Investir em imóveis internacionais pode ser empolgante e lucrativo, mas também é legalmente complexo. Cada país possui seu próprio conjunto de regras que regem o que os estrangeiros podem e não podem fazer em relação à propriedade. Essas leis podem afetar seus direitos, sua capacidade de gerar renda com aluguel e até mesmo seu status de visto.

Este guia descreve as principais leis de propriedade em mercados populares e destaca o que os compradores internacionais devem ficar atentos em 2025.

Por Que as Leis de Propriedade Estrangeira Existem

Os países impõem restrições para:

• Proteger interesses nacionais e o patrimônio cultural

• Prevenir bolhas especulativas no mercado imobiliário.

• Manter a acessibilidade habitacional para os cidadãos.

• Garantir que investimentos estrangeiros estejam alinhados com metas econômicas nacionais.

1. Tailândia

• Propriedade de Terras: Estrangeiros não podem possuir terras diretamente.

• Condomínios: Estrangeiros podem possuir até 49% das unidades em um edifício de condomínio (por área).

• Opção de Arrendamento: Arrendamentos renováveis de 30 anos são comuns.

• Alternativa: Alguns usam empresas tailandesas para deter terras, mas isso pode ser arriscado e frequentemente ilegal se o estrangeiro controlar a empresa.

• Tendência Recente: O governo está considerando afrouxar as restrições de propriedade em zonas de investimento designadas.

2. Portugal

• Propriedade Plena: Totalmente permitida.

• Visto Gold: Ainda disponível através de certas compras de imóveis (principalmente em regiões interiores).

• Restrições: Propriedade em cidades costeiras como Lisboa e Porto não se qualifica mais para vistos de residência.

• Impostos: Residentes não habituais podem se beneficiar de isenções fiscais por até 10 anos.

3. Emirados Árabes Unidos (EAU)

• Zonas de Propriedade: Estrangeiros podem comprar propriedades em plena propriedade em áreas designadas.

• Locais Populares: Dubai Marina, Centro de Dubai, Palm Jumeirah e Yas Island (Abu Dhabi).

• Residência de Longo Prazo: Investimento em imóveis pode te dar direito a um Visto Gold de 10 anos (investimento mínimo de AED 2 milhões).

• Estruturas Corporativas: Comprar através de empresas offshore ou locais é permitido com a devida licenciamento.

4. Turquia

• Propriedade Plena: Disponível para a maioria das nacionalidades.

• Cidadania por Investimento: A compra de um imóvel de $400.000 qualifica para a cidadania turca acelerada.

• Autorização Militar: Propriedades perto de zonas restritas requerem aprovação do Ministério da Defesa.

• Limite de Propriedade Estrangeira: Estrangeiros não podem possuir mais de 10% da terra em um determinado distrito.

5. Indonésia (Bali)

• Propriedade de Terras: Propriedade direta não é permitida.

• Modelo de Arrendamento: Estrangeiros utilizam arrendamentos de 25 a 30 anos com opções de extensão.

• Hak Pakai (Direito de Uso): Um direito de propriedade de longo prazo concedido a estrangeiros, com certas restrições.

• Propriedade Empresarial: Alguns estrangeiros estabelecem PT PMA (empresa de investimento estrangeiro), mas isso envolve altas exigências de conformidade.

6. Espanha

• Propriedade Plena: Totalmente legal para estrangeiros.

• Acesso ao Visto Gold: Disponível para compras acima de €500.000.

• Regras de Aluguel: Variam por região – algumas cidades (como Barcelona) têm proibições de aluguel de curto prazo.

• Impostos sobre Ganhos de Capital: Aplicam-se ao revender; existem isenções para residentes de longo prazo da UE.

7. Grécia

• Propriedade Plena: Permitida para estrangeiros, com restrições menores em zonas militares.

• Visto Gold: €250.000 (subindo para €500.000 em grandes cidades).

• Registro da Propriedade: Deve ser registrado no catastro nacional (registro de terras).

8. Estados Unidos

• Propriedade Plena: Sem restrições por nacionalidade.

• Impostos sobre Propriedade: Aplicam-se em nível local.

• Risco de Imposto sobre Herança: Não residentes enfrentam alta exposição ao imposto de herança – até 40%.

• Estratégia de LLC: Estrangeiros frequentemente usam LLCs nos EUA para proteger ativos e reduzir impostos sobre herança.

Sinais de Alerta Legais a Evitar

1. Estruturas Nomeadas: Usar locais ou empresas fictícias para contornar leis pode levar à confiscacão e ações legais.

2. Desenvolvedores Não Registrados: Sempre verifique se um desenvolvedor está licenciado e em conformidade.

3. Promessas Enganosas: Seja cético em relação a agentes que prometem retornos garantidos ou cidadania rápida.

4. Documentação Incompleta: Assegure-se de que os contratos estejam notariados, registrados e traduzidos, se necessário.

5. Disputas de Propriedade: Utilize seguro de título onde disponível.

Como se Proteger Legalmente

• Contrate um Advogado Imobiliário Local: Que fale sua língua e tenha experiência internacional.

• Realize Diligência: Verifique títulos de terras, leis de zoneamento e históricos de desenvolvedores.

• Compreenda as Regras de Saída: Alguns países restringem a revenda por estrangeiros ou impõem impostos especiais.

• Tenha Tudo por Escrito: Acordos verbais raramente são vinculativos em transações internacionais.

Implicações Fiscais e de Relatórios

Possuir propriedade no exterior pode exigir:

• Declaração de ativos em seu país de origem

• Preenchimento de relatórios anuais de propriedade ou renda de aluguel

• Compreensão de tratados de dupla tributação

Considerações Finais

Investir em propriedades estrangeiras pode oferecer benefícios financeiros e de estilo de vida — mas isso só acontece quando você atua dentro da legislação. Ignorar as leis de propriedade pode resultar em multas, perda de investimento e revogação de vistos. Com a orientação legal adequada, o mercado imobiliário pode se tornar uma poderosa ferramenta para diversificação global e liberdade pessoal.

Certifique-se de que as chaves do seu imóvel dos sonhos venham com o acesso legal correto.