Diversificação de Portfólio por meio de Investimentos em Imóveis em Tel AvivCidade de startups, praiase clínicas de elite

Imóveis em Tel Aviv, Israel: cidade global com demanda crescente, espaço limitado e mercado de aluguel premium

Introdução: por que investir em Tel Aviv

Tel Aviv é o coração pulsante da economia e do ecossistema de inovação de Israel. Como uma metrópole mediterrânea com um dos mais altos custos por metro quadrado no Oriente Médio, combina vida à beira-mar, um ecossistema tecnológico em crescimento, magnetismo cultural e interesse de investidores internacionais. Apesar do tamanho relativamente pequeno da área, a demanda permanece excepcionalmente alta devido à imigração constante, ao crescimento de startups e à oferta limitada. Investir em imóveis em Tel Aviv não se resume a viver próximo ao mar — trata-se de possuir uma fração de um dos mercados urbanos mais resilientes e de rápida valorização globalmente.

Tipos de propriedades disponíveis

O mercado imobiliário de Tel Aviv oferece uma variedade de formatos adequados para diferentes perfis de investidores:

• Apartamentos de luxo em áreas centrais como a Avenida Rothschild, Neve Tzedek e o Antigo Norte oferecem proximidade a restaurantes, cultura e o distrito comercial. Os preços são mais altos aqui, mas também o prestígio e a liquidez.
• Residências à beira-mar ao longo da Rua Herbert Samuel e da Marina oferecem vistas para o mar e atraem o aluguel de curto prazo, especialmente para turistas e nômades digitais.
• Lofts urbanos e apartamentos pequenos em distritos como Florentin e Lev HaIr atraem inquilinos mais jovens e apresentam uma forte demanda de aluguel a longo prazo.
• Novos desenvolvimentos em Sarona, Midtown e Norte de Tel Aviv incluem torres de escritórios com serviços de concierge, academias, estacionamento e piscinas — ideais para inquilinos corporativos ou expatriados ricos.

Propriedade de terras e estrutura legal

Estrangeiros podem comprar imóveis em Israel com poucas restrições. O detalhe legal mais notável relaciona-se à distinção entre terras particulares livres e terras arrendadas de propriedade da Autoridade de Terras de Israel (ILA). Aproximadamente 93% das terras em Israel são de propriedade do Estado e arrendadas a longo prazo (tipicamente 49 a 98 anos). Embora essa estrutura seja segura, é importante entender as taxas de renovação e impostos associados. Estrangeiros também são obrigados a obter um número de identificação fiscal e trabalhar com um advogado imobiliário licenciado durante o processo de compra. Todas as transações devem ser registradas no Cartório de Registro de Terras (“Tabu”) ou no registrador de empresas relevante.

Impostos sobre propriedades e custos de transação

• Imposto de compra varia de 8% a 10% para compradores estrangeiros dependendo do valor do imóvel.
• Honorários jurídicos normalmente ficam em torno de 1% a 2% do valor da transação.
• Comissão de agente geralmente 2% + IVA (compartilhada ou paga pelo comprador).
• Imposto sobre ganhos de capital é aplicado na revenda, mas isenções podem se aplicar dependendo da duração da propriedade e status de residência.

Faixa de preço e tendências de valor

Tel Aviv consistentemente ocupa as posições mais altas entre as cidades mais caras do mundo por metro quadrado. Em 2024–2025:

• Tel Aviv Central: $12,000–$22,000/m²
• Antigo Norte: $9,000–$16,000/m²
• Unidades à beira-mar: $15,000–$25,000/m²
• Bairros periféricos: $7,000–$11,000/m²

Apesar dos altos preços de entrada, o crescimento de valor continua estável, com uma valorização anual de 4% a 7% na última década. A terra é extremamente limitada, e as regulamentações de zoneamento restringem altura e densidade em muitas áreas, o que apoia ainda mais a retenção de valor a longo prazo.

Retornos de aluguel e perfil de demanda

Os rendimentos de aluguel em Tel Aviv variam por localização e formato:

• Aluguéis de longo prazo: Os rendimentos variam tipicamente de 2,5% a 4,5% nos segmentos de luxo e de 4% a 6% em unidades menores ou em bairros menos centrais.
• Aluguéis de curto prazo (via plataformas como Airbnb): Os rendimentos podem chegar a 7% a 10%, mas requerem licenciamento especial e devem cumprir com as regulamentações municipais em evolução.

A demanda por aluguel é impulsionada por:

• Funcionários e empreendedores do setor de tecnologia
• Funcionários de embaixadas estrangeiras e ONGs
• Membros da diáspora judaica retornando ou investindo em Israel
• Turistas em busca de apartamentos à beira-mar
• Estudantes em programas de medicina, direito e engenharia

Áreas mais promissoras para investimento

• Neve Tzedek: Conhecida por seu charme boutique, ruas de paralelepípedos e renovações de luxo, ideal para compradores de estilo de vida e aluguel boutique.
• Florentin: Um distrito em gentrificação que atrai artistas, jovens profissionais e desenvolvedores urbanos. Relativamente acessível, com potencial de valorização.
• Antigo Norte e área de Basel: Amigas das famílias, verdes e com alta liquidez — oferta muito limitada de apartamentos grandes.
• Yad Eliyahu e Kiryat Shalom: Distritos leste e sul de Tel Aviv passando por renovação urbana e melhorias de infraestrutura.
• À beira-mar (Herbert Samuel): Alto custo, mas desejável globalmente. Frequentemente comprados como residências secundárias ou para posicionamento de prestígio.

Oportunidades de desenvolvimento

Tel Aviv também oferece oportunidades em:

• Projetos de renovação urbana (Tama 38 e Pinui Binui), onde edifícios antigos são demolidos ou reforçados e substituídos por prédios de padrão superior. Investidores podem entrar com antecedência ou trabalhar com desenvolvedores.
• Projetos pré-construção: A compra na planta permite que investidores garantam descontos antes da conclusão, mas a devida diligência legal é essencial.
• Micro-unidades ou aluguéis mobiliados: Pequenos apartamentos bem mobiliados próximos a centros de transporte público podem oferecer retornos acima da média.

Riscos e limitações

Apesar de sua solidez, o mercado de Tel Aviv não está isento de desafios:

• Alto preço de entrada e custos de hipoteca crescentes devido à política do banco central
• Regulamentação governamental ocasional sobre propriedade estrangeira ou práticas de aluguel
• Disponibilidade limitada de novas terras nos distritos centrais
• Altas taxas de impostos em comparação com outros países

Imóveis e status de residência

A compra de imóveis em Israel não garante automaticamente residência ou cidadania. No entanto, investidores judeus podem se qualificar para a Aliyah sob a Lei do Retorno, que oferece benefícios de imigração e fiscais. Compradores estrangeiros não judeus podem normalmente possuir ativos sem restrições, mas devem respeitar as regras de visto para estadias superiores a 90 dias. Para uma presença a longo prazo, estruturas de visto alternativas ou dupla cidadania podem ser necessárias.

Como a VelesClub Int. apoia investidores

Nossa equipe na VelesClub Int. oferece uma entrada abrangente no mercado de Tel Aviv:

• Seleção de listagens fora do mercado e apoiadas por desenvolvedores
• Verificação legal dos títulos de propriedade e direitos de posse
• Auxílio na abertura de contas bancárias israelenses e obtenção de um número de identificação fiscal
• Gestão de propriedades, mobiliário e otimização de aluguéis
• Planejamento de saída e revenda através de agentes parceiros

Conclusão

Investir em Tel Aviv é uma estratégia de alto custo e alto valor — ideal para preservação de capital a longo prazo, integração no estilo de vida ou diversificação em um ativo global. Com terras limitadas, fundamentos demográficos fortes e uma reputação como o “Silicon Wadi” do Oriente Médio, Tel Aviv continua a oferecer oportunidades imobiliárias atraentes para investidores exigentes em todo o mundo.