Consultoria em Crescimento Estruturado no Mercado Imobiliário em Nha TrangFacilitando aprovações para empreendimentos costeirose maximizando o retorno sobre investimento

Consultoria imobiliária em Nha Trang

Ambiente regulatório e estrutura legal

O mercado imobiliário de Nha Trang opera sob a Lei de Terras do Vietnã (2013, emendada em 2018), a Lei de Negócios Imobiliários (2014), a Lei de Investimentos (2020) e a Lei de Habitação (2014). A implementação provincial é supervisionada pelo Comitê Popular da Província de Khanh Hoa, com aprovações técnicas gerenciadas pelo Departamento de Planejamento e Investimento (DPI), o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente (DONRE) e o Departamento de Construção. As normas para zonas costeiras, regidas pela Lei de Turismo, impõem requisitos adicionais para empreendimentos localizados a até 500 metros da costa. Projetos que excedem 2.000 metros quadrados devem obter uma avaliação de impacto ambiental sob a Lei de Proteção Ambiental (2020) e garantir um Certificado de Registro Ambiental. Os investidores precisam, primeiro, obter um Certificado de Registro de Investimento (IRC) do DPI, seguido por um Certificado de Direito de Uso da Terra (LURC) emitido pelo DONRE e uma Licença de Construção do Departamento de Construção. Estrangeiros podem possuir unidades de condomínio de até 50% do total de unidades de um projeto, de acordo com o Decreto 99/2015/ND-CP, mas a propriedade direta da terra permanece restrita. Em vez disso, direitos de uso da terra a longo prazo de até 50 anos — renováveis uma vez — são concedidos a empresas de investimento estrangeiro (FIEs). Regulamentações rigorosas de combate à lavagem de dinheiro exigem a divulgação total da propriedade beneficiária e documentação da fonte de fundos à Unidade de Inteligência Financeira. Navegar por essa estrutura multilayer exige uma coordenação proativa com agências nacionais e provinciais, documentação abrangente e monitoramento em tempo real das atualizações políticas para evitar atrasos e garantir total conformidade.

Procedimentos de registro e aquisição de título

Garantir um título comercializável em Nha Trang envolve um processo de transferência detalhado que começa com uma minuciosa diligência devida. Os investidores solicitam extratos cadastrais e pesquisas de títulos no escritório cadastral do DONRE para verificar direitos de uso da terra, precisão das fronteiras e possíveis ônus. Após uma diligência devida satisfatória, as partes negociam um Acordo de Depósito e um Acordo de Compra e Venda (SPA), que devem ser notarizados por um notário público licenciado no Vietnã. Os compradores pagam taxas de uso da terra e impostos de registro — normalmente de 0,5 a 0,7 por cento do valor declarado — ao Tesouro do Estado, e um imposto de selo de um por cento sobre o valor do SPA. O SPA notarizado, comprovantes de pagamento de impostos, documentos corporativos (para FIEs) e traduções certificadas são então apresentados ao DONRE para a emissão do LURC e ao Departamento de Justiça para registro no registro eletrônico nacional. A emissão do título geralmente leva de 30 a 45 dias úteis, dependendo da carga de trabalho do registro. Para compras de condomínios, um SPA suplementar é registrado no Registro de Imóveis na Cidade de Nha Trang, anotando a propriedade no registro de condomínios. A VelesClub Int. organiza cada elemento procedural — coordenando traduções, notarizações, declarações de impostos e submissões de registro — para minimizar requisitos de retorno e garantir a emissão oportuna de direitos de uso da terra e certificados de propriedade confiáveis.

Papel de corretores e agências

Corretores imobiliários licenciados em Nha Trang operam sob a Lei de Negócios Imobiliários e se afiliam à Associação Imobiliária do Vietnã (VREA). As principais agências mantêm redes em zonas costeiras privilegiadas — Praia Tran Phu, península Hon Chong — e em áreas internas como o Bairro Phuoc Long e as ilhas An Thoi. Elas buscam oportunidades no mercado e discretas fora do mercado, preparam memorandos de investimento detalhando acesso à infraestrutura, projeções de fluxo de turistas e estimativas de rendimento, e negociam termos de contrato com desenvolvedores locais. As taxas de comissão variam de 2 a 4 por cento do valor da transação, refletindo o escopo do serviço e a complexidade do ativo. Em negociações institucionais, os corretores coordenam traduções certificadas, organizam inspeções de diligência devida e interagem com engenheiros locais para validar a conformidade sísmica. A VelesClub Int. se associa a agências líderes, integrando sua inteligência local com nossos fluxos de conformidade, modelos financeiros e ferramentas de relatório de investidores para oferecer uma experiência de consultoria integrada do início ao fim, adaptada a desenvolvedores de alto volume e investidores corporativos.

Trabalhando com investidores internacionais

Investidores internacionais geralmente entram em Nha Trang através de empresas de investimento estrangeiro (FIEs), mantendo contribuições de capital em unidades de depósito de moeda estrangeira (FCDUs) em bancos autorizados. Eles solicitam um IRC e um Certificado de Registro de Empresa (ERC) sob a Lei de Investimentos, permitindo-lhes arrendar os direitos de uso da terra por 50 anos — renováveis uma vez. Os investidores devem cumprir com as exigências de relatório de conta de capital impostas pelo Banco Estadual do Vietnã, incluindo a repatriação de dividendos e receitas de capital através de canais bancários designados. Projetos voltados para o turismo se beneficiam de incentivos oferecidos pela província de Khanh Hoa — redução de taxas de uso da terra e processamento prioritário para licenças ambientais — enquanto desenvolvimentos de condomínios de alto andar em zonas econômicas especiais qualificar para taxas corporativas de imposto sobre a renda preferenciais. Para aproveitar esses benefícios, as FIEs frequentemente estruturam investimentos via SPVs ou joint ventures com parceiros locais, otimizando as alocações de capital para atender aos critérios de duração da locação de terras e limites de propriedade estrangeira. A VelesClub Int. auxilia clientes com formação de entidades, registro de incentivos, introduções bancárias e auditorias de conformidade — garantindo implantação de capital eficiente, governança robusta e estruturas fiscais otimizadas alinhadas com os objetivos do investidor.

Soluções de consultoria da VelesClub Int.

• estratégia de entrada no mercado: Realizamos análises demográficas e de fluxo turístico, avaliamos a infraestrutura de transporte — como expansões do aeroporto de Cam Ranh e rodovias costeiras — e identificamos micro-locações de alto crescimento para residenciais, hospitalidade e desenvolvimentos de uso misto.
• facilitação regulatória e legal: Nossa equipe jurídica prepara e submete solicitações de IRC, dossiês de registro ambiental, processamentos de LURC e licenças de construção, mantendo contato com o Comitê Popular, DPI, DONRE e Departamento de Construção para acelerar aprovações.
• diligência devida e avaliação: Realizamos diligência técnica, jurídica e ambiental, suportada por robustos modelos de avaliação que incorporam sazonalidade turística, projeções de rendimento de aluguel e análises de taxa de absorção específicas dos ciclos de mercado de Nha Trang.
• coordenação de transações: Desde a negociação do SPA até arranjos de escrow, certificação notarial e submissões de registro, gerenciamos cada passo procedimental — minimizando intervenções manuais e garantindo fechamento compliant e em tempo.
• estruturação de financiamento: Nossos especialistas em finanças elaboram estruturas de dívida-equidade, negociam financiamento ponte com credores locais e internacionais, otimizam estruturas de juros e organizam planos de repatriação de fundos sob as regulamentações do Banco Estadual.
• gestão de ativos e planejamento de saída: Após a aquisição, supervisionamos a administração de arrendamentos, parcerias de gestão de propriedades, monitoramento de desempenho e estratégias de alienação — maximizando a eficiência operacional e a otimização de rendimento.
• integração de partes interessadas: Coordenamos de forma harmoniosa com corretores, consultores legais, arquitetos, engenheiros e autoridades — proporcionando governança centralizada, relatórios transparentes e supervisão unificada da entrega do projeto.

Conclusão e próximos passos

A dinâmica mistura de turismo costeiro, melhorias de infraestrutura e zonas urbanas emergentes em Nha Trang cria oportunidades atraentes para desenvolvedores e investidores institucionais. No entanto, sua estrutura regulatória complexa, restrições de propriedade estrangeira e processos de aprovação de múltiplas agências exigem serviços de consultoria especializados para navegação eficiente. Fazer parceria com a VelesClub Int. proporciona insights de mercado exclusivos, gestão de conformidade abrangente e coordenação de transações de serviço completo — assegurando uma entrada eficiente no mercado, retornos otimizados e riscos de execução mitigados. Para iniciar sua jornada de investimento em Nha Trang, agende uma consulta estratégica com nossa equipe de consultoria para definir parâmetros do projeto, realizar avaliações de viabilidade preliminares e desenvolver um plano de execução sob medida. Engaje a VelesClub Int. hoje para desbloquear o potencial imobiliário de Nha Trang com clareza, confiança e precisão.