Principal Blog Top 5 documentos que todo comprador estrangeiro precisa (2025)

Top 5 documentos que todo comprador estrangeiro precisa (2025)

Compras transfronteiriças são aceitas ou rejeitadas com base na documentação. Abaixo estão os cinco documentos que a maioria dos notários, registros e bancos espera — e como preparar cada um para que o seu negócio seja registrado sem problemas.

Termos-chave em 20 segundos

Escritura / contrato de compra: o instrumento assinado que transfere a propriedade (frequentemente notariado).
Certidão do registro: registro oficial de titularidade e ônus (gravames, encargos, restrições).
MT103: comprovante SWIFT de pagamento que mostra remetente, beneficiário, montante e narrativa (finalidade).
KYC / SoF: documentos de identificação e origem dos fundos (identidades, extratos, contratos de origem).
Demonstrativo de conclusão: balanço final com preço, impostos, taxas e ajustes que conferem com os pagamentos.
Legalização e tradução: apostila/legalização consular e traduções juramentadas quando exigido.

Uma tabela clara — o que cada documento faz e como acertar

Documento	Finalidade	Quem verifica	Deve conter	Motivos de rejeição (evitar)
1) Escritura/contrato de compra notariado	Transfere a propriedade; base para o registro	Notário, registro, banco	Partes corretas, identificação do imóvel, preço, condições, assinaturas	Nomes divergentes; páginas em falta; anexos sem assinatura
2) Certidão do registro (titularidade e ônus)	Comprova titularidade e revela gravames/encargos	Advogado, notário, banco	Titular atual, dados do lote/folha, lista de ônus	Certidão desatualizada; ônus não resolvidos
3) Comprovantes MT103 (por tranche)	Comprovação de pagamento lícito pelo imóvel	Banco, notário, registro	Remetente/beneficiário, montante, data-valor, narrativa	Pagamentos em espécie; narrativas vagas ou incorretas
4) Pacote KYC / SoF	Confirma identidade e origem dos fundos	Banco, notário, registro, imigração (se aplicável)	Passaportes/ID, comprovante de endereço, extratos, contratos de origem	Fontes não verificáveis; nomes inconsistentes
5) Demonstrativo de conclusão	Rebate preço, impostos e taxas com as transferências	Notário, contabilista, comprador/vendedor	Itens e totais que conferem com os MT103	Totais divergentes; falta de linhas de impostos/taxas
Traduções e legalização (suporte)	Torna documentos estrangeiros válidos localmente	Notário, registro, banco, imigração (se aplicável)	Apostila/legalização consular; traduções juramentadas	Sem apostila; tradução não juramentada; documentos expirados

Checklist rápido de montagem (organizado)

Solicite o demonstrativo de conclusão antes da transferência final; reconcilie os totais com os MT103.
Uma pasta em PDF indexada: 00_IDs, 01_Registro, 02_Contratos, 03_Comprovantes, 04_Impostos-Taxas.
Verifique nomes, identificadores de lote e números de contrato entre escritura ⇄ registro ⇄ MT103.
Se usar procuração: notarize + apostila/legalização consular; anexe tradução juramentada quando exigido.
Mantenha a certidão do registro mais recente com data próxima à conclusão.
Guarde confirmações de liberação da escrow/conta do cliente junto com o conjunto de MT103.

Para modelos de pastas, templates de narrativa e checklists em PDF para impressão, consulte nossos materiais e veja orientação prática.

Mini caso (recusa evitada)

Problema: O registro pausou o arquivamento porque as narrativas dos MT103 não mencionavam o contrato e a certidão do registro estava com dois meses de emissão.
Solução: reemitir as transferências com narrativas corretas; obter uma certidão do registro atualizada; anexar um demonstrativo de conclusão reconciliado. O arquivamento foi aceito na mesma semana.

Perguntas frequentes

Impostos/taxas contam para limites de elegibilidade? Não — apenas o valor do imóvel registrado; alinhe os MT103 e o demonstrativo de conclusão com o preço.

Um MT103 é sempre necessário? Para transferências transfronteiriças, sim — é a prova bancária padrão que a maioria dos notários e registros aceita.

As traduções precisam ser juramentadas/legalizadas? Em muitas jurisdições — sim. Use traduções juramentadas e apostila/legalização consular.

Preciso de procuração? Apenas se não puder comparecer; ela deve ser notarizada, legalizada e aceita pelo registro.

O que este artigo responde

Quais cinco documentos importam mais? Escritura/contrato, certidão do registro, MT103s, KYC/SoF, demonstrativo de conclusão.
Como preparo cada um? Dicas práticas que evitam recusas e atrasos.
Como mantenho tudo consistente? Pasta indexada, nomes/IDs iguais, narrativas espelhadas.
Que comprovantes notários e registros aceitam de fato? MT103 + demonstrativo de conclusão reconciliado + certidão do registro atual.
O que fazer cedo no processo? Solicitar a certidão do registro e pedir o demonstrativo de conclusão antes de efetuar a transferência.

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