Содержание статьи:

• История развития эскроу-счета
• Использование эскроу за границей
• Эскроу-счет в жилищном строительстве 
• Преимущества и недостатки эскроу

Сегодня мало кого удивляют новые виды финансовых операций. В эпоху Интернета и искусственного интеллекта кажется, что современное общество достигло глобального прогресса во всём, однако, как показывает история, многие финансовые сделки появились задолго до современных идей. Так, в древние времена зародилась идея эскроу-счета, суть которого при проведении сделок заключается в обеспечении безопасности средств и имущества обеих сторон благодаря третьему лицу. Такой счет был наиболее развит в середине девятнадцатого века, когда возникла сделка с «предоплатой»: при заключении контракта одна из сторон вносила часть суммы, а другая должна была предоставить товар или выполнить услугу. Многие предприниматели сталкивались с проблемой ненадлежащего исполнения условий контракта, и предоплата не возвращалась. Именно тогда и был введён эскроу-счет для защиты прав обеих сторон. 
       Изначально эскроу использовался в сделках с недвижимостью: покупатель вносил деньги на эскроу-счет, а продавец передавал документы о собственности. Деньги на счете хранила промежуточная компания, которая выступала в качестве гаранта между продавцом и покупателем. Позже, зарекомендовав себя с положительной стороны, эскроу-счета начали использоваться в других сферах финансовых операций: франчайзинге, финансировании стартапов, онлайн-торговле и т.д. Безусловно, многие смотрели фильм «Волк с Уолл-Стрит», но лишь немногие знают, что эскроу всегда был в большом спросе на этой улице. На Уолл-Стрит постоянно происходили крупные сделки по покупке и продаже, и эскроу, в свою очередь, помогал снизить риски таких операций.
Как это работает? На самом деле механизм эскроу-счета состоит в трёхстороннем соглашении между вкладчиком (специальный условный счет покупателя), эскроу-агентом (банком, в котором средства записываются и блокируются) и бенефициаром (счетом подрядчика, который, при выполнении всех условий соглашения, получит средства). Например, покупатель планирует приобрести квартиру в строящемся доме. Он не знает, что может произойти с строительной компанией в этот период: строительство не началось, компания закрылась, обанкротилась и т.д. В этом случае система эскроу позволяет защитить интересы как покупателя, так и продавца. До момента, как объект будет введён в эксплуатацию, покупатель будет знать, что продавец получит деньги, если выполнит свои обязательства по контракту; а продавец сможет спокойно выполнять свою работу, поскольку у него уже есть плата на условном счету. Важный момент: агент-банк не имеет права использовать средства на эскроу-счете для кредитования других лиц, как это обычно делается с деньгами на депозитах.
В то же время, эскроу работает по-разному в разных странах. Например, в США (где эта схема возникла) можно переводить не только средства на эскроу-счет, но также ценные бумаги, недвижимость и результаты научных исследований. В Австрии эскроу-счета используются только для поэтапной оплаты недвижимости. В Дубае, при проведении сделок по покупке жилья, такой счет обязательно контролируется Земельным департаментом (DLD). Это даёт ещё больше гарантий успешной сделки. И поскольку наша компания идёт в ногу со временем, застройщики, с которыми сотрудничает VelesClub Int в Дубае, также работают с эскроу-счетами. 
       Другим типом эскроу служит онлайн-шопинг. После пандемии COVID-19 многие покупатели начали делать покупки через интернет. Однако не все продавцы действовали добросовестно. В связи с этим некоторые страны внедрили онлайн-эскроу, который используется за границей при покупке товаров или услуг через интернет: эскроу-агент удерживает деньги покупателя, пока продавец не выполнит свои обязательства. Эта схема была очень чётко отработана на популярной платформе AliExpress, когда средства переводились не продавцу, а на эскроу-счета платформы. Как только покупатель получает товар, деньги переводятся продавцу. 
       В России эскроу-счет появился относительно недавно и в настоящее время используется только в жилищном строительстве. В 2019 году вступили в силу изменения в законодательстве, согласно которым в большинстве случаев застройщик обязан использовать эскроу-счета для зачисления и хранения средств от дольщиков. Это применялось только в многоквартирном долевом строительстве. Тем не менее, уже в июле 2024 года был подписан новый указ, касающийся эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), то есть начиная с 1 марта 2025 года эскроу-счета в России также могут использоваться при строительстве частных домов. Чем это примечательно? 
Во-первых, средства, внесенные в эскроу-счет, защищены от любых списаний и мошенничества. Ведь зачастую при строительстве частного дома застройщики останавливают работу на полпути, сменяются бригады, и заказчик не может на это повлиять. В случае с эскроу частный инвестор имеет право вернуть свои финансы с этого счета, если застройщик не может завершить дом или значительно затягивает срок его ввода в эксплуатацию. В этом сценарии заказчик защищён и мотивирует застройщика сдать объект вовремя.
Во-вторых, рынок низкоэтажного строительства становится более прозрачным и понятным. Частные собственники будут заинтересованы заказывать строительство своего дома у профессиональных строителей, которые также могут получить одобрение на ипотеку загородного объекта.
В-третьих, застройщик также застрахован — по завершении своей работы он гарантированно получит платежи по контракту.
При этом заказчик и подрядчик должны добровольно согласовать открытие эскроу-счета в жилищно-коммунальных услугах. Согласятся ли на это застройщики? Время покажет. Тем не менее, у эскроу-счета есть как свои преимущества, так и недостатки.

• 1 плюс в том, что бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит все обязательства по контракту; а вкладчик защищён от мошеннических сделок.
• 2 плюс — при расторжении сделки одной из сторон счёт автоматически закрывается, и все деньги возвращаются вкладчику.
• 3 плюс — стороны сами выбирают, какие документы будут подтверждением сделки для банка.
• 4 плюс — эскроу-счёт не может быть арестован (даже если у вкладчика есть задолженности по налогам, штрафам и т.д.)

Стоит обратить внимание и на недостатки:

• не все банки работают с эскроу-счетами;
• деньги на счете заблокированы, и вкладчик сможет вернуть их только в случае расторжения контракта;
• средства на эскроу-счете не приносят доход, как, например, депозит;
• деньги на счету заморожены, и стоимость недвижимости может вырасти, так что когда средства будут возвращены (если застройщик не выполнил свои обязательства), заказчик вряд ли сможет приобрести эквивалентное жильё;
• Эскроу-счет платный. Вкладчик оплачивает комиссию за открытие счета (около 1% от суммы), однако, в сделках долевого строительства бенефициар оплачивает обслуживание счета.;
• лимит на сумму средств, возвращаемых в случае банкротства банка. Если на счету было больше, вкладчик получит только сумму в соответствии с установленным лимитом. 

Подводя итог, можно смело утверждать, что, несмотря на недостатки, эскроу-счет становится схемой продажи, минимизирующей риск потери денег при совершении сделки. А как вы относитесь к покупке недвижимости через эскроу-счет?