Imóveis secundários selecionados por especialistas em CangguAtração de investimento forte emponto de encontro para nômades digitais

Por que considerar imóveis secundários em Canggu

Canggu, uma vila costeira antes tranquila na costa sudoeste de Bali, tornou-se um ponto dinâmico para o investimento imobiliário internacional. Localizada entre Seminyak e Tanah Lot, oferece um equilíbrio único entre o charme tropical descontraído e o apelo urbano moderno. Com suas praias de areia preta, uma cultura de cafés próspera, retiros de yoga, lojas boutique e espaços de co-working, Canggu agora atrai nômades digitais, expatriados de longo prazo e investidores globais em busca de estilo de vida.

Diferentemente dos projetos em pré-construção, o mercado imobiliário secundário se refere a propriedades já concluídas e operacionais, que estão sendo revendidas por proprietários ou investidores individuais. Este segmento de mercado oferece uma rota de aquisição mais segura e transparente, especialmente em destinos como Canggu, onde o desenvolvimento é rápido e os riscos de compra fora do plano são significativos. Investidores que buscam ocupação imediata, rendimento de aluguel e documentação de título clara geralmente preferem o mercado de revenda.

Tipos de propriedades secundárias disponíveis

O mercado secundário de Canggu apresenta uma ampla gama de formatos de propriedades atendendo a diversos perfis de compradores - desde relocadores conscientes de orçamento até investidores de luxo. As categorias mais comuns incluem:

• Vilas em leasehold: A maioria das vilas secundárias em Canggu é vendida com títulos de leasehold, geralmente de 25 a 30 anos, com extensões opcionais. Essas vilas variam desde unidades simples de 1 quarto (~$150.000) até compósitos luxuosos de 4 quartos ($400.000–$900.000), frequentemente com piscinas, jardins e áreas para funcionários.
• Vilas em freehold através de Nominee local ou PMA: Cidadãos indonésios podem possuir títulos de freehold (Hak Milik), e estrangeiros podem acessá-los através de estruturas legais de PMA (empresa de investimento estrangeiro). No entanto, a conformidade legal é fundamental.
• Apartamentos estúdio e boutique: Apartamentos de revenda totalmente construídos, frequentemente em edifícios servidos ou compósitos privados, têm preços a partir de ~$100.000, dependendo das comodidades e da localização.
• Terrenos subdivididos: Compradores podem adquirir pequenos terrenos freehold ou leasehold com zoneamento existente para desenvolvimento residencial ou turístico. Os preços variam de ~$200–$500 por m², dependendo da proximidade da praia e das vias de acesso.
• Turnkeys já concluídos fora do plano: Alguns desenvolvedores revendem unidades que estão concluídas, mas nunca ocupadas. Estas vêm com infraestrutura completa e estão prontas para serem alugadas ou habitadas.

Os bairros mais procurados em Canggu incluem Berawa (perto do Finns Beach Club), Batu Bolong e Pererenan—cada um oferecendo atmosferas ligeiramente diferentes, desde centros sociais modernos até áreas residenciais serenas.

Aspectos de propriedade e legais

Estrangeiros não podem possuir terrenos freehold na Indonésia em nomes individuais. No entanto, existem alternativas totalmente legais para investir em imóveis secundários:

• Leasehold (Hak Sewa): Este é o método mais comum para estrangeiros. Ele concede o direito de usar e alugar a propriedade por um prazo fixo, geralmente de 25 a 30 anos, com cláusulas de renovação. Os contratos de leasehold são notariados e registrados no Escritório de Terras.
• Propriedade de empresa PMA: Um investidor estrangeiro pode estabelecer uma PT PMA (empresa limitada de propriedade estrangeira) que é legalmente permitida a possuir Direitos de Construção (Hak Guna Bangunan) ou Direitos de Uso (Hak Pakai). Isso é mais complexo, mas permite controle sobre estruturas freehold.
• Estrutura de Nominee (não recomendada): Alguns compradores utilizam um nominee indonésio para manter o título. No entanto, esse método é desencorajado devido a riscos legais e não execução em disputas.

Ao comprar um imóvel secundário, é essencial realizar a devida diligência com a ajuda de um notário e consultor jurídico licenciado. As etapas incluem:

1. Verificação de permissões de terras e construção (IMB ou PBG)
2. Confirmação das regulamentações de zoneamento (residencial vs. comercial)
3. Revisão dos contratos de lease (duração restante, direitos de extensão)
4. Verificação do status fiscal da propriedade e obrigações pendentes
5. Esclarecimento das responsabilidades de IVA ou imposto de renda em transações de revenda

Contratar um notaris (notário) e um consultor jurídico familiarizado com as leis imobiliárias de Canggu garante que toda a documentação esteja válida e em conformidade. Recomenda-se que investidores estrangeiros utilizem contratos bilíngues oficiais e evitem transações em dinheiro informais.

Preços e tendências de mercado

O mercado imobiliário secundário de Canggu tem observado uma valorização consistente nos últimos 5 a 7 anos. A crescente demanda internacional, a limitação na disponibilidade de terrenos e o aumento do turismo elevaram os preços, particularmente para vilas de revenda bem localizadas e aluguéis operacionais.

• Os preços médios de vilas leasehold variam de $1.700 a $2.500 por m²
• Vilas de frente para a praia e localizações privilegiadas podem alcançar $3.000 ou mais por m²
• Apartamentos secundários em residências servidas têm média entre $120.000 e $180.000 para unidades estúdio ou de 1 quarto
• Os retornos de aluguel variam de 8% (aluguel de longo prazo) a 15–20% (corto prazo, diário/semanal)

O valor da propriedade de revenda reside em seu desempenho de aluguel comprovado e status legal verificado. Muitas listagens secundárias incluem declarações financeiras de renda de aluguel anterior, taxas de ocupação e histórico de gestão de propriedades. Estes são vitais para avaliar o ROI.

A recuperação do turismo pós-pandemia impulsionou ainda mais a demanda por aluguéis, com Canggu tornando-se uma base para estadias prolongadas, workations e retiros internacionais. Propriedades próximas a grandes clubes de praia, escolas (por exemplo, campi satélites da Green School) e espaços de co-working têm a maior demanda.

Cenários de investimento no mercado de revenda

Imóveis secundários em Canggu atendem a vários perfis de investidores:

• Comprar para Alugar: Vilas turnkey com históricos de ocupação sólidos são imediatamente alugáveis via Airbnb, Booking.com ou agências locais.
• Comprar para Manter: Investidores adquirem propriedades de revenda com longos prazos de lease ou freehold (via PMA) para uso pessoal futuro ou ganho de capital.
• Comprar e Renovar: Propriedades mais antigas são adquiridas com desconto e reformadas para revenda ou maiores retornos de aluguel.
• Casas de férias com Aluguel Parcial: Proprietários usam a propriedade por parte do ano e a alugam pelo restante do tempo.

Exemplo:

Uma vila de 2 quartos em Berawa comprada por $260.000 (leasehold, 27 anos restantes) gera $35.000/ano de receita bruta de aluguel. Após despesas (~30%), o retorno líquido é de ~$24.500, ou 9,4% de ROI. Se vendida após 5 anos por $320.000, o ganho de capital acrescentaria mais retorno sobre o investimento.

Como a VelesClub Int. Apoia compradores do mercado secundário

A VelesClub International ajuda investidores e expatriados a navegar pelo mercado imobiliário secundário de Canggu com uma abordagem completa:

• Pesquisa e Sourcing de Propriedades: Mantemos acesso exclusivo a listagens de revenda curadas que atendem a critérios legais e financeiros.
• Devida Diligência e Revisão Legal: Nossa equipe jurídica garante clareza de título, zoneamento válido e estruturas de leasehold ou PMA limpas.
• Negociação e Estruturação: Gerenciamos a estruturação de ofertas, termos de depósito e representação do vendedor para garantir condições favoráveis.
• Coordenação de Transações: Agendamos a nomeação do notário, conformidade fiscal, processo de transferência e apoio na finalização.
• Configuração de Gestão de Aluguel: Se desejado, coordenamos a integração com operadores de aluguel de primeira linha, desde a configuração de listagem até os serviços para hóspedes.
• Planejamento de Estratégia de Saída: Para investidores de longo prazo, desenvolvemos cronogramas de revenda ou refinanciamento alinhados com seus objetivos de investimento.

Nossa equipe local em Bali fala inglês e bahasa indonésio, trabalhando com parceiros jurídicos confiáveis, notários e agentes. Eliminamos riscos e simplificamos o processo de aquisição para compradores em todo o mundo - desde a consulta inicial até a monetização de aluguel pós-compra.

Conclusão: Por que o mercado de revenda em Canggu faz sentido

Imóveis secundários em Canggu oferecem uma rara combinação de estilo de vida tropical, renda confiável e caminhos legais claros para a propriedade estrangeira. Embora o mercado imobiliário de Bali continue competitivo, as propriedades de revenda se destacam por seu perfil de risco mais baixo, usabilidade imediata e visibilidade de desempenho. Se você está buscando uma vila que gere aluguel, uma residência familiar de longo prazo ou um retiro pessoal híbrido, o mercado secundário de Canggu oferece opções versáteis com retornos comprovados.

Com preços ainda favoráveis em comparação com outros mercados de praia globais, e opções de leasehold acessíveis de $150.000 a $250.000, agora é um momento estratégico para explorar as oportunidades de revenda em Canggu. Fazer parceria com a VelesClub Int. garante que sua jornada no mercado imobiliário de Bali seja segura, estruturada e alinhada com seus objetivos de longo prazo.