Comprar imóvel como não residente (2025): regras e passos práticos
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25/09/2025
Comprar imóvel como não residente (2025): regras e passos práticos
Não residentes podem comprar imóveis no estrangeiro, mas o processo normalmente inclui verificações adicionais. Este guia explica o que esperar, como funciona o financiamento, quais documentos preparar e como estruturar uma transação segura com comprovativos claros de pagamento.
Pontos principais
Espere regras de financiamento mais rigorosas, possíveis limitações quanto ao tipo de propriedade e um conjunto documental mais amplo. Com preparação antecipada e pagamentos claros, a maioria dos obstáculos é facilmente gerida.
Diferenças-chave para compradores não residentes
| Área | Compradores residentes | Compradores não residentes |
|---|---|---|
| Direitos de propriedade | Normalmente propriedade plena (freehold) se a lei local permitir | Podem existir zonas só com arrendamento, exigência de autorizações ou necessidade de SPV |
| Financiamento | Maior escolha de bancos, taxas mais baixas | Menos bancos, verificações mais rigorosas, entrada mais elevada (30–40%) |
| Impostos e taxas | Escalas locais padrão | Por vezes impostos de compra mais elevados; retenção na fonte sobre rendimentos de arrendamento |
| Documentos | Documento de identificação básico e comprovativo de rendimentos | Pacote KYC/SoF alargado; certificado de residência fiscal; possíveis traduções |
| Prazos | Aprovações mais curtas | Verificações adicionais podem acrescentar semanas |
Preparação passo a passo
1) Defina o seu perfil de comprador. Esclareça a finalidade (residência, investimento, uso misto), residência fiscal e origem dos fundos (poupanças, venda de bens, dividendos).
2) Organize a sua documentação. Passaporte, comprovativo de morada, identificação fiscal, comprovativos de rendimentos/ativos, extratos bancários recentes e um breve relato da origem dos fundos. Inclua traduções certificadas quando necessárias.
3) Verifique as regras de propriedade logo no início. A propriedade plena pode estar disponível, mas certas zonas permitem apenas arrendamento ou exigem autorizações. Confirme antes de pagar um sinal.
4) Analise opções de financiamento. Se precisar de hipoteca, espere uma entrada mais elevada e mais questões. Considere prazos de pré-aprovação e tipos de taxa (fixa/variável).
5) Defina um método de pagamento seguro. Use escrow quando disponível, ou transferência direta com salvaguardas contratuais e comprovativos robustos (ex.: MT103). Se desejar apoio estruturado com documentação, prazos e coordenação com o vendedor, saiba mais sobre os nossos serviços de consultoria imobiliária.
Custos típicos para não residentes
| Item de custo | Intervalo indicativo | Observações |
|---|---|---|
| Reserva / sinal | 5–10% | Reserva o negócio; é deduzido no momento da conclusão |
| Impostos de compra | 3–12% | Por vezes mais elevados para não residentes |
| Notário e registo | 0.2–1.0% | Lavratura da escritura e registo do imóvel |
| Assessoria jurídica | 0.5–1.5% | Revisão de contrato e verificação da titularidade |
| Comissões bancárias e de transferência | 0.1–0.5% | Transferências, MT103, spread cambial |
| Comissões de hipoteca | 1–2% | Constituição e sobretaxa de risco |
Documentos da transação — tenha este dossiê pronto
Carta de proposta; acordo de reserva/pré-contrato; contrato final/escritura; certidão de teor ou referência da escritura recente; planta/cadastro; autorização do vendedor para venda; regras de condomínio/associação de proprietários (se aplicável); mapa de liquidação/fatura; comprovativos bancários das transferências (p.ex.: MT103).
Como tornar os pagamentos mais seguros
Espelhe os controlos de escrow no contrato se efetuar transferência direta: vincule cada pagamento a um documento que irá receber (escritura, chaves, certidões). Faça corresponder a referência da transferência ao contrato ou à fatura e guarde cópias do MT103. Para orientação sobre roteamento seguro e pagamentos rastreáveis, veja apoio a pagamentos transfronteiriços seguros.
Duas notas de especialistas
“Se é não residente, assuma que o banco pedirá o dobro de documentos — prepare-se com antecedência.” — Noah, especialista em hipotecas, VelesClub Int.
“A propriedade pode ser permitida na lei, mas limitada na prática — verifique com a certidão de registo, não apenas com o vendedor.” — Elena, consultora sénior de imobiliário, VelesClub Int.
Erros comuns (e soluções simples)
Esperar condições de hipoteca ao nível de residentes → planeie ter mais capital próprio ou esteja pronto para negociar preço e prazos.
Ignorar verificação de licenças → confirme as regras da zona e as aprovações antes do sinal.
Entrega tardia do pacote KYC/SoF → prepare-o antes das visitas para evitar atrasos bancários.
Pagamento único sem comprovativos → opte por pagamentos faseados ou retenha uma última tranche; guarde sempre os comprovativos bancários.
Perguntas frequentes
Podem não residentes ser proprietários em plena propriedade? Por vezes sim, por vezes apenas por arrendamento. Verifique sempre a zona e a categoria do imóvel.
Os não residentes pagam mais impostos? Muitas vezes sim na compra, e os rendimentos de arrendamento podem sofrer retenção na fonte.
Consigo obter hipoteca? É possível, mas com maior capital próprio, menos opções bancárias e verificações mais rigorosas.
Quais documentos são essenciais? Passaporte, comprovativo de morada, identificação fiscal, extratos bancários, comprovativos de rendimentos e um breve relato da origem dos fundos, com traduções quando exigidas.
Passos seguintes
Se pretende um processo completo — desde regras e financiamento até documentação e escritura — saiba mais sobre os nossos serviços. A VelesClub Int. apoia compradores com pagamentos conformes, due diligence e fechamentos coordenados em todo o mundo.
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