古巴私人房主房地产信息：自信导航直接交易

为什么古巴的直接房主房产信息至关重要

自2011年古巴允许私人房地产交易以来，该市场主要由私人房主的信息主导。当地称之为“anuncios de particulares”的这些直接面向买家的房源，占据了岛上90%以上的住宅交易。对于古巴国民、回乡的古巴人以及拥有地方关系的外国人来说，直接从房主手中购买房地产已成为默认模式——这种方式提供了更低的价格、透明的谈判及对购买过程的更大控制权。

与其他加勒比国家的开发商主导销售不同，古巴的房地产市场主要通过个人网络、家庭安排和口碑传播进行。VelesClub Int. 支持客户在这一领域内导航，确保法律合规，审查卖家并促进安全交易，即便在这一高度本地化的体系中。

谁可以在古巴从私人房主购买房地产

1. 居住在古巴的古巴公民

根据国家法律，他们可以合法购买和出售房地产，限于一处主要住房和一处度假房屋。他们是ADS板块中最大的买卖方。

2. 生活在国外的古巴公民

虽然无法直接购买，许多人通过有信誉的家庭成员进行交易，这些家庭成员代表他们保持房产所有权。这在哈瓦那、瓦拉德罗和圣地亚哥是很常见的。

3. 与古巴国民结婚的外国人

配偶可以与古巴伴侣共同拥有房产。许多ADS交易正是以这种方式进行，特别是针对退休住宅、城市公寓或海滨别墅。

4. 拥有合法身份的长期居民

拥有永久或临时居留身份的外国人在有限情况下可以购买房地产，尤其是如果是混合婚姻或有古巴出生的孩子。

5. 通过家庭或投资代理间接购买的外国人

虽然外国人不能直接拥有土地或房屋，但他们通常通过家庭共有人、非正式信托或与古巴亲属的翻新合作协议间接参与。

常见私人房主房产类型

1. 老式联排别墅（哈瓦那老街和中央区）

这些房屋通常有庭院、拱形窗户和高高的天花板。私人房主在家庭遗产或搬迁后挂牌出售。价格在30,000美元到100,000美元之间，具体取决于房屋的状况和大小。

2. 20世纪建筑中的公寓

位于Vedado、Playa或圣地亚哥的Reparto Sueño，这些公寓通常由个人或年长的业主转售。它们价格合理，且通过口碑或街头广告广泛可达。

3. 住宅区的独栋住宅

如拉丽莎（哈瓦那）、圣马尔塔（瓦拉德罗）和拉斯图纳斯等社区，有退休人士、 downsizers或搬迁到城市核心的家庭挂牌出售的独栋住宅。

4. 海滨房产和别墅

虽然对外国人直接拥有的限制性不大，但古巴家庭往往会在Playas del Este、Guardalavaca或Cayo Coco挂牌出售别墅和第二住所。许多适合长期居住或在获得合法许可后进行出租。

5. 多单元家庭住宅

大型房屋被分割成出租房间或客房公寓，通常作为单一资产出售。它们在旅游友好的区域较为常见，包括家庭旅馆（casa particular）使用的许可潜力。

私人房主交易的实际运行方式

1. 信息发现

房产通过当地网站（Revolico、Porlalivre），手写招牌或社区联系被发现。许多信息并未在线上发布。VelesClub Int. 从房主网络中收集经过验证的房源，并对机会进行初步筛查。

2. 查看和谈判

买家可以直接联系卖家或通过本地代表。进行现场访问、房屋状况审核和口头谈判，然后再正式表达意向。

3. 法律文件

• 产权证明（Certificación de Propiedad）
• 税务清关（Certificación de no adeudo fiscal）
• 所有法定所有者和继承人的身份证件
• 如有可用，提供建筑平面图

4. 公证和合同签署

购买合同在政府授权的公证处起草并签署。买家必须提供经银行认证的转账或公证的押金收据。该过程将正式记录。

5. 注册和所有权转让

买家将公证后的契约提交到房地产登记办公室（Oficina del Registro de la Propiedad）。如果涉及多个继承人或卖方，所有相关方都必须在注册前签字。

直接从房主购房的好处

1. 总成本更低

由于没有中介佣金和投机定价，买卖双方可以直接达成协议。通常可支付比通过经纪人交易少15-20%。

2. 真实沟通和透明性

房主会分享房产历史、社区动态、公共设施问题和法律事实。买家获取的见解超出照片或经纪商的主张。

3. 更快的交易过程

一旦文件准备齐全，大多数私人房主交易在3到6周内就能完成，而涉及政府项目则通常需要数月。

4. 交易条款个性化

卖家可以提供分期付款、租赁购买安排，甚至以物易物（如车辆或电器）部分交换价值。

5. 社区融入

大多数ADS购房者在真正的社区中购买房屋，而不是在封闭的小区。这样可以提供文化深度、通过熟悉感提供安全性，以及与古巴生活的融入。

主要风险及规避方法

1. 产权清晰度

始终确认房产是否正确注册、没有抵押，并且没有争议的继承人。有些房产的继承关系不明确，或前1959年的所有权存在复杂情况。

2. 共同所有权冲突

如果多个家庭成员共同拥有产权，所有人必须对出售达成一致并到场。争议可能会延迟或阻碍转让过程。

3. 房屋状况及改造负担

ADS的房屋可能需要重大维修——如结构、电气或管道问题——而且常常没有明确的装修记录。始终要求提供技术报告。

4. 货币和转账问题

以外币支付必须转换为CUP或根据法律程序存入MLC账户。现金支付存在风险和法律漏洞。

5. 外国人的法律复杂性

如果买家不是公民或合法居民，产权必须通过本地合作伙伴或配偶进行结构化。法律支持对于避免失去控制权或产权挑战至关重要。

私人房源最常见的地区

哈瓦那（中央、Vedado、La Lisa）

从公寓到联排别墅，哈瓦那在各个街区都有密集的ADS信息，价格范围从20,000到120,000美元。

圣地亚哥·古巴

第二大城市，拥有许多直接挂牌的革命后公寓和传统房屋，往往代代相传。

圣克拉拉和锡恩富戈斯

省会城市，提供负担得起的房屋和普通家庭住所，普遍位于步行可达的区域，具有文化遗产吸引力。

Playas del Este和瓦拉德罗（通过代理）

尽管官方的外国拥有权有限，但在这些区域的古巴房主常通过家庭代表挂牌出售第二住所或客栈，面向有兴趣的买家。

VelesClub Int. 如何促进古巴的直接房主交易

• 识别离线市场和公共ADS挂牌
• 产权核实和法律尽职调查
• 协助公证过程、转让文件和银行合规
• 为非公民提供合法安全结构所有权的建议
• 协助装修预算和使用许可（如casa particular许可）

结论：为何ADS信息是古巴房地产市场的核心

私人房主销售定义了古巴的房地产格局。由于缺乏大规模开发或自由外国拥有权，ADS交易提供了一条透明、实惠且文化丰富的获取房产的途径。无论您是回归古巴的国民、与古巴配偶，还是家庭投资者，这些挂牌信息都提供了丰富的房产选择及灵活的交易条款和人际互动。

VelesClub Int. 是您在古巴私人市场可信赖的合作伙伴——帮助您识别合适的机会，验证法律状态，并确保所有权的完全合规。借助您的指导和信心，在古巴探索直接挂牌，助您实现长期成功。