Compra de Imóvel Internacional: Guia Passo a Passo para Compradores Estrangeiros (2025)

Aqui está um caminho simples para quem pergunta como comprar um imóvel no exterior e busca um processo de compra internacional de imóveis claro: planeje seu objetivo e orçamento, escolha mercados e tipos de propriedade, forme uma pequena equipe, verifique a propriedade e os documentos, defina um método de pagamento seguro (escrow ou direto com comprovação), assine o contrato e registre o título. Abaixo — etapas curtas e claras que você pode seguir, incluindo notas sobre custos de fechamento para estrangeiros e comprovante de pagamento.

Checklist rápido de 10 etapas

1) Defina objetivo e orçamento 2) Liste mercados e tipos 3) Construa sua equipe 4) Financiamento e KYC/SoF 5) Visitas e verificações rápidas 6) Proposta e janela de diligência prévia 7) Configuração de pagamento (escrow/MT103) 8) Contrato e assinatura 9) Conclusão e título 10) Acompanhamento (impostos, utilidades, seguros, gestão)

Para quem é isso — compra de imóveis no exterior para estrangeiros

Para compradores estrangeiros e qualquer pessoa que compre imóveis como não residente, que deseja um processo limpo e de baixo risco com etapas, documentos, cronogramas e custos claros — sem se concentrar em um único país.

Etapa 1 — Defina seu objetivo e orçamento

Seja claro: isso é para morar, alugar ou uso misto? Seu objetivo determina a cidade, o tipo de propriedade e o orçamento. Adicione impostos, custos de fechamento e despesas do primeiro ano. Mantenha uma reserva de 5 a 10% para variações cambiais ou imprevistos.

Etapa 2 — Escolha os mercados e tipos de propriedade

Escolha de 2 a 3 mercados e 1 a 2 tipos de propriedade. Compare regras para compradores estrangeiros, custos típicos na conclusão, regras de aluguel e liquidez de revenda. Se você planeja morar lá, verifique transporte, escolas e serviços de saúde nas proximidades.

Etapa 3 — Monte uma pequena equipe

Você geralmente precisa de: um consultor (pesquisa e estratégia), um gerente de transações (cronograma e documentos), um advogado (título e contratos), e um banco/corretor se precisar de financiamento. Mantenha todos os arquivos em uma pasta compartilhada para que todos trabalhem com o mesmo material.

Etapa 4 — Financiamento e pacote KYC/SoF

Você vai pagar à vista ou com financiamento? Se for com financiamento, consulte os bancos sobre os termos básicos desde cedo. De qualquer forma, prepare um pacote KYC/SoF: passaporte, comprovante de endereço, CPF, comprovante de renda, extratos bancários e uma breve história da origem dos fundos. Isso evita atrasos com bancos, escrow e o notário.

Etapa 5 — Visitas e verificações rápidas

Faça visitas presencialmente ou remotamente. Para construções novas — verifique o desenvolvedor e o cronograma de pagamentos. Para imóveis de segunda mão — peça contas de serviços públicos e taxas de associação de proprietários, e faça uma breve verificação técnica (estrutura, umidade, sistemas). Selecione de 2 a 3 propriedades e colete os primeiros documentos legais (extrato de título, planta, direito do vendedor de vender).

Etapa 6 — Proposta, reserva e diligência prévia

Faça uma proposta por escrito (preço, prazos, inclusões, condições como “sujeito a verificações legais/técnicas” ou “sujeito a financiamento”). Após a aceitação, assine um acordo de reserva ou preliminar e inicie a diligência prévia. Verificações legais: titularidade, limites, ônus, utilização. Verificações técnicas: estrutura, instalações, certificados, defeitos ocultos. Se algo significativo aparecer — renegocie ou se afastem da proposta.

Etapa 7 — Setup do pagamento e conformidade

Escolha como o dinheiro será transferido: escrow vs pagamento direto para uma conta de vendedor verificada. Certifique-se de que o texto do seu pagamento (narrativa) esteja alinhado ao contrato e guarde MT103 como comprovante de pagamento da propriedade. Se você precisar trocar moeda, compare as taxas e planeje a data de valor. Para coordenação completa em busca, verificações, contratos e fechamento, você pode solicitar assistência passo a passo.

Etapa 8 — Contrato e assinatura

Verifique se o contrato inclui o preço final, o plano de pagamento, o que permanece na propriedade e quem paga quais impostos e taxas. Em muitos locais, um notário verifica identidades e verifica se a escritura corresponde ao registro. Se alguém assinar por procuração, certifique-se de que está devidamente notariado e legalizado e que menciona claramente as ações permitidas.

Etapa 9 — Conclusão e título

Na conclusão, você assina a escritura e efetua o último pagamento. O registro atualizará o título para o seu nome. Guarde cópias da escritura, recibo do registro, faturas de impostos e taxas e os comprovantes de transferência bancária. Se você tiver um financiamento, a garantia do banco também será registrada no título.

Etapa 10 — Acompanhamento

Registre-se para impostos sobre a propriedade, configure as utilidades, providencie o seguro e (se alugando) verifique as regras e depósitos de leasing locais. Para proprietários remotos, nomeie um gerente para as chaves e verificações. Mantenha registros digitais para o futuro.

Custos do comprador — tabela simples

Documentos do negócio — mantenha este pacote pronto

Identidades e CPFs dos compradores; comprovante de endereço; comprovante de renda e extratos bancários; breve história da origem dos fundos; carta de proposta; acordo de reserva ou preliminar; contrato de venda; extrato de título; planta cadastral; declaração de inexistência de ônus (onde aplicável); contas de serviços públicos e taxas de associação de proprietários; permissões e certificados relevantes; cotações ou apólices de seguro.

Duas notas de especialistas

“Alinhe o contrato, a fatura e o texto de pagamento — isso evita a maioria das retenções de conformidade.” — Aiko, Líder de Conformidade, VelesClub Int.

“Defina cronogramas desde o início para que vendedor, banco, notário e registro avancem em sequência — isso economiza semanas.” — Lucas, Gerente de Transações, VelesClub Int.

Erros comuns (e correções fáceis)

KYC/SoF tardio → prepare o pacote antes de enviar dinheiro.

Custos ocultos → use a tabela acima e confirme as faixas locais.

Sem verificação de título/uso → sempre obtenha um extrato limpo e revisão legal.

Pagar em uma única parcela → use etapas de escrow ou evidências claras com MT103.

FAQ — curto e claro

Posso comprar remotamente? Sim, com uma procuração que seja notariada e legalizada com poderes claros.

Escrow é necessário? Não sempre, mas reduz o risco; espelhe seus controles no contrato se o pagamento for direto.

O que os bancos pedem? Passaporte, comprovante de endereço, comprovante de renda, extratos bancários, CPF e uma breve história da origem dos fundos ligada ao seu contrato — requisitos básicos de KYC/SoF para compradores estrangeiros.

Como rastrear um pagamento? Peça a cópia do MT103 e verifique a data de valor; certifique-se de que a narrativa do pagamento corresponde ao contrato.

Próximos passos

Para suporte coordenado em busca, verificações e fechamento, você pode obter assistência passo a passo. Para explorar a gama completa de soluções, veja nosso serviços.

Atualizado: setembro de 2025

A VelesClub Int. apoia compradores com pagamentos em conformidade, diligência prévia e fechamentos coordenados em todo o mundo.