托管账户 vs 客户（隔离）账户：2025 年清晰对比

本指南用通俗语言说明在跨境购房付款时，托管（escrow）账户与客户（隔离）账户之间的真实区别。您将了解每种方式如何保护资金、操作速度、费用结构、银行通常要求的文件，以及在何种情况下应选择哪一种方案。语言简明，便于理解与翻译。

由 VelesClub Int. 与合作伙伴 UNIBROKER 联合编写。

需要干净的文件复印件或经过认证的翻译用于交易？请使用我们的 翻译服务。若要启动付款流程，请联系我们的 全球交易团队。

要点概览

两种方式都会在满足一个简明书面条件之前保护您的资金。主要区别在于由谁保管资金以及如何执行付款释放规则。

• 托管（Escrow）：由中立方（托管代理或公证人）在严格证明条件成立后才释放资金。
• 客户（隔离）账户：由持牌专业机构在一份简短的书面授权书（mandate）下保管资金，授权书会说明谁有权指示释放以及要核验哪些证明。

并列对比

使用下表快速查看要点，便于在真实交易中参考。

什么是托管账户（通俗说明）

托管是一种受保护的账户，资金会被保管直到满足一个明确的条件。该条件应简短明了，例如：“登记机构在买方名下发出产权证书时释放”或“在公证交付时释放”。托管方保持中立并严格按照约定执行，这使其在分阶段项目和开发商交易中更为稳妥。

什么是客户（隔离）账户

客户账户是将客户资金与公司资金分开保管的账户。持牌专业机构（公证处、律师事务所或受监管代理）根据一份简短的授权书（mandate）进行管理。授权书会指明谁有权指示释放、需核验哪些文件，以及在一方未回复时的处理方式。对于流程简单的私人买卖，这种方式通常更快。

何时选择哪种方式

选择托管：当交易分阶段进行、涉及开发商或您需要中立控制和严格核验时。某些国家对特定项目也强制要求托管。

选择客户（隔离）账户：适用于由已核实卖方进行的单次交割，且有明确的交接凭证与简短授权书。确保授权书包含备用方案（例如：若一方在 N 天内未回复，则自动释放）。

费用、速度与外汇（预期事项）

费用。请预计有银行转账费用、可能的中转行费用，以及托管费或账户持有人服务费。SPA 中应明确由谁承担哪些费用。

速度。客户账户通常更快（T+1–T+3）。托管可能需 T+1–T+5，因托管方须先核验释放条件。

外汇。若价格以当地货币计价而您持有 USD/EUR，请比较两种路径：在出发前换汇或在目的地兑换。要求对方书面说明汇差和总成本；在扣除费用后选择更划算的方案。

两种方式通常会要求的文件

交易文件：买卖合同（SPA）或预订合同、发票或付款计划，以及明确的受益人信息。

您的文件：护照、住址证明和资金来源证明（工资、存款、资产出售、投资收益等）。

额外项：如需则提供税号；若远程签署提供授权书；并提供一份简明的托管函或授权书。需要宣誓翻译或版面修正，请使用我们的 翻译服务。

实际选择流程（步骤指南）

步骤 1 — 评估交易类型。是期房或分阶段支付？选择托管。是简单的私人买卖？客户账户通常更快。

步骤 2 — 写明释放规则。保持为一句清晰的话。对于托管："在登记处出具产权证书时释放"。对于客户账户："双方签署交接凭证且由持有人核验后释放"。

步骤 3 — 明确签署与备用方案。说明谁有权指示释放及如何核验凭证。若一方在 N 天内无回应，请设定备用处理方式。

步骤 4 — 提前准备 KYC/SoF。大多数款项被滞留是因为文件不全。款项到出账前准备好所有材料。

步骤 5 — 对齐时间与截单时间。询问银行截单时间和中转路由，并为核验预留 2–3 天缓冲。

示例

示例 A — 分阶段的期房项目。买方支付 10% 预订费，随后按里程碑分阶段付款。托管方按里程碑证书释放资金，保证开发商和买方利益对齐并降低争议风险。

示例 B — 已完成的私人住宅买卖。买方向由公证处保管的客户账户付款。授权书规定：在公证交接与登记处收讫后释放。公证处核验文件并快速放行资金。

常见错误（及简易修正）

条件措辞模糊。修正：写成一句明确的短句。冗长的条件会导致长时间拖延。

客户账户的授权书漏洞。修正：明确指明谁签字、需核验哪些凭证以及一方沉默时的处理办法。

文件信息不一致。修正：从 SPA 复制姓名和编号到所有表格和通信中，确保一致。

KYC/SoF 提交滞后。修正：在提交付款请求时同时上传 KYC 与资金来源证明，而不是在出现滞留后再补交。

小词汇表

托管（Escrow）：在满足约定条件前保管资金的受保护账户。

客户（隔离）账户：在授权书下将客户资金与公司资金分开保管的特殊账户。

授权书（Mandate letter）：一份简短文件，说明谁指示持有人、需核验哪些文件以及何时释放资金。

释放条件：明确的触发事件，例如 “登记机构发出产权” 或 “签署的交接凭证”。

专家点评

“如果释放规则能写成一句简短的话，付款通常会很快；若需要一段文字说明，就要准备好数日的来回沟通。”
— Diego，风险与合规负责人

常见问题

哪个更安全：托管还是客户账户？两者都能保护资金。托管更为严格，适合分阶段交易；在授权书清晰且交易简单时，客户账户也具有很高的安全性。

哪个更快？客户账户通常更快（T+1–T+3）。托管因需核验条件，可能为 T+1–T+5。

我还需要 SWIFT MT103 吗？需要。请分享确认单以便对照参考编号并跟踪转账。

我应准备哪些文件？SPA 或预订合同、发票或付款计划、ID/KYC、资金来源证明，以及视情况提供的托管函或授权书。如需，翻译或公证文件。

下一步

选择最符合交易属性的方案。分阶段交易选托管；若为简单私人买卖且授权书明确，客户账户通常更快。提前准备 KYC 与资金来源证明，并以一条简短的书面释放规则达成一致。

VelesClub Int. 与合作伙伴 UNIBROKER 提供端到端的合规付款与文件协调服务，旨在保护您的款项与产权。

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