How international property payments work (simple guide)
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24/09/2025
Como funcionam os pagamentos internacionais de imóveis (guia simples)
O que este guia abrange
Este guia explica como enviar dinheiro para um imóvel em outro país de forma simples e segura. Você verá qual rota de pagamento escolher, quais documentos os bancos costumam pedir, como evitar atrasos e como controlar taxas e prazos. A linguagem é direta e fácil de traduzir para sua equipa.
Elaborado pela VelesClub Int. em colaboração com a parceira UNIBROKER.
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O que torna um pagamento “seguro”
Um pagamento seguro conecta quatro elementos que devem coincidir: o contrato, a via de pagamento, os documentos e o cronograma. O contrato indica o propósito e o valor. A via (por exemplo, escrow ou SWIFT) protege os fundos até que uma condição clara seja cumprida. Os documentos (KYC e origem dos fundos) ajudam o banco a aprovar a transferência. O cronograma define quando o dinheiro é movimentado e quando o vendedor o recebe. Quando esses elementos coincidem, a operação é previsível e tranquila.
Comparação de opções de pagamento
Use a tabela para escolher a via. Selecione a opção que se adequa ao montante do pagamento, ao tipo de vendedor (construtora ou particular) e às regras do país de destino.
| Via de pagamento | Velocidade típica | Montante típico | Proteção do comprador | Quando escolher |
|---|---|---|---|---|
| Conta escrow (notário ou construtora) | T+1–T+5 após verificações | Médio–alto (50k–5m+) | Alta (liberação de fundos por condição) | Imóveis na planta, pagamentos faseados, regras locais rígidas |
| Conta de cliente / segregada | T+1–T+3 | Médio–alto | Médio–alto | Vendas privadas com custodiante regulamentado |
| SWIFT MT103 para o vendedor | T+1–T+4 (o roteamento importa) | Médio–alto | Média | Imóveis concluídos, negócios particulares notariados |
| Portal da construtora (cartão ou PSP) | Instantâneo–T+1 | Baixo–médio (há limites) | Média | Sinais, reservas e pequenas prestações |
| Transferência intra-banco (mesmo grupo bancário) | Mesmo dia | Médio–alto | Média | Quando ambas as partes usam o mesmo grupo bancário |
Notas breves sobre cada via
Escrow. Melhor proteção para pagamentos faseados e imóveis na planta. O dinheiro só é movimentado quando uma condição clara é satisfeita (por exemplo, registro ou marco da obra).
Conta de cliente. Bom equilíbrio entre rapidez e controlo em vendas privadas, quando um profissional licenciado detém os fundos e segue um mandato.
SWIFT para o vendedor. Comum para imóveis concluídos. A precisão dos documentos e da referência é crítica para evitar retenções.
Portal da construtora. Útil para sinais e montantes pequenos. Para valores elevados, transferência bancária ou escrow é mais eficiente e costuma ser mais barato.
Intra-banco. Rápido se ambas as partes estiverem no mesmo grupo bancário. Ainda assim, siga as mesmas regras de documentação.
Documentos que provavelmente serão exigidos
Documentos do negócio: contrato de compra e venda (ou reserva), fatura ou cronograma, dados do beneficiário (nome legal, IBAN/SWIFT, endereço do banco).
Seus documentos: passaporte, comprovante de morada e origem dos fundos (por exemplo, salários, poupanças ou venda de ativos). Acrescente uma linha de propósito curta que coincida com o contrato.
Itens locais: número fiscal se exigido, procuração para negócios remotos e carta de escrow se usar escrow. Verifique se os nomes coincidem exactamente com o passaporte.
Plano passo a passo reutilizável
Passo 1 — Escolha a via. Decida entre escrow, conta de cliente ou SWIFT. Confirme a regra de liberação simples dos fundos (por exemplo, “liberar mediante comprovante de registo”).
Passo 2 — Faça corresponder nomes e números. Contrato, fatura e formulário bancário devem coincidir: nomes, valores, moeda e referências. Copie-os; não os reescreva de memória.
Passo 3 — Prepare KYC e origem dos fundos. Crie PDFs limpos. Nomeie-os de forma clara: “Passport.pdf”, “Proof-of-address.pdf”, “SoF-salary-Jan-Jun-2025.pdf”.
Passo 4 — Confirme o roteamento e os horários de corte. Pergunte ao seu banco sobre bancos correspondentes e horários de corte diários. Para escrow, obtenha uma carta de conta com o nome legal do titular do escrow e a regra de liberação.
Passo 5 — Envie com uma referência clara. Use uma referência curta acordada por ambas as partes, por exemplo: “SPA 24-178 / Comprador John Smith”. Partilhe o MT103 ou a confirmação de pagamento com o vendedor ou com o titular do escrow.
Passo 6 — Liberação e registo. O titular do escrow ou o notário libera os fundos após o cumprimento da condição. O registo atualiza o título. Guarde os documentos finais numa única pasta.
Taxas, prazos e noções sobre moeda
Taxas. Preveja taxas bancárias, eventuais comissões de bancos correspondentes, spread cambial, taxas de escrow ou notário e custos de registo. Verifique no contrato quem paga o quê.
Prazos. Pagamentos internacionais costumam demorar 1–4 dias úteis. Fins de semana e feriados acrescentam tempo. Para pagamentos faseados, acrescente uma margem de 2–3 dias.
Moedas. Se o preço estiver na moeda local mas seus fundos estiverem em USD ou EUR, compare dois caminhos: converter antes de enviar ou converter no destino. Peça spreads por escrito e escolha o menor custo total.
Erros comuns e soluções simples
Dados incompatíveis. Solução: copie nomes e números do contrato para todos os formulários. Mesmo a falta de um segundo nome pode atrasar a transferência.
Documentos atrasados. Solução: envie KYC e origem dos fundos com o pedido de pagamento, não depois de surgir uma retenção.
Beneficiário errado. Solução: verifique o titular legal da conta (escrow, conta de cliente ou vendedor). Peça uma carta em papel timbrado se tiver dúvidas.
Surpresas cambiais. Solução: solicite todas as taxas e spreads por escrito antes de enviar qualquer quantia.
Checklist rápido antes de pressionar “Enviar”
1) Via por escrito e acordada. 2) Contrato, fatura e formulário bancário coincidem. 3) KYC e origem dos fundos prontos. 4) Horários de corte conhecidos. 5) Referência acordada. 6) Confirmação partilhada. 7) Regra de liberação e passos para o título claros.
Comentário de um especialista
“A maioria das retenções de pagamento começa com pequenos erros de dados. Mantenha nomes, valores e referências idênticos e os bancos processam mais rápido.”
— Kenji, Payments Manager
Perguntas frequentes
Quanto tempo demoram os pagamentos internacionais de imóveis? A maioria é concluída em 1–4 dias úteis. Horários de corte, fins de semana e feriados podem acrescentar 1–2 dias.
Quais documentos os bancos solicitam? Passaporte, comprovante de morada, origem dos fundos e o contrato ou fatura que mostra o propósito e o montante.
O escrow é obrigatório em todos os negócios? Não. Contas de cliente ou SWIFT directo também são usados. Escolha a opção com uma regra de liberação clara que se alinhe à legislação local.
Como reduzir taxas e custos cambiais? Peça taxas e spreads cambiais por escrito. Compare converter antes da transferência com converter no destino.
Próximos passos
Escolha a via, prepare um pacote de documentos limpo, concorde numa referência curta de pagamento e planeje o timing em torno dos horários de corte do banco. Se algo não estiver claro, faça um teste com um montante pequeno antes de prosseguir com a transferência integral.
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A VelesClub Int., em conjunto com a parceira UNIBROKER, coordena pagamentos e documentação compatíveis de ponta a ponta para proteger os seus fundos e o seu título.
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