Checklist passo a passo para comprar imóvel no exterior (2025)
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25/09/2025
Checklist passo a passo para comprar imóvel no exterior (2025)
As compras internacionais de imóveis envolvem regras, moedas e documentação desconhecidas. Um checklist passo a passo mantém o processo claro, reduz o risco e ajuda a alinhar pagamentos e documentos com os requisitos legais locais. Siga os 10 passos abaixo para uma transação segura.
Termos-chave em 20 segundos
- Depósito de reserva: pagamento inicial (frequentemente 5–10%) para garantir o imóvel, creditado na conclusão.
- Conta escrow/cliente: conta neutra onde os fundos são liberados assim que os marcos forem cumpridos.
- MT103: comprovante SWIFT de transferência internacional que mostra o ordenante, o beneficiário e a finalidade.
- KYC/SoF: verificações de identidade (Conheça o seu cliente) e origem de fundos realizadas por bancos e notários.
- Registo de titularidade: inscrição formal no registo predial que o torna o proprietário legal.
Checklist internacional em 10 passos
- Defina objetivo e orçamento: decida se o imóvel é para habitação, investimento ou mudança de país; estabeleça um orçamento realista incluindo taxas e impostos.
- Selecione mercados e tipos de imóvel: pesquise procura, enquadramento legal e regras de elegibilidade para estrangeiros.
- Forme a sua equipa: escolha um advogado/notário, um mediador licenciado e, opcionalmente, um consultor fiscal/FX.
- Financiamento e compliance: verifique disponibilidade de hipoteca para não residentes; prepare o pacote de KYC/SoF; obtenha pré-aprovação quando possível.
- Visitas e checagens preliminares: inspecione o imóvel ou faça uma visita virtual; solicite um extracto de registo recente e a verificação de ónus.
- Faça oferta e negocie: concorde preço e condições; inclua cláusulas relativas a financiamento ou licenças.
- Defina a arquitetura de pagamentos: prefira escrow/conta de cliente; estruture pagamentos por fases (reserva → troca → conclusão) com comprovativos MT103.
- Contratos e assinatura: contrato de reserva, contrato de compra e/ou escritura notarizada; procuração se assinar à distância — assegure a legalização e aceitação local.
- Conclusão e registo: o notário assina e procede ao depósito da escritura; recolha um extracto do registo atualizado que o identifique como proprietário.
- Pós-venda: ligue serviços, contrate seguro, e organize gestão do imóvel ou licenças de arrendamento.
Distribuição de custos — uma tabela clara
| Elemento de custo | Intervalo típico | Observações |
|---|---|---|
| Reserva / depósito | 5–10% do preço de compra | Abatido na conclusão; não reembolsável se o comprador desistir |
| Honorários legais & notariais | ~1–3% | Varia por jurisdição; inclui redação da escritura e checagem de titularidade |
| Impostos / taxas de transferência | ~2–10% | Imposto de selo, imposto de transmissão ou IVA, consoante o tipo de imóvel |
| Taxas bancárias / FX | 0.5–2% (spread) | Depende do fornecedor; contratos a termo reduzem a volatilidade |
| Registo & administração | ~0.5–1% | Taxa de registo, extractos e encargos administrativos |
| Inspeção / seguro | ~0.5–1% | Opcional, mas recomendado para avaliação técnica e cobertura |
Verificação rápida de sinais de alerta
- Solicitam pagamento para um IBAN privado ou em numerário.
- Não é fornecido um extracto de registo recente ou certificado de ónus.
- Pressionam para dispensar inspeção, levantamento de defeitos ou licenças “para poupar tempo”.
- Procuração não legalizada ou não aceite pelo registo local.
- A narrativa do pagamento no MT103 não corresponde ao texto do contrato.
Dois apontamentos de especialistas
“Clareza facilita negócios: um PDF indexado com todos os contratos, identificações e comprovativos acelera o registo.” — Valerie, Head of Marketing
“Não tema depósitos — tema a falta de documentos. Liberte cada tranche apenas quando a documentação estiver alinhada.” — Sercan, CEO
Erros comuns (e soluções rápidas)
Todos os fundos de uma vez → pague por fases consoante os documentos; peça MT103 para cada tranche.
Sem avaliação ou inspeção → encomende uma vistoria independente; guarde fotografias datadas.
Ignorar FX & spreads → solicite taxas all-in ao banco e ao fornecedor de FX; bloqueie um contrato a termo para as tranches.
Sem condição de financiamento → inclua cláusula de financiamento/licença com data-limite (longstop).
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora comprar no exterior? Frequentemente 2–4 meses, podendo demorar mais com financiamento ou licenças complexas.
Preciso de histórico de crédito local? Nem sempre; referências estrangeiras e cartas bancárias podem substituir.
O escrow é obrigatório? Nem sempre, mas é a opção mais segura para transações internacionais; verifique a prática local.
O que comprova o pagamento? Comprovativo MT103 + declaração de conclusão alinhada com o contrato/escritura.
O que este artigo responde
- Qual é o processo passo a passo? Dez passos claros, desde o objetivo até o pós-venda.
- Quanto custa? Tabela com depósitos, impostos, honorários legais, FX e seguros.
- Como pagar com segurança? Escrow/conta de cliente com comprovativos MT103 por fases.
- Quais documentos são essenciais? Extracto do registo, certificado de ónus, contratos, procuração.
- O que evitar? Lista de sinais de alerta para detetar fraude e problemas de compliance cedo.
Próximos passos
Para checklists detalhados para compradores (contratos, narrativas, gatilhos de escrow) e modelos, consulte as recursos de advisory. Para uma visão completa dos serviços desde a pesquisa até o registo, veja os nossos materiais.
A VelesClub Int. apoia compradores com orientação passo a passo, estruturas de escrow e registos limpos em todo o mundo.
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