Ao comprar propriedades no exterior, a empolgação pode ofuscar o julgamento. Mas pular a devida diligência adequada é um dos erros mais caros que você pode cometer. Armadilhas legais, títulos disputados, surpresas de zoneamento e impostos não pagos podem transformar seu imóvel dos sonhos em um pesadelo.

Este artigo apresenta os passos essenciais de devida diligência legal que todo comprador deve seguir antes de assinar um contrato, adaptado para compras internacionais de imóveis.

Por Que a Devida Diligência É Importante

• Confirmar Propriedade e Título Legal

• Detectar Ônus ou Dívidas

• Garantir Conformidade com o Zoneamento

• Validar Licenças de Construção e Uso da Terra

• Evitar Fraudes e Anúncios Falsos

• Confirmar Legalidade de Aluguel ou Revenda

Passo 1: Verificar a Propriedade Legal

• Solicite uma escritura ou certificado de propriedade recente.

• Assegure-se de que o vendedor é o proprietário registrado.

• Pergunte sobre propriedade conjunta, direitos de herança ou reivindicações de terceiros.

• Solicite o número de registro da propriedade e faça a verificação nas bases de dados de registro de terras.

Exemplo de Sinal de Alerta:

• Em Bali, compradores estrangeiros usando contratos de nominados podem descobrir que o nominee se recusa a transferir a propriedade mais tarde, o que muitas vezes é legalmente impossível de ser aplicado.

Passo 2: Verificar Ônus e Dívidas

• Realize uma pesquisa de título através de um advogado ou registro público.

• Procure por hipotecas, gravames, impostos não pagos ou disputas legais.

• Peça uma "nota simples" na Espanha ou um extrato oficial de terras na Turquia.

Dica Profissional:

• O seguro de título (disponível nos EUA e em alguns mercados da UE) protege contra reivindicações ocultas.

Passo 3: Confirmar Uso da Terra e Conformidade com o Zoneamento

• Assegure-se de que o uso da propriedade corresponde aos seus objetivos (residencial, comercial, uso misto).

• Verifique se há terras protegidas ou restrições de zoneamento.

• Pesquise possíveis mudanças nas políticas de uso da terra ou no planejamento urbano.

Exemplo:

• Na Tailândia, um projeto de condomínio pode estar em uma zona que proíbe aluguéis de curto prazo.

Passo 4: Validar Licenças de Construção e Histórico de Construção

• Solicite licenças de construção, certificados de habitação e aprovações de conclusão.

• Confirme que adições ou modificações foram legalmente aprovadas.

• Em projetos em pré-venda, verifique se o desenvolvedor possui uma licença válida e garantia de desempenho.

Sinal de Alerta:

• Na Turquia, expansões ou modificações ilegais sem licenças são comuns em propriedades de revenda.

Passo 5: Verificação de Dívidas de Impostos e Utilidades

• Solicite provas de que todos os impostos sobre a propriedade, contas de serviços públicos e taxas de manutenção estão pagos.

• Algumas jurisdições exigem um certificado de quitação de impostos antes da transferência.

• Verifique se há dívidas de associações de moradores associadas à propriedade.

Advertência:

• Em Portugal, taxas de condomínio não pagas podem seguir o novo proprietário.

Passo 6: Conformidade Legal para Compradores Estrangeiros

• Compreenda as regras de propriedade estrangeira (por exemplo, terra de domínio pleno não disponível para estrangeiros em Bali).

• Assegure-se de que seu método de propriedade respeita as leis locais — considere a propriedade em leasing, em condomínio ou a propriedade por meio de empresa.

• Verifique se é necessária autorização militar ou aprovação de residência.

Passo 7: Transferências de Dinheiro Transfronteiriças e Contratos

• Utilize serviços de escrow oficiais, e não pagamentos diretos ao vendedor.

• Confirme controles de moeda ou limites de repatriação de ganhos de capital.

• Assegure-se de que seu contrato de compra seja bilíngue e legalmente vinculativo.

Passo 8: Escolha um Profissional Legal Qualificado

• Evite usar o advogado ou agente do vendedor.

• Contrate um advogado imobiliário licenciado que trabalhe com compradores estrangeiros.

• Solicite opiniões legais por escrito e verifique as credenciais de licença dele.

Passo 9: Diligência na Compra de Projetos em Pré-venda

• Verifique a licença, a experiência e o histórico de entrega do desenvolvedor.

• Solicite uma cópia da licença de construção, plano diretor e estrutura de escrow.

• Verifique as aprovações de projetos governamentais e garantias de desempenho.

Sinal de Alerta:

• Em Dubai, compre apenas de desenvolvedores registrados na RERA com uma conta de escrow aprovada.

Passo 10: Assegure o Registro Adequado Após a Venda

• O registro finaliza sua propriedade legal.

• Atrasos ou omissões podem resultar em desafios legais ou multas.

• Sempre obtenha o certificado de título atualizado ou a entrada no livro de terras após a compra.

Lista de Verificação da Devida Diligência Legal

• Verifique a escritura e a propriedade.

• Realize uma pesquisa de ônus e gravames.

• Revise as regulamentações de zoneamento e uso da terra.

• Verifique licenças e aprovações de construção.

• Assegure-se de que impostos e taxas estão pagos.

• Compreenda as restrições para compradores estrangeiros.

• Contrate um advogado local independente.

• Confirme o formato legal do contrato.

• Verifique as credenciais do desenvolvedor em projetos em pré-venda.

• Registre a propriedade legalmente.

Considerações Finais

Pular a devida diligência em imóveis globais não é apenas arriscado — pode ser potencialmente catastrófico. Desde disputas sobre a propriedade até violações regulatórias, as consequências de ignorar até um único detalhe legal podem custar milhares a você.

Investir internacionalmente oferece oportunidades fantásticas, mas somente se proteger com verificações legais rigorosas, aconselhamento profissional e documentação verificada.

Faça sua lição de casa agora, para que seu investimento não se torne um passivo depois.