Portfólio Secundário de Imóveis Diversificado em ChengduRuas tranquilas com chácasas e startups

Por que o mercado imobiliário secundário em Chengdu atrai investidores globais

Chengdu, capital da província de Sichuan e porta de entrada da China para os mercados ocidentais, tornou-se um próspero refúgio de imóveis secundários para compradores que falam inglês — executivos de tecnologia, empreendedores do setor de hospitalidade e aposentados no exterior. O mercado de imóveis secundários em Chengdu abrange apartamentos de alto padrão à venda em distritos comerciais centrais, casas históricas com pátios (siheyuan) nas ruas Jinli e Kuanzhai, e condomínios suburbanos em áreas emergentes como a Nova Área de Tianfu. Comercializados com descontos de 10 a 20% em relação a novos empreendimentos, essas propriedades de revenda oferecem uma vida pronta para habitar, com transferências de título claras sob o sistema de direitos de propriedade da China, renda de aluguel imediata e exposição a uma das economias urbanas de mais rápido crescimento do país.

Distritos centrais e fundamentos de aluguel

Distrito de Jinjiang, o coração comercial de Chengdu, abriga condomínios de revenda ao longo da Rua Chunxi e dos corredores de restaurantes e lojas de Taikoo Li. Unidades totalmente mobiliadas aqui geram rendimento bruto de 4 a 5% para inquilinos de longo prazo: funcionários de multinacionais, acadêmicos visitantes da Universidade de Sichuan e famílias diplomáticas. Apartamentos com serviços para estadias curtas alcançam rendimentos de 6 a 7% durante períodos de alta demanda — especialmente no Festival Internacional de Lanternas do Panda de Chengdu e no Fórum Global Fortune.

A oeste do rio, no Distrito de Qingyang, casas históricas em Kuanzhai Xiangzi e nos Becos Kuanzhai (Becos Largo e Estreito) estão ocasionalmente disponíveis no mercado secundário. As casas restauradas do tipo siheyuan comandam aluguéis premium (4 a 5%) de profissionais do setor cultural e empreendedores criativos em busca de uma experiência autêntica da vida Sichuanense. Compradores dispostos a agregar valor podem negociar créditos para reformas, modernizar encanamentos, instalar ar-condicionado central e reforçar fachadas históricas — aumentando os aluguéis líquidos ajustáveis em até 20%.

Corredores de crescimento suburbanos, como a Nova Área de Tianfu e a Zona de Alta Tecnologia, apresentam conjuntos de vilas e complexos de médio porte dos anos 2010. As unidades de revenda aqui são comercializadas com descontos de 15% em relação a projetos em planta e geram rendimentos de 5 a 6% para profissionais de tecnologia da Huawei, Intel e Locomotive Works, além de gerentes de eco-turismo dos próximos resorts de Dujiangyan e Montanha Qingcheng. A proximidade à crescente rede de metrô de Chengdu — linhas 1, 18 e 19 — garante uma ocupação estável acima de 90%.

Essenciais legais, fiscais e de financiamento para investidores não residentes

Não residentes podem adquirir imóveis secundários em Chengdu sob as regulamentações municipais de direitos de propriedade da China: a elegibilidade é garantida por meio de um visto de residência/trabalho válido, seguido do registro de título no Centro de Registro de Imóveis de Chengdu. As taxas de transação incluem:

• Imposto de Transmissão: 3% do menor valor entre o preço do contrato ou o valor avaliado pelo governo para revendas.
• Taxa de Selo: nominal (¥100–¥200) em contratos de venda e documentação de transferência.
• Taxas de Registro: ¥80–200 por unidade.

Os custos totais de fechamento permanecem abaixo de 4% do preço de venda, enquanto os custos recorrentes incluem taxas de manutenção (¥1,5–3,0 por m²/mês) e sem imposto sobre a propriedade. O financiamento de hipoteca por bancos domésticos (Banco da China, Banco Agrícola) pode chegar a 70% do LTV a taxas atreladas ao benchmark do PBOC (~4,5–5,5% APR), com muitos investidores utilizando linhas de crédito de seus países de origem para se protegerem contra riscos cambiais.

Os passos-chave de due diligence incluem confirmar um título claro, revisar licenças de construção, verificar as reservas da associação de proprietários em complexos multifamiliares e garantir a conformidade com códigos de controle de inundações e sismos — aspectos críticos devido à geografia da bacia de Chengdu e às chuvas da temporada de monções.

A infraestrutura de transporte de Chengdu amplifica a atratividade do mercado secundário. Com oito linhas de metrô em operação ou em construção, as propriedades a até 300 metros das estações de metrô — especialmente ao longo da Linha 1 e da Linha 18 — desfrutam de prêmios de revenda de 5 a 7%. A ligação de alta velocidade do Aeroporto Internacional de Tianfu e a ferrovia intermunicipal Chengdu–Chongqing aumentam ainda mais a conectividade, impulsionando a demanda por condomínios de revenda nas proximidades das estações Shuangliu e Longquan.

Os perfis de inquilinos incluem locações de longo prazo por funcionários do setor tecnológico e pesquisadores visitantes da Universidade de Jiao Tong do Sudoeste, reservas de estadias curtas provenientes de operadores turísticos atendendo aos sites Jiuzhaigou e Budas Gigantes de Leshan, e habitação corporativa para executivos de FMCG e finanças. Profissionais de gestão de propriedades em Chengdu cuidam de locação abrangente, manutenção e relatórios mensais transparentes, permitindo que proprietários do exterior mantenham fluxos de renda passiva.

Micro-nichos emergentes incluem a conversão de revendas de casas antigas no Beco de Yulin — famoso pelo ópera de Sichuan — em pousadas boutique com rendimentos noturnos de 8 a 10%, e o direcionamento de unidades de revenda no Parque de Software de Tianfu para arranjos de co-living voltados para jovens profissionais, gerando rendimentos mistos de 6 a 8%. Ao entender as dinâmicas diversas dos bairros de Chengdu, aproveitar os custos favoráveis de transação e alinhar aquisições com ciclos de transporte e turismo, investidores globais podem garantir tanto o enriquecimento do estilo de vida quanto retornos robustos em uma das cidades mais habitáveis da China.