Por que a Bélgica?

• Localização central na Europa, membro estável da UE e da OTAN

• Alta população de expatriados devido às instituições europeias (Bruxelas)

• Mercado multilíngue — holandês, francês e inglês

• Boa demanda de aluguel por diplomatas, estudantes e profissionais

• Acessível em comparação com outras capitais da Europa Ocidental

Estrangeiros Podem Comprar Imóveis na Bélgica?

Sim — indivíduos e empresas estrangeiras possuem os mesmos direitos que os locais para comprar, alugar ou desenvolver propriedades residenciais e comerciais.

• Sem restrições de nacionalidade ou residência

• Boa proteção sob estruturas legais e direito civil

Programas de Residência e Permissão 2025

• Sem Golden Visa ou esquema de residência baseado em propriedade

• Opções padrão incluem permissões baseadas em emprego, empreendedorismo e reagrupamento familiar

• Possuir imóveis pode apoiar solicitações de permissão ao demonstrar habitação estável, mas não é suficiente por si só

Processo Legal de Compra de Imóveis

1. Obter um número de identificação fiscal belga (Numéro BCE/BTW)

2. Contratar um notário e/ou advogado para suporte legal

3. Assinar um compromis de vente/koopovereenkomst (contrato preliminar) com um depósito (cerca de 10%)

4. Realizar a devida diligência — busca de título, restrições de planejamento, possíveis ônus

5. Escritura final assinada no escritório do notário

6. O notário registra a escritura no Registro de Imóveis

7. Pagar todos os impostos e taxas de transação aplicáveis

Impostos e Taxas

• Imposto de registro (le ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht):

  • Flandres: 3% (taxa reduzida para a primeira residência)

  • Bruxelas e Wallônia: 12,5%–15% (varia por região e tipo de propriedade)

• Taxas de notário e jurídicas: cerca de 1%–1,5%

• Taxas de agente: Geralmente pagas pelo vendedor (cerca de 3%)

• Imposto predial anual (‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing): 0,25%–1,25%, dependendo da localização e propriedade

• Imposto sobre Ganhos de Capital:

  • Indivíduos: isento se for residência primária (possuição por 5+ anos); caso contrário, tributado em cerca de 16,5%

  • Empresas: tributadas como rendimento corporativo regular

• Imposto sobre Renda de Aluguel:

  • Baseado na renda cadastral + aluguel real — taxa efetiva de 25%–50%, dependendo da região

Disponibilidade de Hipotecas para Estrangeiros

• Bancos belgas podem emprestar a não residentes com documentação de renda robusta

• Cota de empréstimo (LTV) geralmente limitada a 70%–80% para não residentes

• Taxas de juros em 2025 variam de cerca de 2,5% a 4%, dependendo do cliente e prazo do empréstimo

• Financiamento mais acessível para cidadãos da UE e aqueles com vínculos com a Bélgica

A Bélgica é Certa para Você?

✅ Ideal para:

• Investidores buscando entrada em mercados estáveis da UE com baixo risco cambial

• Expatriados ou funcionários de instituições da UE que necessitam de moradia para aluguel em Bruxelas

• Construtores de portfólios de aluguel a longo prazo em grandes cidades

❌ Menos ideal para:

• Compradores que esperam que o investimento imobiliário conceda residência

• Investidores buscando altos rendimentos de curto prazo — retornos são moderados

• Aqueles desestimulados por altos impostos de compra iniciais

Melhores Lugares para Comprar na Bélgica (2025)

Bruxelas (Quartier Europeu, Ixelles, Saint-Gilles)

• Forte demanda, inquilinos seguros — instituições e expatriados alimentam o mercado de aluguel

• Áreas centrais são caras, mas oferecem renda de aluguel constante

Antuérpia (Zuid, Antwerpen-Centrum)

• Grande porto e centro cultural

• Rendimentos de aluguel sólidos e preços ligeiramente mais baixos que Bruxelas

Gante (Binnenstad, Ledeberg)

• Cidade universitária com crescimento tecnológico, alugueis para estudantes em alta demanda

Leuven

• Importante centro acadêmico perto de Bruxelas, mercado de aluguel de longo prazo forte

Liège e Namur

• Acessíveis com economias locais em desenvolvimento, boas para investidores com orçamento

Visão Geral de Rendimentos de Aluguel e ROI

Tendências em 2025

• Alta demanda em Bruxelas está pressionando os preços; a oferta permanece restrita

• Grande estoque habitacional impulsionado por instituições e fundos está surgindo

• Moradia para estudantes continua a crescer em Gante e Leuven

• Mudanças nas políticas em direção à habitação social e regulação de aluguel podem influenciar retornos

Erros Comuns a Evitar

• Subestimar as diferenças regionais no imposto de registro

• Ignorar o planejamento do imposto sobre a renda de aluguel, especialmente se a propriedade for alugada

• Desconsiderar as leis de proteção ao inquilino — favorecem fortemente inquilinos de longo prazo

• Pagar demais em distritos primários sem demanda de aluguel sólida

• Ignorar obrigações como certificados de desempenho energético e inspeções de edifícios

Conclusão

A Bélgica oferece um mercado imobiliário moderno e multilíngue da UE, com demanda estável e rendimentos razoáveis. Embora os custos iniciais possam ser altos em Bruxelas e Wallônia, as perspectivas de aluguel a longo prazo são sólidas em cidades chave. Compradores estrangeiros se beneficiam de políticas abertas e clareza legal — basta levar em conta impostos, regras de inquilinos e especificidades locais para realizar investimentos sustentáveis a longo prazo.