Impostos internacionais sobre imóveis (2025): guia do comprador

Ao comprar um imóvel no exterior você enfrenta impostos em quatro momentos: na compra, durante a posse, sobre rendimentos de aluguel e na saída. Este guia explica cada imposto em termos simples, mostra faixas típicas e oferece uma forma rápida de estimar sua fatura antes de se comprometer.

Tipos de impostos ao longo da transação — quadro rápido

O que altera sua fatura tributária

Maneira simples de estimar antes de comprar

Regra prática: Impostos e taxas na compra costumam adicionar 4–12% ao preço. O imposto anual pode ser 0.1–1.0% do valor avaliado. Se for alugar, planeje 10–30% de imposto sobre o rendimento líquido ou bruto, dependendo do regime. Ganhos de capital na venda podem ficar em 5–28% do ganho, reduzidos por abatimentos e pelo período de posse.

Exemplo prático (apenas ilustrativo)

Preço: 300,000. Impostos/taxas na compra a 8% ≈ 24,000. Imposto anual a 0.5% sobre 300,000 ≈ 1,500. Aluguel 18,000/ano; líquido após despesas 14,000; imposto sobre rendimento a 20% ≈ 2,800. Venda posterior a 360,000 → ganho 60,000; imposto sobre ganho de capital a 15% ≈ 9,000 (antes de isenções). Sempre confirme as faixas locais.

Documentos que a área fiscal solicitará

Contrato/escritura de venda; faturas e comprovantes de pagamento; cópias de MT103 bancárias; laudo de avaliação ou notificações de avaliação; contratos de aluguel e recibos; faturas de despesas (seguro, condomínio, reparos); extratos de empréstimo; comprovante de residência/identificação fiscal; formulários para alívio por tratado (quando aplicável).

Propriedade pessoal vs por empresa (visão geral)

Pessoa física: configuração mais simples, menos obrigações; rendimentos e ganhos tributados em seu nome. Empresa (SPV): pode ajudar em copropriedade ou em superar certas restrições; traz custos administrativos, obrigações societárias e requisitos bancários/KYC mais rigorosos. Modele ambas as opções considerando o custo total (impostos + administração + custos bancários).

Declaração transfronteiriça e dupla tributação

Muitos países têm acordos para evitar a dupla tributação (DTT). Normalmente, o rendimento de aluguel é tributado onde o imóvel está; seu país de residência também pode tributar, mas concede um crédito. Guarde comprovantes e declare dentro dos prazos em ambos os países para aproveitar os créditos corretamente. Em perfis complexos (múltiplas fontes de renda, mudanças de residência), saiba mais sobre apoio em tributação e estruturação.

Dois apontamentos de especialistas

“Registre cada euro ou dólar gasto no imóvel — registros limpos frequentemente reduzem a base tributária sobre rendimentos e na saída.” — Maya, Consultora Tributária e de Estruturação, VelesClub Int.

“Antes de assinar, precifique o custo total: imposto na compra hoje, imposto anual amanhã e imposto na saída depois — esse é o seu rendimento real.” — Diego, Analista de Mercado, VelesClub Int.

Erros comuns (e soluções rápidas)

Esquecer que IVA/imposto de transmissão depende do tipo de imóvel → confirme o regime cedo.

Assumir que o aluguel é isento de imposto → verifique regras de retenção e de declaração antes de anunciar.

Não ter comprovante de transferência → guarde o MT103 e faça a correspondência com o contrato.

Ignorar sobretaxas locais → algumas cidades aplicam percentuais extras em segundas residências.

Perguntas frequentes

O imposto de compra é sempre o mesmo? Não — depende de faixas de preço, tipo de imóvel e localização.

Posso deduzir despesas do aluguel? Frequentemente sim (gestão, reparos, juros), mas as regras variam.

Acordos para evitar dupla tributação eliminam todos os impostos? Não — geralmente concedem um crédito, não isenção total.

Uma empresa reduz sempre o imposto? Nem sempre; inclua custos administrativos e bancários antes de decidir.

Próximos passos

Se desejar um plano único que cubra impostos, documentos e pagamentos seguros de ponta a ponta, saiba mais sobre os nossos serviços. A VelesClub Int. apoia compradores com pagamentos conformes, due diligence e fechamentos coordenados em todo o mundo.