Por que Bali?

Bali continua a ser um destino dos sonhos tanto para compradores de estilo de vida quanto para investidores. Sua combinação única de beleza natural, cultura e infraestrutura turística mantém a demanda alta durante todo o ano.

Principais razões para comprar:

• Mercado de Airbnb forte com ocupação de mais de 80% em áreas populares

• Acessível em comparação com os mercados ocidentais

• Crescente população de expatriados, nômades e aposentados

• Nova infraestrutura (aeroporto, estradas de pedágio, marinas)

• Alto potencial de rentabilidade com aluguéis de curto prazo

Estrangeiros Podem Comprar Imóveis em Bali?

Sim, mas não da mesma forma que os cidadãos indonésios. Estrangeiros não podem possuir terras livres diretamente, mas podem investir através de estruturas legais como:

1. Arrendamento (Hak Sewa)

• Método mais comum

• Contratos de longo prazo: 25 a 30 anos, muitas vezes prorrogáveis

• Legalmente seguro se registrado corretamente

• Permite uso total, direitos de revenda e geração de renda

2. Direito de Uso (Hak Pakai)

• Permite que estrangeiros usem a terra por até 80 anos

• Deve ser usada para fins residenciais

• Exige KITAS (permissão de residência) ou KITAP

• Apenas aplicável em terrenos designados para uso residencial

3. PT PMA (Empresa Estrangeira)

• Permite controle total da terra sob o Hak Guna Bangunan (Direito de Construir)

• Melhor para imóveis comerciais e locações de villas

• Exige formalização da empresa e conformidade governamental

• Elegível para solicitar várias licenças (ex: aluguel, turismo)

O que Você Não Pode Fazer

• Comprar a propriedade livre (Hak Milik) em seu nome

• Possuir terras perto de templos, praias ou zonas estratégicas sem autorização de zoneamento

• Operar aluguéis de curto prazo sem as licenças comerciais apropriadas

Importante: Sempre realize a devida diligência com um advogado legal baseado em Bali.

Bali é Ideal para Você?

✅ Ideal para:

• Investidores interessados em renda de aluguel de curto prazo

• Compradores de estilo de vida que desejam uma segunda casa ou base para aposentadoria

• Empreendedores que gerenciam hotéis boutique ou locações de coworking/villa

• Nômades digitais com status de residência

❌ Não é ideal para:

• Compradores que buscam terras livres sem estruturação

• Investidores passivos que desejam zero envolvimento (devido à natureza prática)

• Aqueles desconfortáveis com a burocracia ou complexidade legal

Principais Áreas para Investir em Bali (2025)

Canggu

• Capital dos nômades digitais e villas de luxo

• Maiores rendimentos de aluguel da ilha

• Novos cafés, academias e espaços de co-working impulsionando a demanda

• Crescimento rápido de preços, mas próximo da saturação em algumas zonas

Uluwatu & Península Bukit

• Ponto turístico emergente com praias de surfe e villas luxuosas à beira de penhascos

• Ideal para turistas de longa estadia e trabalhadores remotos

• Preços de entrada mais baixos do que Canggu/Seminyak

Seminyak & Petitenget

• Zona estabelecida para expatriados e turistas

• Restaurantes e lojas de alta qualidade

• Desempenho forte no Airbnb, mas oferta de novos terrenos limitada

Ubud

• Centro cultural e de bem-estar no interior

• Preferido por aposentados, praticantes de yoga e viajantes espirituais

• Ótimo para villas boutique e retiros

Sanur

• Área mais tranquila, amigável para famílias e em ascensão com melhorias na infraestrutura

• Ideal para aposentados ou famílias

• Nova marina e acesso ao porto aumentando a demanda

Preços em 2025 (Estimativas em USD)

Rendimentos de Aluguel & Retornos

Considerações Legais & Fiscais

• Honorários de notário e legais: ~1.5%–2.5%

• Registro de arrendamento (opcional, mas recomendado)

• Imposto sobre propriedade (PBB): Muito baixo—geralmente <$100/ano

• Imposto sobre aluguel:

  • Imposto de renda pessoal: 10%–20%

  • Imposto retido para proprietários estrangeiros: 20% se não houver tratado fiscal

Licenças necessárias para aluguéis:

• NIB (ID de Negócio)

• Pondok Wisata (Licença de Aluguel de Villa)

Erros Comuns a Evitar

• Comprar terras ou villas sem verificar o zoneamento (residencial vs. área verde)

• Não registrar contratos de arrendamento

• Confiar em agentes ou desenvolvedores não licenciados

• Não obter as licenças de aluguel corretas para a renda do Airbnb

• Pular a devida diligência sobre a história de propriedade ou permissões de construção

Tendências para 2025

• Uluwatu e o Norte de Canggu ganhando interesse à medida que Canggu se torna lotado

• Villas off-grid e eco-resorts na selva em ascensão

• Forte crescimento nos aluguéis de longo prazo para nômades digitais

• Aumento da fiscalização das regulamentações de zoneamento e aluguel

Conclusão

Bali continua a ser um dos mercados imobiliários mais empolgantes do Sudeste Asiático—mas requer conhecimento local, a estrutura legal adequada e um plano de investimento claro. Embora os estrangeiros não possam comprar terras livres, estruturas de arrendamento e empresariais permitem controle total, geração de renda e potencial de revenda.

Se você está em busca de retorno sobre o investimento tropical, riqueza de estilo de vida ou flexibilidade na aposentadoria, Bali em 2025 ainda oferece — se você comprar de forma inteligente, permanecer em conformidade e se concentrar em áreas de alta demanda.