Investimento em imóveis Greenfield nas FilipinasHabitação acessívelao longo das costas e cidades

Imóveis nas Filipinas: Investimento Tropical com Retornos Crescentes

Por que Investir no Mercado Imobiliário das Filipinas

As Filipinas, um arquipélago com mais de 7.000 ilhas, oferecem diversas oportunidades imobiliárias — de condomínios urbanos a resorts à beira-mar. Com uma das economias de crescimento mais rápido no Sudeste Asiático, uma população jovem e um setor de turismo próspero, o país tem se tornado cada vez mais atraente tanto para investidores nacionais quanto estrangeiros. O inglês é amplamente falado, a propriedade estrangeira é possível em tipos específicos de imóveis e os rendimentos de aluguel em locais populares como Metro Manila, Cebu e Boracay são competitivos. A combinação de estilo de vida, potencial de investimento e acessibilidade posiciona as Filipinas como uma estrela em ascensão no mercado imobiliário da Ásia.

Tipos de Imóveis e Usos Permitidos

O mercado filipino oferece diversos tipos de propriedades para compra, locação ou desenvolvimento:

• Condomínios: O único tipo de propriedade residencial que estrangeiros podem possuir diretamente, até 40% do total de unidades em qualquer Edifício.
• Terras e Casas: Estrangeiros não podem possuir terras diretamente, mas podem alugar terrenos ou possuir casas (não o terreno abaixo) ou comprar por meio de uma corporação.
• Propriedades em Resorts e Ilhas: Populares entre desenvolvedores e locatários de longo prazo. As terras são geralmente mantidas por meio de arrendamentos de longo prazo ou estruturas corporativas.
• Imóveis Comerciais: Edifícios de escritórios, espaços de varejo e centros de co-working estão em alta demanda, especialmente em Metro Manila e Cebu.
• Terras Rurais e Terras Provinciais: Restritas à propriedade estrangeira; opções podem existir por meio de joint ventures ou arrendamentos de longo prazo.

Estrutura Legal e Propriedade para Estrangeiros

A Constituição das Filipinas impõe restrições à propriedade de terras por estrangeiros, mas existem vários caminhos legais para investimento:

• Propriedade de Condomínios: Estrangeiros podem possuir unidades de condomínio desde que a propriedade total estrangeira no edifício não exceda 40%.
• Arrendamento de Terras: Estrangeiros podem alugar terras por até 50 anos (renovável por mais 25 anos), tornando viável para desenvolvimento ou residência.
• Propriedade Corporativa: Estrangeiros podem criar uma corporação filipina (com pelo menos 60% de propriedade filipina) para adquirir terras para fins comerciais.
• Propriedade Conjugal: Um estrangeiro casado com um cidadão filipino pode comprar terras em nome do cônjuge filipino, embora o cônjuge estrangeiro não tenha direitos legais sobre a terra.
• Diligência Prévia: Todas as compras devem envolver um corretor e advogado licenciados. A verificação de títulos de terras e credenciais do desenvolvedor é essencial.

Preços de Propriedades e Tendências do Mercado

Os valores das propriedades nas Filipinas continuam acessíveis em comparação com mercados vizinhos como Tailândia, Malásia e Singapura. Cidades principais viram uma valorização constante na última década. Os preços médios em 2024 incluem:

Localização	Preço do Condomínio (por m²)	Faixa de Preço de Casa/Vila
Metro Manila (Makati, BGC)	PHP 150.000 – 300.000	PHP 15M – 100M+
Cebu City	PHP 100.000 – 180.000	PHP 8M – 40M
Davao City	PHP 70.000 – 120.000	PHP 5M – 25M
Clark / Pampanga	PHP 90.000 – 160.000	PHP 6M – 30M
Boracay / Palawan	PHP 80.000 – 200.000	PHP 10M – 50M

Após uma leve desaceleração durante a pandemia, o mercado se recuperou devido à recuperação do turismo, entradas de trabalhadores estrangeiros e demanda doméstica.

Melhores Locais para Investimento Imobiliário

Cada região nas Filipinas oferece vantagens distintas, dependendo do objetivo de investimento:

• Makati e BGC (Taguig): Centros financeiros e comerciais com condomínios premium, alta demanda de aluguel e inquilinos estáveis.
• Cebu: Uma metrópole em crescimento com forte turismo, setores de TI-BPM e desenvolvimentos à beira-mar. Bom equilíbrio entre estilo de vida e retorno.
• Davao: Crescendo em infraestrutura e segurança; pontos de entrada acessíveis e menos abarrotado que Manila.
• Boracay e Palawan: Principais destinos turísticos. Projetos de condomínios e vilas em estilo resort são ideais para aluguel a curto prazo.
• Clark (Pampanga): Zona de livre comércio com apoio governamental, investimento em infraestrutura e crescente comunidade de expatriados.

Retornos de Aluguel e Cenários de Investimento

As Filipinas oferecem retornos atrativos tanto para modelos de aluguel de longo prazo quanto de curto prazo:

• Aluguel de Condomínios em Metro Manila: Retornos médios de 5%–7%. Condomínios premium em Makati ou BGC podem gerar ainda mais com inquilinos expatriados.
• Airbnb/Aluguel de Curto Prazo: Unidades em Boracay, Palawan e Cebu geram até 10%–12% anualmente durante a alta temporada.
• Comprar para Alugar em Cidades Provinciais: Custos de aquisição mais baixos e sólida demanda de profissionais e estudantes locais.
• Condotéis de Resort: Desenvolvedores oferecem retornos de aluguel garantidos (4%–6%) e gestão hoteleira para facilitar a posse.

A correta mobília, localização e gestão são essenciais para maximizar a renda. Licenças de aluguel podem ser exigidas em zonas turísticas.

Residência, Impostos e Incentivos para Estrangeiros

Compradores estrangeiros não recebem automaticamente a cidadania, mas as Filipinas oferecem vários programas de visto:

• Visto de Aposentadoria Especial (SRRV): Disponível para estrangeiros com 35 anos ou mais que investem em propriedades ou mantêm um depósito local. Oferece estadia indefinida e direitos de múltiplas entradas.
• Visto de Cônjuge 13a: Para estrangeiros casados com cidadãos filipinos.
• Vistos de Investidor: Para aqueles que iniciam negócios ou investem em zonas de exportação.

Impostos e Taxas:

• Imposto de Transferência: ~0,5%–0,75% do preço de venda.
• Imposto sobre Ganhos de Capital: 6% sobre o preço bruto de venda (comumente pago pelo vendedor).
• Imposto sobre o Selo Documental: 1,5% sobre o valor da propriedade.
• Imposto Retido na Fonte: Pode ser aplicado se o comprador for uma corporação.
• Imposto sobre Renda de Aluguel: 25% sobre a renda líquida para não-residentes. Gerentes de propriedades locais frequentemente auxiliam com a conformidade.

Infraestrutura e Acessibilidade

As Filipinas estão passando por grandes melhorias de infraestrutura sob o programa "Construir, Melhorar, Mais":

• Aeroportos: Manila (NAIA), Mactan-Cebu, Clark e Davao são centros internacionais.
• Vínculos de Transporte: Novas rodovias e projetos ferroviários conectam Manila a cidades próximas como Clark e Cavite.
• Utilidades: Condomínios e centros urbanos têm água, eletricidade e internet de fibra óptica estáveis.
• Saúde: Hospitais de alta qualidade em Manila e Cebu atendem turistas médicos e expatriados.
• Escolas Internacionais: Presentes em grandes cidades, muitas vezes oferecendo currículos do IB ou americano.

Riscos e Considerações

Embora o mercado seja promissor, os investidores devem considerar o seguinte:

• Clareza do Título: Verifique os títulos de terras para evitar disputas legais ou alegações de propriedade falsas.
• Restrições de Propriedade de Terras: Estrangeiros não podem possuir terras diretamente, o que pode limitar certos projetos.
• Desastres Naturais: As propriedades devem estar seguradas contra tufões, inundações e terremotos.
• Reputação do Desenvolvedor: Trabalhe com desenvolvedores estabelecidos para evitar atrasos ou cancelamentos de projetos.
• Risco Cambial: A depreciação do peso pode afetar os retornos denominados em USD.

Conclusão: Por que as Filipinas Merecem um Espaço em Seu Portfólio

As Filipinas apresentam uma combinação atraente de crescimento, acessibilidade e apelo do estilo de vida. Com suas políticas favoráveis ao investimento, altos rendimentos de aluguel e infraestrutura turística em expansão, estão se tornando um destino cada vez mais preferido para investidores imobiliários globais. Embora existam limitações legais à propriedade de terras, o mercado de condomínios e as opções de arrendamento de longo prazo oferecem pontos de entrada acessíveis. Se você está visando condomínios geradores de renda em Manila ou retiros à beira-mar em Cebu ou Palawan, as Filipinas oferecem flexibilidade, oportunidade e um forte potencial de valorização no coração do Sudeste Asiático.