Investimentos Imobiliários de Alto Retorno em KaunasImóveis próximos a galeriascampus e rios

Imóveis em Kaunas, Lituânia

Por que considerar investimento em imóveis em Kaunas

Kaunas, a segunda maior cidade da Lituânia, é uma estrela em ascensão no mercado imobiliário do Báltico. Conhecida por sua dinâmica população estudantil, rica arquitetura do período entre guerras e forte base industrial, Kaunas oferece excelentes oportunidades de investimento tanto para compradores residenciais quanto comerciais. Com acesso direto ao sistema rodoviário europeu, proximidade com Vilnius e o Mar Báltico, e desenvolvimento contínuo de infraestrutura (incluindo o Rail Baltica), Kaunas está passando por um rápido crescimento urbano. Os imóveis em Kaunas continuam a ser mais acessíveis do que em Vilnius, enquanto o potencial de aluguel e valorização está em constante aumento.

Tipos de imóveis disponíveis em Kaunas

O mercado imobiliário em Kaunas é diversificado e atende a uma ampla gama de perfis de investidores:

• Apartamentos históricos do período entre guerras — Localizados no centro da cidade (Centras, Žaliakalnis), muitos possuem características arquitetônicas únicas e são muito procurados para restauração ou aluguel boutique.
• Novas construções — Projetos em bairros como Aleksotas e Šilainiai oferecem comodidades modernas e preços competitivos.
• Casas unifamiliares — Encontradas em áreas suburbanas como Romainiai e Karmėlava; ideais para famílias ou investidores de longo prazo.
• Habitação estudantil — Com universidades como Vytautas Magnus e Universidade de Tecnologia de Kaunas, há uma demanda constante por unidades de aluguel próximas aos campi.
• Propriedades comerciais — Edifícios de escritório, centros logísticos e espaços comerciais são procurados devido aos setores industrial e tecnológico da cidade.

Estrutura legal para compradores estrangeiros

A Lituânia oferece um dos regimes imobiliários mais favoráveis a investidores da UE:

• Estrangeiros podem comprar imóveis livremente — Tanto residenciais quanto comerciais, sem requisitos de cidadania ou residência.
• Propriedade direta — Permitida para indivíduos e empresas sem restrições.
• Registro de imóveis seguro — Gerenciado pelo Registrų centras (Registro Nacional de Propriedades) garantindo a proteção do título.
• Empréstimos bancários disponíveis — Principalmente para residentes da UE; compradores não pertencentes à UE normalmente investem em dinheiro ou por meio de entidades legais locais.
• Imposto sobre renda de aluguel e ganhos de capital — São taxados de forma justa e transparente de acordo com a lei da UE.

A estrutura legal clara torna a Lituânia, e Kaunas em particular, uma escolha atraente para investidores internacionais.

Preços de imóveis e tendências de mercado

Kaunas continua significativamente mais acessível do que Vilnius ou Tallinn, enquanto oferece potencial de crescimento semelhante:

• Apartamentos no centro da cidade: €1.800 – €2.700 por m²
• Novas construções (Aleksotas, Dainava): €1.700 – €2.500 por m²
• Apartamentos históricos (Žaliakalnis): €2.000 – €3.200 por m² para propriedades restauradas
• Casas suburbanas: €1.300 – €2.300 por m², dependendo da localização e tamanho do terreno
• Propriedades comerciais: €6 – €12 por m²/mês para aluguéis de escritório; os preços de compra variam amplamente por zona

Os preços em Kaunas estão subindo continuamente (4% – 8% ao ano), com uma valorização adicional esperada devido à expansão urbana e investimentos em infraestrutura.

Retornos de aluguel e cenários de investimento

Kaunas oferece retornos de aluguel atrativos, particularmente em áreas próximas a universidades, parques industriais e ao centro histórico:

• Retorno residencial de longo prazo: 5% – 7% líquido anualmente
• Retorno de habitação estudantil: Até 9% para pequenos estúdios ou apartamentos compartilhados próximos às universidades
• Retorno de aluguel de curto prazo (Airbnb): 8% – 10% em áreas de grande movimento como a Cidade Velha ou Laisvės Alėja
• Retornos comerciais: 6% – 8%, dependendo da qualidade do inquilino e localização

Exemplo: Um apartamento de 45 m² próximo à Universidade Vytautas Magnus, adquirido por €90.000, pode ser alugado por €500/mês a longo prazo ou €40–60/noite no Airbnb, gerando retornos brutos de 6% – 9%.

Melhores bairros para investimento

Kaunas é composta por diversos distritos, cada um adequado a diferentes estratégias de investimento:

• Centras (Centro da Cidade) — Edifícios históricos, grande fluxo de pessoas, ideal para Airbnb e restaurações de alto padrão.
• Žaliakalnis — Bairro prestigiado com vilas do período entre guerras, áreas verdes e proximidade a pontos turísticos da cidade.
• Aleksotas — Em rápido crescimento, com novas construções e excelentes conexões de transporte para o aeroporto e rodovias.
• Dainava — Popular entre estudantes e jovens profissionais devido à sua combinação de acessibilidade e localização.
• Šilainiai — Conhecida por blocos de apartamentos novos e infraestrutura amigável para famílias.
• Romainiai e Karmėlava — Ideais para casas e investimentos de longo prazo em ambientes suburbanos tranquilos.

Impostos e custos de transação

O sistema tributário da Lituânia é simples e favorável a investidores:

• Imposto de selo: 0,5% – 2% do valor do imóvel
• Honorários de notário e registro: €300 – €800, dependendo do tamanho da transação
• Imposto anual sobre propriedade: Geralmente 0% para proprietários residenciais; propriedades comerciais ou de luxo podem enfrentar taxas de 0,3% – 3%
• Imposto sobre renda de aluguel: 15% para não residentes (taxa fixa)
• Imposto sobre ganhos de capital: 15% se vendido dentro de 10 anos (isento após 10 anos ou em residência principal)

Não há encargos ocultos ou excessivos, tornando Kaunas especialmente acolhedora para compradores do exterior.

Quem deve comprar imóveis em Kaunas

Kaunas é uma escolha estratégica para:

• Proprietários de aluguel — A demanda consistente de estudantes, profissionais e famílias garante ocupação estável.
• Anfitriões de aluguel de curto prazo — Eventos culturais, programas acadêmicos e o turismo crescente apoiam um alto giro no Airbnb.
• Investidores estrangeiros iniciantes — Sistema legal transparente e baixos custos de entrada reduzem barreiras de acesso.
• Desenvolvedores — Um setor de construção forte e a demanda crescente criam oportunidades para projetos residenciais de pequeno a médio porte.
• Compradores comerciais — A demanda por varejo e logística continua a aumentar devido à economia de exportação em crescimento da Lituânia.

A combinação de acessibilidade, demanda e localização da cidade a torna ideal para portfólios imobiliários diversificados.

Conclusão

Kaunas é um dos mercados imobiliários mais dinâmicos do Báltico. Com preços competitivos, sólidos retornos de aluguel e uma economia forte impulsionada pela educação, logística e tecnologia, oferece um caso convincente para investidores que buscam valor a longo prazo no Norte da Europa. À medida que projetos de infraestrutura como o Rail Baltica e a reconstrução do aeroporto de Kaunas continuam, a demanda por imóveis deve aumentar ainda mais. Para compradores estrangeiros, a clareza legal e os baixos custos de aquisição tornam a entrada no mercado simples e segura.