 在中东和北非地区的外籍人士或数字游牧者

• 与地区有联系的海湾国家国民或阿拉伯侨民

❌ 不适合：

• 寻求在西奈直接拥有土地的买家

• 期待快速资本增值的投资者（市场稳定但未爆发）

• 不愿意经历房产登记或法律验证流程的人士

🔮 2025年市场趋势

• 新行政首都推动对开罗周边高端物业的需求

• 俄罗斯和德国对红海沿岸的兴趣上升

• 埃及的货币贬值使得房地产对以欧元和美元投资者更加吸引

• 苏伊士运河区和旅游走廊的重大基础设施升级

🧭 最后思考

埃及依然是地中海和中东北非地区最易进入和实惠的房地产市场之一。尽管存在一些官僚障碍（如登记延迟及安全审批），埃及提供稳定的租金回报、低价的海滨房产以及与房地产挂钩的居留选项。

对于寻求战略投资及中等预算生活方式的买家来说，2025年的埃及是一个充满价值且日益国际化的市场。