葡萄牙房地产市场在过去十年中发生了显著变化，吸引了全球投资者、退休人士和数字游民。到2025年，这个国家依然展示出生活方式的吸引力、租金收益潜力和长期价值增长的独特组合。

本指南将围绕最佳购买城市和地区、2025年流行的房产类型、市场统计数据及法律更新，包括黄金签证和住房税变化的最新信息进行深入解析。

为什么在2025年投资葡萄牙房地产？

• 资本增值：里斯本、波尔图及海滨城镇的资本增值强劲

• 非欧盟买家的居留优势

• 生活方式吸引：温和气候、安全的环境、优质医疗和数字游民社区

• 高租赁需求（短租与长租都有）

• 欧元区的稳定性与相对的可负担性相结合

市场表现快照（2020-2025）

2025年最佳投资地点

1. 里斯本

• 葡萄牙首都依然是最强劲的市场

• 新兴科技中心和创业公司吸引年轻租户

• 城市更新和地铁扩张项目

热门区域： 阿尔坎特拉、欧里凯港、阿雷罗

2. 波尔图

• 价格低于里斯本，但正在飞速上涨

• 旅游业的重大复苏推动了Airbnb的需求。

热门区域： 邦芬、塞多飞塔、杜罗河口

3. 阿尔加维

• 退休人士和度假出租的热门选择

• 全年高入住率

热门城镇： 拉各斯、阿尔布费拉、塔维拉

4. 银色海岸（Costa de Prata）

• 相较于里斯本/阿尔加维被低估

• 非常适合风景别墅、外籍人士生活和长期投资增长

热点地区： 纳扎雷、卡尔达斯达雷尼亚、菲盖拉达福斯

5. 马德拉与亚佐尔群岛

• 适合生态旅游和远程办公出租

• 对精品和短租投资的需求逐渐上升

2025年在葡萄牙购买什么

• 翻新的公寓，位于历史悠久的市中心（适合短期出租）

• 新建别墅，配备现代化设施，位于沿海地区

• 学生公寓，位于大学区域（里斯本、科英布拉、布拉加）

• 精品酒店/宾馆，位于旅游区域

2025年平均价格：

• 里斯本：€5,800/平方米

• 波尔图：€4,300/平方米

• 阿尔加维：€3,900/平方米

• 银色海岸：€2,500–3,200/平方米

黄金签证更新（2024-2025）

在2023年底，葡萄牙重构了其黄金签证计划：

• 房地产投资途径取消，适用于里斯本、波尔图及沿海地区

• 仍可通过商业和旅游物业或内陆地区获得

• 最低投资额为€280,000（低人口密度地区的翻新项目）

这使得投资者开始关注：

• 农村接待项目

• 市区核心之外的城市重建

• 高回报的内陆市区

关键法律考虑

• 地产税费：IMT（转让）、IMI（年税）、印花税

• 资本增值：非居民税率为28%，可通过合理规划减少

• 出租执照：短期出租需要AL执照

• 继承法：无继承税，但建议进行居留规划

建议与熟悉外籍人士事务和黄金签证案件的双语律师合作。

2025年租金收入潜力

真实投资者案例

投资者1： Sarah（英国），于2021年在塔维拉购买了€320K的别墅

• Airbnb净利润：€18,000/年

• 2025年估计物业价值：€390,000

投资者2： Leo（巴西），于2023年在波尔图投资了€285K的公寓

• 长期出租给学生：€1,150/月

• 2025年回报率：6.2%净收益，外加15%增值

总结思考

葡萄牙2025年的房地产市场在发达的欧洲中提供了难得的价值，结合了增长潜力、生活方式选择与签证激励。无论您是寻求短期收入还是长期资产，恰当的地点和策略将起到至关重要的作用。

提前布局，投资下一个增长点，而不是已达到顶峰的地方。