Содержание статьи:
Сегодня уже никого не удивить новыми видами финансовой деятельности. В век интернета и искусственного интеллекта кажется, что современное общество достигло глобального прогресса во всем, однако, как показывает история, многие финансовые операции появились еще задолго до современного “мозгового штурма”. Так еще в древние времена зародилась идея эскроу-счета, суть которого при проведении сделок гарантировать безопасность денежных средств и имущества обеих сторон благодаря третьему лицу. Наибольшее развитие такой счет получил в середине ХIХ века, когда существовала сделка “предоплаты”: при заключении договора одна из сторон вносила часть суммы, а другая должна была предоставить товар или выполнить услугу. Многие предприниматели в итоге сталкивались с такими проблемами, что условия договора не выполнены, а предоплата при этом не возвращена. Именно тогда, для защиты прав обеих сторон, был введен эскроу-счет.
Изначально эскроу стали применять при сделках с недвижимостью: покупатель вносил деньги на эскроу-счет, а продавец передавал документы о праве собственности. Деньги на своем счете хранила компания-посредник, которая являлась определенным гарантом между продавцом и покупателем. Позже, зарекомендовав себя с определенной стороны, эскроу-счета стали применяться и в других областях финансовых сделок: франчайзинг, финансирование стартапов, интернет-торговля и т.п. Наверняка многие смотрели фильм “Волк с Уолл-стрит”, но мало кто знает, что именно на этой улице эскроу всегда пользовался большим спросом. На Уолл-стрит постоянно совершались крупные сделки купли-продажи, а эскроу, в свою очередь, способствовал снижению рисков при совершении таких сделок.
Как же это работает? По сути, механизм эскроу-счета заключается в трехстороннем договоре между депонентом (специальный условный счет покупателя), эскроу-агентом (банк, в котором учитываются и блокируются денежные средства) и бенефициаром (счет исполнителя, который при выполнении всех условий договора получит денежные средства). Например, покупатель планирует приобрести квартиру в доме на этапе застройки. Он не знает, что может случиться с компанией-застройщиком за этот период: стройка не началась, закрылась, компания обанкротилась и все в этом роде. Система эскроу в данном случае позволяет защитить интересы как покупателя, так и продавца. До момента сдачи объекта в эксплуатацию покупатель будет знать, что деньги продавец получит в том случае, если выполнит свои обязательства по договору; а продавец может спокойно выполнять свою работу, поскольку на условном счету у него уже находится оплата. Немаловажным моментом является то, что банк-агент не вправе использовать деньги на эскроу-счете для кредитования других лиц, как это обычно делается со средствами на депозитах.
При этом эскроу во многих странах работает по-разному. Например в США (где и зародилась эта схема) на эскроу-счет могут передаваться не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимое имущество, могут быть переданы результаты научных исследований. В Австрии эскроу-счет используется только для поэтапной оплаты недвижимости. В Дубае, при проведении сделок покупки жилья, такой счет в обязательном порядке контролируется Земельным департаментом (DLD). Это дает еще больше гарантий для проведения удачной сделки. И поскольку наша компания идет в ногу со временем, застройщики, с которыми сотрудничает VelesClub Int. в Дубае, также работают с эскроу-счетом.
Еще один вид эскроу — это онлайн-шопинг. После ковидной пандемии многие покупатели стали совершать покупки через интернет. Однако не все продавцы при этом действовали добросовестно. Ввиду этого, в некоторых странах ввели онлайн-эскроу, который за рубежом используется при покупке товара или услуги через интернет: эскроу-агент удерживает деньги покупателя, пока продавец не выполнит свои обязательства. Очень четко эта схема была отработана на популярной платформе AliExpress, когда денежные средства поступали не продавцу, а на эскроу-счета платформы. Как только покупатель получает товар, деньги переводятся продавцу.
В России эскроу-счет появился сравнительно недавно и применяется он пока только в жилищном строительстве. В 2019 году вступили в силу изменения в законодательстве, по которым в большинстве случаев застройщик обязан использовать эскроу-счета для зачисления и хранения денег дольщиков. Применимо это было только в многоквартирном долевом строительстве. Однако уже в июле 2024 года подписан новый указ, касающийся эскроу-счета в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), то есть уже с 1 марта 2025 года эскроу-счета в России можно использовать и при строительстве частных домов. Чем это примечательно?
При этом об открытии эскроу-счета в ИЖС заказчик и подрядчик должны договориться на добровольной основе. Пойдут ли на это застройщики? Время покажет. Все же в эскроу-счете есть как свои плюсы, так и минусы.
Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что несмотря на недостатки, эскроу-счет становится той схемой продаж, которая позволяет свести к минимуму риск потери денег при совершении сделки. А как вы относитесь к покупке недвижимости через эскроу-счет?
