✅ 外国人可以在越南购房吗？
是的，但有具体的配额和法律限制。
外国个人和组织可以合法购买公寓、房屋和别墅，但不能拥有土地，并且仅在每栋建筑或项目设定的外国人拥有权上限内进行购买。
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### ⚖️ 越南的外国人拥有权法律（2025）
* ✅ 公寓：外国人最多可以拥有任何住宅公寓大楼的30%*单位。
✅ 住宅项目中的独立房屋或别墅：外国人可以在别墅项目中购买最多10%的单位。
❌ 土地所有权是不允许的——越南的所有土地均归国家所有。买家仅拥有建筑，租期为50年（可延长）。
✅ 外国人可以购买、出售、租赁和继承自己名下的财产。
📌 你必须持有有效护照，且只能从获得许可的商业项目中购买，而不能在私人个人销售中进行购买。
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### 🏙️ 2025年越南最佳投资城市
#### 1. 胡志明市（西贡）
* 经济中心，城市快速扩展
* 高端公寓、联合办公中心及短租房
* 第二区（头顿）、第七区和富润区是投资者的最爱
#### 2. 河内
* 政治首都，家庭公寓需求强劲
* 本地买家竞争激烈导致转售价值稳定
* 西湖区是外国人的热门区域
#### 3. 大叻
* 海滨度假城市，旅游吸引力高
* 海滩附近的公寓可带来良好的短期回报
* 适合退休人士、第二居所买家和数字游民
#### 4. 芽庄
* 以俄罗斯和中国游客为主流的度假型开发项目
* 适合品牌住宅和服务式公寓
#### 5. 富国岛
* 越南新兴的旅游明珠
* 法律上的特殊经济区，土地和投资规则更灵活
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### 💰 平均房价（2025）
| 城市 | 平均价 (VND/平方米) | 约 € /平方米 |
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| 胡志明市 | 7500万–1.2亿 VND | €2700–4400 |
| 河内 | 5500万–1亿 VND | €2000–3700 |
| 大叻 | 4000万–7000万 VND | €1500–2600 |
| 芽庄 | 3500万–6000万 VND | €1300–2200 |
| 富国 | 4500万–8500万 VND | €1650–3100 |
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### 📈 租金收益与投资回报率（2025）
| 地点 | 长期租金收益 | 短期投资回报率（Airbnb、短租） |
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| 胡志明市 | 5.5–7% | 8–10% |
| 河内 | 4.5–6% | 6–8% |
| 大叻 | 6–7.5% | 9–11% |
| 芽庄 | 5.5–7% | 8–10% |
| 富国 | 6–8% | 9–12% |
⚠️ 注意：外国人出租物业必须登记租赁合同，并可能需遵循许可和税务合规。
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### 📄 外国人购房流程
1. 在具有外国配额可用的许可项目中选择单位
2. 签署预订协议并支付押金（约10%）
3. 在法律审核后签署买卖合同（SPA）
4. 转移付款（通常通过授权银行）
5. 收到所有权证书（粉色书或长期租赁文件）
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### 🧾 税费
| 类型 | 税率 |
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| 增值税 | 10%（已包含在新建价格中） |
| 注册费 | 0.5% |
| 个人所得税（销售） | 销售价格的2% |
| 租金所得税 | 约10%（综合税率） |
| 资本利得税 | 不直接适用；作为收入征税 |
💡 大多数税费在转移时扣除，或者根据租金收入每年收取。
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### 🛂 购房能否获得越南居民身份？
❌ 不可以。越南没有基于房产的居民或公民身份项目。
* 外国买家可以通过旅游签证或商务签证短期逗留
* 长期签证仅通过就业、商业投资或配偶担保获得
* 目前没有黄金签证或投资公民身份的项目
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### 👤 越南房地产适合谁？
✅ 最佳适用对象：
* 追求高收益租赁的中端和奢侈投资者
* 希望在快速增长市场中低门槛投资的外国人
* 购买第二居所的数字游民或外籍人士
* 专注于海滨公寓和度假开发项目的投资者
❌ 不适合：
* 希望拥有永久土地的买家
* 需要永久签证或公民身份优惠的投资者
* 需要流动性或大额资产保护的高端机构投资者
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### 🔮 2025年越南趋势
* 品牌住宅和管理的短租公寓的崛起
* 与基础设施发展相关的智慧城市项目（胡志明市和河内的新地铁线路）
* 更多开发商提供对外国人友好的融资选择
* 在旅游区内推行绿色认证建筑
* 收紧监管，以减少外国土地所有权的滥用
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### 🧭 最终想法
2025年，越南的房地产市场是东南亚发展最快的市场之一，但仍然存在法律和结构复杂性。外国人可以在限度内购买公寓和房子——但必须避免土地所有权方案，并与合格的律师和代理商合作。
对于那些寻求租赁回报、生活方式价值和进入发展中经济体的早期机会的人来说，越南提供了机会和可及性的绝佳组合，且资本需求相对较低。
务必以法律清晰、当地合作伙伴和长远的视野来应对——越南将在低成本下实现高增长。