Listagens de Propriedades para Investimento em BusanInfraestrutura urbanacom um caráter costeiro

Imóveis em Busan, Coreia do Sul

Por que Investir em Busan

Busan, a segunda maior cidade da Coreia do Sul, é uma metrópole costeira renomada por seu porto internacional, infraestrutura moderna e um setor de turismo em crescimento. Conhecida pela praia de Haeundae, pelo movimentado Mercado Jagalchi e por suas cênicas estradas costeiras, Busan combina energia urbana com beleza natural. Como resultado, atrai investidores imobiliários tanto nacionais quanto estrangeiros em busca de oportunidades fora de Seul. O mercado imobiliário em Busan oferece custos de entrada relativamente baixos, alta demanda em áreas estratégicas e valorização a longo prazo, tanto em setores residenciais quanto comerciais.

Tipos de Imóveis em Busan

O mercado imobiliário de Busan é diversificado, incluindo:

• Condomínios de alto padrão — Comuns em Haeundae, Marine City e Centum City, frequentemente oferecendo vistas para o mar e comodidades de luxo.
• Vilas de baixa altura e casas duplex — Encontradas em bairros mais tradicionais como Yeonsan-dong e Dongnae.
• Officetels (híbridos de escritório + hotel) — Unidades compactas usadas para fins residenciais e comerciais, especialmente próximas a centros de transporte.
• Propriedades comerciais — Localizadas em Seomyeon e Nampo-dong, nos centros de varejo e financeiro de Busan.
• Terrenos — Raros nos centros urbanos, mas ocasionalmente disponíveis em zonas de requalificação periféricas como Gijang-gun.

Regulamentação de Propriedade Estrangeira

A Coreia do Sul permite que estrangeiros adquiram imóveis, incluindo em Busan, com muito poucas restrições:

• Indivíduos e empresas estrangeiras podem comprar propriedades residenciais, comerciais ou industriais.
• A propriedade deve ser registrada dentro de 60 dias no escritório governamental local relevante.
• O título de domínio está disponível para terrenos e edifícios, e não há limites de propriedade.
• Jeonse (aluguéis de depósito) e Wolse (aluguel mensal) estão disponíveis para proprietários não residentes.

Todas as transações devem ser reportadas de acordo com a Lei de Aquisição de Terras por Estrangeiros e estar em conformidade com as leis de câmbio da Coreia.

Preços e Tendências de Propriedades

Busan oferece imóveis mais acessíveis do que Seul, mas a demanda está crescendo:

• Condomínio de luxo com vista para o mar em Haeundae: KRW 900 milhões – 2 bilhões (USD 690.000 – 1,5 milhões)
• Officetel em Centum City: KRW 200 – 500 milhões (USD 150.000 – 380.000)
• Vila em Dongnae: KRW 600 – 1,2 bilhões (USD 460.000 – 920.000)
• Loja comercial em Nampo-dong: KRW 800 milhões – 2,5 bilhões (USD 610.000 – 1,9 milhões)

Busan viu um aumento nos preços entre 2019 e 2022, impulsionado pela demanda por propriedades de férias e realocações residenciais durante a pandemia de COVID-19. Recentemente, a estabilização dos preços e o endurecimento do governo em relação à propriedade múltipla esfriaram a compra especulativa, mas os fundamentos de longo prazo permanecem fortes.

Retornos de Aluguel e Demanda do Mercado

O mercado de aluguel em Busan atende a vários segmentos:

• Expatriados e viajantes de negócios — Concentrados em Marine City, Centum City e Haeundae.
• Estudantes e jovens profissionais — Encontrados próximo à Universidade Nacional de Busan e em Seomyeon.
• Turistas e locatários de curto prazo — Alta demanda por aluguéis de Airbnb e de férias próximos à praia.

Os formatos de aluguel incluem:

• Jeonse — Contratos de aluguel com valor de depósito que variam de 50% a 80% do valor da propriedade.
• Wolse — Aluguel mensal com depósito de segurança reembolsável (comumente KRW 5–10 milhões).

Os rendimentos médios são:

• Officetels em Busanjin-gu: 4,5% – 6%
• Apartamentos com vista para o mar em Haeundae: 3% – 4%
• Unidades de varejo em Seomyeon: 5% – 7%

As plataformas de aluguel de curto prazo são regulamentadas, mas continuam populares, especialmente durante as temporadas de festivais e meses de verão.

Melhores Bairros para Investir

Os bairros de melhor desempenho em Busan incluem:

• Haeundae-gu — Apartamentos à beira-mar, vida de luxo e alto tráfego turístico.
• Suyeong-gu (Marine City) — Torres de alto padrão com vistas para o porto e o mar.
• Centum City — Centro de tecnologia, mídia e negócios com forte demanda comercial.
• Seomyeon — O centro de Busan, ideal para varejo, officetels e propriedades voltadas para a vida noturna.
• Dongnae-gu — Área residencial consolidada com escolas, hospitais e habitação tradicional.

Como Comprar Propriedade em Busan

O processo padrão inclui:

• Selecionar um agente licenciado (Budongsan) para identificar propriedades e negociar os termos.
• Assinar um contrato de venda com um depósito de 10% e detalhamento completo da propriedade e do comprador.
• Reportar a transação ao Ministério da Terra ou ao escritório local dentro de 60 dias (obrigatório para compradores estrangeiros).
• Registrar o título e pagar impostos de aquisição e registro.
• Completar o pagamento via uma conta bancária coreana em KRW, após abrir uma conta onshore.

Os compradores devem considerar custos adicionais, incluindo consultoria jurídica, taxas de transferência bancária e avaliações (caso financiem).

Impostos e Custos Contínuos

A posse em Busan traz as seguintes obrigações:

• Imposto de aquisição: 1,1% – 3,5% do valor da propriedade.
• Imposto sobre propriedade: 0,15% – 3,2% anualmente, dependendo da classe de ativo e valor.
• Imposto sobre ganhos de capital: 6% – 45% com base no lucro e no período de posse.
• Imposto sobre a renda de aluguel: 14% – 42%, dependendo da renda de aluguel total declarada.
• Taxas de HOA: Para condomínios, as taxas mensais variam de KRW 80.000 – 200.000, dependendo das comodidades.

Investidores estrangeiros são aconselhados a consultar profissionais de impostos coreanos para estruturar compras através de entidades ou otimizar o tratamento de ganhos de capital.

Quem Deve Investir em Busan

Busan é ideal para:

• Investidores de longo prazo que buscam valorização estável em uma cidade coreana de primeiro nível.
• Proprietários em busca de oportunidades de aluguel de curto prazo ou inquilinos mensais em uma economia voltada para o turismo.
• Diversificadores de portfólio que desejam expor-se a oportunidades fora de Seul em um ambiente costeiro e propício aos negócios.
• Estrangeiros aposentados ou compradores de segunda residência que buscam viver à beira-mar com infraestrutura moderna.

Conclusão

Busan se destaca como um mercado imobiliário de alto potencial na Coreia do Sul, oferecendo um equilíbrio entre acessibilidade, demanda por aluguel e atratividade de estilo de vida. Desde apartamentos à beira-mar até officetels comerciais, a cidade apoia várias estratégias de investimento. Com transparência legal, infraestrutura bem estabelecida e contínuo desenvolvimento urbano, Busan é uma escolha atraente para investidores de propriedades locais e internacionais.