Análise de Posicionamento de Mercado para Imóveis em YerevanAprimorando a Licitação e Conformidadepara maximizar o Retorno Sobre o Investimento do Investidor

Consultoria Imobiliária em Yerevan

Ambiente regulatório e estrutura legal

O mercado imobiliário de Yerevan é regido pelo Código Civil da Armênia, pela Lei de Registro Estatal de Direitos Imobiliários e Outros Direitos Relacionados a Bens Imóveis, e pela Lei de Investimentos Estrangeiros. Essas legislações estabelecem princípios claros sobre a propriedade, uso da terra e proteção dos investidores. O Registro Estatal de Direitos Imobiliários, administrado pelo Departamento de Registro do Ministério da Justiça, mantém um cadastro eletrônico e um registro de títulos que proporcionam transparência e reduzem o risco de disputas sobre a propriedade. O Departamento de Arquitetura e Planejamento Urbano da Prefeitura de Yerevan emite planos detalhados de zoneamento, delineando zonas funcionais - residenciais, comerciais, industriais, de uso misto e áreas de proteção patrimonial. Cada zona possui densidade de construção, restrições de altura e diretrizes de design específicas, visando preservar o caráter arquitetônico e gerenciar o crescimento urbano.

Em distritos centrais como Kentron, a proximidade de locais listados pela UNESCO, como a Praça da República e o Complexo Cascade, impede a necessidade de buffers adicionais de conservação do patrimônio e supervisão arquitetônica. Os desenvolvedores devem obter permissões sequenciais para alocação de terras, construção, segurança contra incêndios (coordenada com o Ministério de Situações de Emergência) e conexões de infraestrutura, incluindo água, esgoto e energia. O risco sísmico na Armênia exige que todos os projetos estruturais cumpram os códigos sísmicos nacionais, exigindo certificação de empresas de engenharia licenciadas. Desenvolvimentos de grande escala que excedem 5.000 metros quadrados também requerem Avaliações de Impacto Ambiental, conforme a Lei sobre Avaliação e Especialização de Impacto Ambiental, adicionando uma camada de conformidade ambiental para projetos próximos a áreas sensíveis, como o desfiladeiro de Hrazdan. Investidores estrangeiros precisam lidar com regulações de câmbio impostas pelo Banco Central da Armênia, garantindo que os fluxos de capital e a repatriação de dividendos sejam processados por meio de canais bancários autorizados, em conformidade com os controles de câmbio. Enquanto isso, a legislação contra lavagem de dinheiro exige uma divulgação completa da propriedade efetiva e documentação das fontes de fundos para transações de alto valor, supervisionadas pelo Centro de Monitoramento Financeiro. Gerenciar com sucesso essas complexidades regulamentares exige uma profunda especialização local e um engajamento proativo com todas as autoridades relevantes para agilizar aprovações e proteger os prazos dos projetos.

Procedimentos de registro e aquisição do título

A obtenção de um título negociável em Yerevan é um processo em várias etapas que começa com uma due diligence abrangente. Os compradores obtêm extratos cadastrais e pesquisas de título através do Registro Estatal para identificar ônus existentes, servidões ou reivindicações históricas. Notários e advogados licenciados redigem um Contrato de Compra e Venda (CVA) detalhando os termos da transação, cronogramas de pagamento, condições prévias e cláusulas de resolução de disputas. O CVA é, então, notarizado por um notário indicado pelo estado, que verifica identidades, certifica assinaturas e emite uma escritura notarial oficial.

Após a notarização, os compradores pagam um imposto de selo — variando de 0,2 a 0,5 por cento do valor declarado — ao Comitê de Receita do Estado, e taxas de registro — em uma escala progressiva — ao Departamento de Registro. O CVA notarizado, comprovante de pagamento de impostos, documentos corporativos (para entidades estrangeiras) e traduções certificadas de quaisquer materiais em língua estrangeira são submetidos ao Departamento de Registro do Ministério da Justiça. Os prazos de registro geralmente variam de duas a quatro semanas, dependendo da carga de trabalho administrativa e da completa apresentação de documentos. Os investidores muitas vezes nomeiam representantes locais por meio de procuração para lidar com os registros no local e podem garantir um seguro de título de seguradoras locais para proteger contra riscos residuais, como ônus não descobertos. A VelesClub Int. supervisiona cada detalhe do processo — coordenando a due diligence, gerenciando a notarização, lidando com pagamentos de impostos e fazendo a ligação com os oficiais de registro — para garantir transferências de título eficientes e sem erros, protegendo os interesses dos investidores.

Papel de corretores e agências

Agências imobiliárias licenciadas em Yerevan operam sob as regulamentações do Ministério da Economia e da Câmara dos Agentes Imobiliários. As principais agências mantêm redes amplas em segmentos — desde projetos de habitação em massa em Arabkir e Erebuni até desenvolvimentos residenciais de alto padrão e complexos de uso misto ao longo do rio Hrazdan. Corretores realizam avaliações detalhadas dos locais, preparam memorandos de investimento que destacam o acesso à infraestrutura, demografia de locatários e rendimentos projetados, e coordenam visitas aos imóveis, aproveitando insights locais do mercado.

Em transações transfronteiriças e de alto valor, as agências lidam com traduções certificadas, facilitam a notarização de documentos estrangeiros e assistem com a estruturação corporativa — frequentemente por meio de LLCs armênias ou joint ventures — para cumprir com as regulamentações de investimento estrangeiro. As taxas de comissão padrão variam de 2 a 5 por cento do valor da transação. A VelesClub Int. faz parceria com essas agências para aprimorar seus conhecimentos no local com nossos fluxos de trabalho de conformidade proprietários, ferramentas de análise de mercado e capacidades de modelagem financeira, oferecendo um serviço de consultoria integrado e de ponta a ponta que atende às necessidades de investidores institucionais e clientes corporativos.

Trabalhando com investidores internacionais

O ambiente de investimento atrativo de Yerevan — impulsionado pelos crescentes setores de TI, turismo e serviços — atrai capital estrangeiro significativo. Sob a Lei de Investimentos Estrangeiros, não residentes podem criar empresas de responsabilidade limitada armênias (LLCs) ou joint ventures, beneficiando-se de um registro simplificado em centros de um único ponto do Ministério da Economia. Os investidores devem obter um Certificado de Registro de Investimento e abrir contas em moeda estrangeira com bancos autorizados, respeitando as regulamentações do Banco Central sobre fluxos de capital e repatriação.

Os dividendos e ganhos de capital são repatriáveis após a satisfação das obrigações fiscais, incluindo imposto sobre a renda corporativa de 18 por cento e imposto sobre valor agregado de 20 por cento. As Zonas Econômicas Livres de Yerevan — como Masis-Erebuni, perto do Aeroporto Internacional de Zvartnots — oferecem incentivos como taxas de impostos reduzidas, isenções fiscais e concessões de arrendamento de terras para projetos qualificados em logística, manufatura e alta tecnologia. O crescente Parque de Tecnologia Avançada e os centros educacionais elevaram a demanda por espaço moderno de escritório, impulsionando a rentabilidade de locação em edifícios Classe A. A VelesClub Int. apoia os clientes na formação de entidades, introduções bancárias, aplicações para incentivos e coordenação de avaliações de impacto ambiental e social, garantindo conformidade total e uso otimizado dos benefícios disponíveis.

Soluções de consultoria da VelesClub Int.

• Análise de mercado estratégica: Realizamos estudos aprofundados sobre tendências demográficas, índices de poder de compra e desenvolvimentos de infraestrutura — como expansão do metrô e crescimento universitário — para identificar corredores de investimento de alto potencial para ativos residenciais, comerciais e de uso misto.
• Facilitação regulatória e legal: Nossa equipe jurídica gerencia todos os pedidos de licença, aprovações de conservação do patrimônio, certificações de conformidade sísmica e estudos de impacto ambiental, interagindo diretamente com a Prefeitura de Yerevan, ministérios relevantes e o Centro de Monitoramento Financeiro para acelerar a liberação e garantir a conformidade com as regulamentações em evolução.
• Due diligence e avaliação: Realizamos auditorias legais abrangentes, verificações cadastrais, avaliações estruturais e geotécnicas, e construímos modelos financeiros robustos que incorporam previsões de aluguel, despesas operacionais e cenários de saída para validar as suposições de investimento.
• Gestão de transações: Desde a negociação do CVA e arranjos de escrow até a notarização e registro final, orquestramos cada etapa do processo — coordenando notários, oficiais de registro, autoridades fiscais e parceiros bancários — para garantir fechamentos seguros e dentro do cronograma.
• Estruturação de financiamento: Nossos especialistas em finanças elaboram pacotes de dívida e patrimônio sob medida, organizam relacionamentos com credores locais e internacionais, otimizam taxas de juros e estruturam cronogramas de pagamento que se alinham aos fluxos de caixa do projeto e objetivos dos investidores.
• Gestão de ativos e planejamento de saída: Após a aquisição, cuidamos da administração de arrendamentos, busca de locatários, monitoramento de desempenho e estratégias de disposição para maximizar os rendimentos e facilitar saídas suaves quando as condições de mercado são favoráveis.
• Coordenação de partes interessadas: Integramos esforços entre corretores, assessores jurídicos, arquitetos, engenheiros, autoridades municipais e investidores, mantendo comunicação transparente e governança centralizada do projeto para garantir o sucesso desde a concepção até a disposição.

Conclusão e próximos passos

Yerevan oferece uma combinação atraente de charme histórico, rápido crescimento econômico e conectividade regional estratégica, tornando-se um destino atraente para investidores institucionais e corporativos no setor imobiliário. No entanto, navegar por seu complexo cenário regulatório, requisitos de conservação do patrimônio e dinâmicas de mercado em evolução exige especialização. A parceria com a VelesClub Int. oferece a você conhecimentos de mercado proprietários, gerenciamento abrangente de conformidade e suporte total em transações alinhado às demandas de investimento B2B. Para começar, agende uma consulta estratégica com nossa equipe de consultoria para definir seus critérios de investimento, realizar due diligence preliminar e desenvolver um roteiro de execução personalizado. Engaje-se com a VelesClub Int. hoje para desbloquear o potencial imobiliário de Yerevan e executar sua estratégia de investimento com confiança, clareza e precisão.