2025年外国人购房融资：方案、要求与简易步骤

外国买家可通过多种途径为海外房产融资。关键在于准备齐全的文件包、理解实际首付款要求，并选择与时间安排及风险承受度匹配的结构。本指南说明主要选项、银行考察要点，以及如何从预审批顺利推进到成交。

快速准备 — 首先完成这些

1) 明确预算和可用自有资金（用于首付款及过户费用）。 2) 准备简明 KYC/SoF 文件包：护照、地址证明、税号、收入和银行对账单，以及简短的资金来源说明。 3) 决定是否当下需要按揭，或先现金购入后再融资。如果希望比较贷款方与所需文件，了解我们的 咨询支持。

融资选项 — 一目了然的表格

贷款方关注点

收入与稳定性：就业或经营历史、负债比率。 资产与备用金：须有足够储备覆盖首付款、费用及缓冲。 信用与还款行为：过往贷款及还款记录。 房产：估值、法律状态、使用许可。 合规：明确的资金来源及与银行流水相匹配的证据。

资格与文件 — 快速清单

护照与地址证明；税号；近期银行对账单；收入证明（雇佣或营业收入）；资产报表；简要资金来源说明（参考合同/发票）；房产文件（权属摘录/契约编号、平面图）；按要求提供翻译或认证（apostille）。

借贷成本（除利息外）

安排费、估值费、律师费、公证/登记费、保险（房产及有时的人寿保险）、银行/转账手续费，以及可能的提前还款罚金。在承诺前将这些费用计入收益测算。

时间表（参考）

预审批：若文件齐备，1–3周。 尽调/审核：根据核查和估值，2–6周。 签署与完成：一旦资金与文件到位，通常1–2周。请与卖方、银行和公证人协调时间，避免最后时刻的断档。

如何确保支付安全

尽量使用托管/第三方监管账户；若直接转账，合同中应嵌入类似托管的控制条款。将电汇备注与合同或发票一致，并保留 MT103 收据。若需跨银行、合同和交割的端到端协调，可了解我们的 服务。

两条专家提示

“作为外籍买家，应预期更高的首付和更多文件准备——提前准备好材料可缩短数周流程。” — Noah，按揭专家，VelesClub Int.

“模型化总成本，而非仅看利率：税费、银行费用、换汇与保险都会改变实际收益。” — Maya，税务与结构顾问，VelesClub Int.

常见错误（及简单解决办法）

期待与居民相同的LTV → 预留30–40%首付；提前确认贷款方政策。

文件提交延迟 → 在找房前先搭建好 KYC/SoF 包。

未留估值缓冲 → 预留空间以应对较低评估；可谈判价格或补充自有资金。

忽视外汇与转账时间 → 规划价值日期，保留汇率证明与 MT103。

常见问题

外籍买家能否获得按揭？能，但通常需更高首付并接受更严格的审查。

开发商融资更便宜吗？不一定——需要比较实际成本和交付保障。

先现金再再融资更安全吗？速度上更有优势，但会面临未来利率与估值风险。

是否需要成立公司（SPV）？仅在需要或有利于产权安排时考虑；会增加行政与银行审查负担。

下一步

如果您希望获取贷款方的横向比较并由我们协调文件直至完成，了解更多 咨询支持。想了解我们为全球买家提供的更多服务，请访问 我们的服务。

VelesClub Int. 为买家提供合规支付、尽职调查及全球交割协调服务。