Gestão de Ativos e Propriedades de Investimento em OranApartamentos à beira-mar na capital cultural da ArgéliaGestão de Ativos e Propriedades de Investimento em Oran

Imóveis em Orã: Investimento Estratégico na Costa Oeste da Argélia

Por que Investir em Imóveis em Orã

Orã, a segunda maior cidade da Argélia e seu principal porto na costa mediterrânea ocidental, é uma mistura dinâmica de ambição econômica, patrimônio cultural e transformação urbana. Muitas vezes chamada de “Segunda Capital”, Orã desempenha um papel vital nos setores comercial, industrial e turístico da Argélia. Com uma população de mais de 1,5 milhão e uma contínua expansão em distritos suburbanos e costeiros, a cidade apresenta uma demanda crescente por projetos imobiliários residenciais, comerciais e de uso misto.

O mercado imobiliário de Orã está se tornando cada vez mais atraente devido à melhoria da infraestrutura, investimentos públicos recentes e ao crescente interesse da diáspora argelina. A cidade também se beneficia da proximidade com a Europa, de uma logística portuária robusta e de seu status cultural como centro de música e vida noturna, todos fatores que aumentam sua habitabilidade e o valor de longo prazo dos imóveis.

Principais Tipos de Imóveis e Distritos

Orã oferece uma ampla gama de opções imobiliárias em diversos segmentos de preço e tipos de ativos. As categorias de investimento mais comuns incluem:

• Apartamentos no Centro: Localizados nos históricos Haï El Mokrani, Sidi El Houari e La Bastille — combinando arquitetura patrimonial com grande potencial de aluguel.
• Residências Modernas e Complexos Fechados: Encontrados em Akid Lotfi, Hai Sabah e USTO, atendendo à classe média e alta argelina.
• Vilas e Casas Privadas: Populares em Les Palmiers, Bir El Djir e Canastel — áreas conhecidas por sua vegetação, espaço e proximidade com o oceano.
• Imóveis Comerciais: Espaços para escritório, clínicas, centros educacionais e desenvolvimentos de varejo concentrados perto do porto e na Route Nationale 11.
• Projetos Turísticos e Costeiros: Ao longo da costa em direção a Ain El Turk e Les Andalouses, incluindo resorts, pousadas e casas à beira-mar.

Áreas de investimento notáveis incluem:

• Akid Lotfi: Um distrito comercial e residencial central com amplas avenidas e centros de compras.
• Hai El Yasmine & Hai Es-Sabah: Novos desenvolvimentos suburbanos com infraestrutura moderna e apelo familiar.
• Bir El Djir: Um distrito misto residencial e educacional que abriga o complexo da Universidade de Orã.
• Sidi El Houari: Núcleo histórico em processo de revitalização urbana gradual e com potencial turístico.

Preços, Retornos de Aluguel e Tendências de Mercado

Os preços dos imóveis em Orã continuam mais acessíveis do que em Argél, tornando a cidade um forte ponto de entrada para investidores. Em 2025, os preços médios incluem:

• Apartamentos no centro da cidade: DZD 180.000–280.000 por m² ($1.350–$2.100).
• Condomínios de médio porte em Hai El Yasmine ou Akid Lotfi: DZD 250.000–350.000 por m² ($1.900–$2.600).
• Vilas em Canastel ou Bir El Djir: A partir de DZD 70 milhões ($520.000) para grandes propriedades com jardins.
• Unidades comerciais ou de escritório: DZD 300.000–500.000 por m² ($2.300–$3.800), especialmente ao longo das estradas principais.

Os retornos de aluguel são competitivos em vários segmentos:

• Apartamentos de médio porte: Rendimentos brutos de 5%–7%, impulsionados por profissionais e estudantes locais.
• Aluguel comercial: 7%–10% para clínicas, escritórios ou pequenos pontos de venda localizados no centro.
• Unidades turísticas: Rendimentos sazonais de até 10% em propriedades à beira-mar ao longo do corredor de Ain El Turk.

O crescente interesse de argelinos no exterior — especialmente na França, Espanha e Canadá — também está estimulando a demanda por habitação familiar, imóveis de férias e ativos de aluguel.

Estrutura Legal e Propriedade Estrangeira

Nacionais estrangeiros podem investir em imóveis em Orã sob a mesma estrutura nacional que regulamenta toda a Argélia. Embora a propriedade de terras para estrangeiros seja regulamentada, a compra de propriedades por meio de empresas registradas na Argélia ou joint ventures é permitida. Os principais aspectos legais incluem:

1. Estrangeiros podem adquirir propriedade residencial ou comercial através de uma entidade (EURL ou SARL) com registro argelino.
2. Os investidores devem realizar uma pesquisa de título, verificar a conformidade de zoneamento e notarizar a compra através de um notário local (“notaire”).
3. Para projetos de desenvolvimento, arrendamentos de terreno (bail emphytéotique) são comumente utilizados por até 99 anos.
4. A repatriação de fundos é permitida sob esquemas de investimento aprovados, particularmente para negócios de turismo ou suporte à exportação.

O suporte legal é essencial durante todo o processo. O governo argelino introduziu reformas para facilitar a criação de empresas, simplificar a obtenção de licenças e apoiar projetos urbanos financiados por estrangeiros — especialmente no corredor turístico do oeste de Orã.

Infraestrutura, Turismo e Motivos de Desenvolvimento

Orã está passando por um rápido desenvolvimento de infraestrutura que apoia diretamente o crescimento imobiliário:

• Transporte: Novos projetos de metrô e bonde de Orã em desenvolvimento, além de melhorias nas rodovias que conectam os subúrbios ao centro da cidade.
• Acesso Aéreo e Portuário: O Aeroporto Internacional Ahmed Ben Bella e um dos portos comerciais mais movimentados da Argélia apoiam o comércio e o turismo.
• Educação: Múltiplas universidades e institutos técnicos alimentam a demanda de aluguel em Bir El Djir e USTO.
• Saúde: A cidade inclui vários hospitais e clínicas privadas, atraindo pacientes e profissionais médicos regionais.
• Zona Turística Costeira: O corredor de praias a oeste de Orã está sendo expandido com novas estradas, locais para hotéis e locais de entretenimento.

Em 2022, Orã sediou os Jogos do Mediterrâneo, gerando uma renovação urbana extensa e a construção de locais esportivos, hotéis e sistemas viários. Esses investimentos deixaram um impacto positivo duradouro no potencial imobiliário da cidade.

Cenários e Oportunidades de Investimento

O investimento imobiliário em Orã apoia múltiplos modelos viáveis:

• Apartamentos para Aluguel: Focar em áreas universitárias ou centros de negócios com forte demanda durante todo o ano.
• Portfólios de Propriedade Comercial: Construir renda através de varejo, saúde ou espaços de coworking.
• Desenvolvimento Turístico: Pousadas e hotéis de médio porte em Ain El Turk, Les Andalouses ou Bousfer Plage.
• Banco de Terras: Garantir terrenos ao longo de futuros corredores de transporte ou em novas zonas urbanas como El Kerma e Misserghin.
• Conjuntos Residenciais: Parceria com desenvolvedores ou contratantes para criar habitações de renda média em subúrbios de alta demanda.

Incentivos incluem a redução do IVA sobre materiais de construção, isenções fiscais para zonas estratégicas voltadas para turismo ou exportação, e arrendamentos de baixo custo de terras por autoridades públicas.

Desafios e Considerações

Embora o mercado de Orã seja promissor, os investidores devem se preparar para:

• Atrasos burocráticos: Aquisição de licenças, aprovações de projetos e conexões de utilidades podem levar mais tempo do que o esperado.
• Riscos de Moeda: O Dinar Argelino está sujeito a flutuações; retornos são baseados na moeda local, a menos que estejam sob acordos de investimento.
• Opacidade Regulatória: Dados de mercado e comparáveis podem ser difíceis de verificar sem contatos locais ou avaliações profissionais.
• Conformidade Legal: Trabalhar com notários e advogados experientes é essencial para evitar problemas de título de terra ou questões fiscais.

Apesar desses problemas, a maioria é manejável com expertise local, a devida diligência adequada e uma perspectiva de longo prazo.

Conclusão: É Orã um Bom Investimento Imobiliário?

Orã oferece uma das paisagens imobiliárias mais equilibradas da Argélia: preços acessíveis, demanda crescente, classes de ativos diversificadas e forte apoio ao desenvolvimento. Seu papel como centro comercial, cultural e porta de entrada para o turismo amplifica a criação de valor a longo prazo em segmentos residenciais e comerciais.

Para investidores com um horizonte de médio a longo prazo, Orã apresenta uma oportunidade de alto potencial para entrar em um mercado urbano emergente antes que os preços e a concorrência estrangeira aumentem. Desde aluguéis de férias e habitação estudantil até agrupamentos de varejo e resorts costeiros, Orã está na vanguarda da próxima evolução imobiliária da Argélia.