Недвижимость с высокой доходностью в ТаиландеСтрана контрастов — от тихихпляжей до неоновых ночей

Что привлекает к покупке недвижимости в Таиланде?

В условиях кризиса и падения рубля инвестиции в недвижимость являются одним из самых надежных решений для сохранения активов. Количество людей, покупающих недвижимость за границей, растет с каждым годом. Таиланд по-прежнему остается популярным местом среди россиян для покупки недвижимости как для жизни, так и для инвестиций.

В этой статье мы шаг за шагом рассмотрим, почему Таиланд привлекает покупателей не только из России, но и со всего мира. Какие районы самые привлекательные для покупки и на что нужно обратить внимание при принятии решения о покупке недвижимости в Таиланде.

Пять ключевых факторов инвестиционной привлекательности Таиланда

1. Стабильность национальной валюты – один из самых важных показателей для инвестора. Тайская валюта (THB) является одной из пяти самых сильных и стабильных валют в мире, и ее покупательная способность не падала более 10 лет.
2. Туризм. Таиланд входит в ТОП-20 самых посещаемых стран мира по версии UNWTO. Привлекательно отсутствие выраженной сезонности. В «высокий» сезон сюда съезжаются туристы из стран СНГ и Европы. В «низкий» сезон здесь много гостей из Китая и других стран Юго-Восточной Азии, а также Австралии. Для инвесторов и туристов из Китая нет никакой разницы во времени года, они приезжают на Пхукет круглый год. 
   «Также следует отметить, что по статистике из различных источников на сегодняшний день (конец 2023 года) Пхукет достиг около 70% восстановления туристического потока по сравнению с докризисным периодом. Это говорит о том, что туристический потенциал еще не достиг своего пика», - говорит Оксана Шаракина, руководитель представительства VelesClub Int. в Таиланде.
3. Рынок недвижимости находится в фазе роста. Рост рынка недвижимости в Таиланде, в частности на Пхукете, обусловлен тем, что в стране мало земли, на которой разрешено строительство, и существуют строгие ограничения на массовое высотное строительство (не выше 7 этажей). Конечно, это положительно сказывается на заполняемости и доходах от недвижимости. При этом в Таиланде работают все инвестиционные стратегии, что позволяет получать высокий доход в USD: перепродажа, аренда, смешанная стратегия. Средний срок окупаемости составляет 7-8 лет. 
   «Мы работаем более чем в 20 странах, и действительно, азиатское направление, в частности Таиланд, Пхукет, демонстрирует одни из самых высоких инвестиционных показателей в мире. Например, доходность от аренды на Пхукете составляет до 12%, в то время как в Европе 6% считается достойным показателем», - оценивает Генеральный управляющий партнер и основатель Сергей Туманов.
4. Налоги. В Таиланде налоги на недвижимость одни из самых низких. 1-2% от стоимости недвижимости вы будете платить при покупке, в зависимости от того, как оформляется сделка – в Freehold или Leasehold. Налог на владение недвижимостью имеет прогрессивную шкалу и по российским меркам является незначительным. Максимальная ставка для иностранцев на доход от аренды недвижимости составляет 15%, но ее можно легально снизить до 3%. Налог на продажу также будет зависеть от формы собственности Freehold или Leasehold, и чаще всего этот налог может быть разделен между покупателем и продавцом.
5. Четкая стратегия развития. Таким образом, пятилетний план развития Пхукета предполагает достижение следующих целей

• Стать центром гастрономической культуры;
• Стать центром глобального здоровья и медицинского туризма;
• Развитие спортивного туризма;
• Стать международным образовательным центром;
• Реализовать цифровые технологии (умный город);
• Стать центром морского туризма.

При этом развитие инфраструктуры играет решающую роль в достижении этих целей, согласно мнению властей.

Как выбрать недвижимость для инвестиций в Таиланде?

При инвестировании в недвижимость в любой стране необходимо учитывать ряд факторов, которые напрямую влияют на инвестиционный потенциал: экономическое развитие страны, местоположение, надежность застройщика, качество строительства, риски. И, конечно, выбор инвестиционного объекта будет зависеть от цели и стратегии.

Условно в Таиланде существует несколько районов, которые обычно рассматриваются при покупке недвижимости.

Пхукет или Паттайя

Традиционно туристическими локациями являются Пхукет и Паттайя. Однако, если посмотреть немного глубже, можно сказать, что туристический поток полностью восстановился только на Пхукете. В Паттайе процесс преодоления ковидного кризиса задерживается, и важным фактором сегодня является отсутствие собственного аэропорта. В то время как аэропорт Пхукета принимает до 12 миллионов туристов в год.

Сегодня Паттайя предлагает более доступные инвестиционные объекты, но нужно учитывать риски более долгого возврата инвестиций и низкой доходности от аренды.

Недвижимость на курорте Пхукет показывает стабильную высокую прибыльность, в среднем до 30% при покупке объекта на старте продаж. Арендный доход также сохраняется на высоком уровне – до 12%. Также некоторые застройщики предлагают опцию гарантированного дохода от аренды и даже возможность получения ипотеки для иностранцев под 6%.

Другие популярные локации в Таиланде

Все знают такие популярные курорты, как Ко Самуи, Краби и Панг Нга, но немногие рассматривают эти локации для инвестиций в недвижимость. Действительно, здесь инвестору нужна более тщательная оценка всех факторов, влияющих на доходность, и готовность к менее быстрому возврату вложенных средств. Но именно в таких местах вы можете купить виллу на первой линии по хорошей цене, которая будет только расти в цене с годами и всегда будет пользоваться спросом для аренды.

«Посмотрим на Ко Самуи, например. С 2009 года на острове действует запрет на строительство квартир в кондоминиумах, а высотные ограничения составляют 6-12 метров. Это объясняет преобладание вилл и бунгало на Ко Самуи, а фонд квартир и отелей совсем не обновился. Поэтому строительство такого нового проекта на острове может дать хорошую отдачу инвестору. Некоторые застройщики начали активное строительство кондоминиумов с развитой внутренней инфраструктурой на острове, и у нас есть что предложить инвесторам», - поясняет главный аналитик VelesClub Int. Ксения Шамитко.

Столица - Бангкок

Если говорить о столице Таиланда, Бангкок обладает современной и развитой инфраструктурой. Это один из самых популярных и посещаемых городов во всем Юго-Восточном Азии. У местной недвижимости, включая аренду, всегда стабильный спрос. В результате это обеспечивает ее инвестиционную привлекательность, но доходность будет ниже, чем в курортных локациях.

Что важно знать при покупке недвижимости в Таиланде?

1. От формата собственности – Freehold (полное владение) или Leasehold (собственность на срок до 90 лет) - зависит прямое назначение покупки и инвестиционная стратегия. Тайское законодательство защищает права как королевства, так и права инвестора, поэтому важно тщательно выбирать застройщика и внимательно изучить контракт.
2. Если вы планируете купить виллу, имейте в виду, что только само здание может принадлежать индивидуально. Чтобы зарегистрировать землю в Freehold, вам нужно будет открыть компанию в Таиланде. Однако это не так сложно, как кажется, и VelesClub Int. помогает в этом.
3. Покупка недвижимости по тайскому законодательству не дает права на получение вида на жительство. Вместе с тем есть альтернативные долгосрочные визы для постоянного проживания, включая возможность участия в программе Thailand Elite и получения инвестиционной визы на срок до 20 лет.
4. Процесс наследования в значительной степени зависит от формата собственности, в котором оформлен объект. Действительно, только при регистрации недвижимости в Freehold наследники станут полными владельцами объекта после того, как администратор получит судебное решение по делу о наследовании. Но не спешите. При покупке объекта для аренды (Leasehold) в контракте можно предусмотреть пункт о передаче права аренды вашим законным наследникам.
5. Все объекты, находящиеся в стадии строительства в Таиланде от застройщика, могут быть куплены в рассрочку до конца строительства, так как первоначальный взнос составит до 30%. При этом некоторые застройщики также имеют варианты рассрочки на 3-5 лет под 5-7% или возможность получения кредита для иностранцев под 6% на срок до 15 лет. Еще более привлекательными для инвестора будут предложения о гарантированных доходах с 1-3 лет или выкупе. Стоит отметить, что у инвестора всегда есть выбор: заниматься арендой самостоятельно или воспользоваться услугами профессиональной специализированной управляющей компании, которая заботится об аренде объекта, и инвестор, находясь где угодно в мире, получает стабильный доход.
6. Застройщики предоставляют возможность перепродажи объекта на любом этапе строительства с передачей долга другому лицу, что позволяет инвесторам получать максимальную отдачу от инвестиций в объект на стадии строительства, вложив минимальный первоначальный взнос и несколько рассрочек, не закрывая платежи полностью. Эта инвестиционная стратегия является наиболее выгодной.

Покупка недвижимости в каждой стране имеет свои особенности и нюансы, и выбор объекта как для инвестиций, так и для жизни требует времени для изучения рынка.