为什么选择保加利亚？

• 是欧盟中房地产市场最实惠的国家之一

• 作为欧盟成员国，基础设施不断改善，旅游业蓬勃发展

• 海滨、滑雪及学生住房受到越来越多的关注

• 主要大学城和海滨小镇具有较强的租赁潜力

• 税收政策优越：10%的统一所得税以及没有遗产税

外国人可以在保加利亚购置房地产吗？

可以——外国个人和公司可以自由购买公寓、房屋和商业地产。

• 欧盟公民可以购买土地和建筑物

• 非欧盟公民可以购买公寓，但需通过保加利亚公司进行土地购买

• 非欧盟个人限制通过购买获得土地所有权

2025年居留与许可计划

• 保加利亚提供通过房地产投资获得居留许可，最低投资金额为约€300,000

• 此措施授予临时居留权，可定期续签

• 实际居住要求较低；没有直接获取国籍的途径

• 拥有房地产对签证申请有帮助，但不保证身份

购置房地产的法律流程

1. 获取**保加利亚个人身份证（PIC）**并开立当地银行账户

2. 聘请公证人和/或律师进行尽职调查

3. 签署初步合同（预付款5–10%）

4. 进行法律和技术检查（所有权、例外、许可）

5. 在公证人办公室以公证合同完成交易

6. 在保加利亚**土地登记处（Cadastre）**登记所有权

7. 支付所有相关税费和公证费用

税费

• 购置税： 根据市政府的不同，购房价值的2%–3.5%

• 公证和法律费用： 购房价格的1%–2%

• 代理费用： 通常为2%–3%，通常是共享的

• 年度市政税： 约为物业价值的0.1%–0.3%

• 资本利得税： 盈利的10%统一税率

• 租赁所得税： 净租金收益的10%统一税率

外国人获得抵押贷款的机会

• 保加利亚银行可以向非居民提供贷款——通常需有当地收入或工作

• 贷款价值比（LTV）： 根据客户情况可达70%–80%

• 利率（2025）： 在4%–6%左右

• 较高风险的情况下可能需要20%–30%的首付款和稳定收入证明

保加利亚适合您吗？

✅ 理想人群为：

• 寻求具有可观租赁收益的实惠投资者

• 在保加利亚工作的外籍人士或远程职业人士

• 希望在海滨或山区小镇购买度假房屋或短租投资者

• 有意通过房地产购买获得临时居留的买家

❌ 不太适合：

• 期望通过投资获得欧盟国籍的买家

• 寻找快速转手机会的投资者（市场增长更快但规模较小）

• 对于土地购买不熟悉欧盟公司法律结构的买家

2025年保加利亚最佳购房地点

索非亚（中央、学生区、洛泽内茨）

• 首都，租赁需求强劲，专业出租市场

• 收益：4%–6%；良好的资本增值

普罗夫迪夫

• 文化和学生中心；国际关注度迅速上升

• 收益：5%–7%；入门价格适中

瓦尔纳与布尔加斯（黑海沿岸）

• 暑期租赁热点，短租回报强劲

• 收益：5%–8%季节性波动

班斯科与博罗维茨（山区度假区）

• 滑雪旅游的热门选择；公寓和小木屋在旺季需求旺盛

• 收益：6%–9%高峰季节

韦利可塔尔诺沃与加布罗沃

• 历史悠久的小镇，对外籍人士和大学生的兴趣日益增长

租赁收益与投资回报概览

2025年趋势

• 海滨市场在疫情后恢复，夏季游客数量强劲

• 索非亚和普罗夫迪夫受益于IT行业和教育增长

• 物业投资居留方案的崛起

• 假期租赁法规在公园和山区附近扩展

常见错误

• 在需要时未设立或使用公司进行土地购买

• 未能正确预算翻修和翻译费用

• 低估租赁需求的季节波动

• 跳过技术检查（常见的供暖、绝缘问题）

• 依赖于通过投资自动获得欧盟居留或国籍

结论

保加利亚以低价格、强大的租金收益和临时居留选择，提供了诱人的投资机会。买家应注意法律结构、季节性需求周期和地方条例。在专业的法律支持和合适的地点投资下，保加利亚能够在2025年带来稳定的回报和生活优势。