Por que investir em imóveis em Montenegro em 2025?

Montenegro rapidamente se transformou de uma joia escondida em um dos mercados emergentes mais atraentes da Europa para imóveis. Sua deslumbrante costa adriática, regime fiscal favorável e plenos direitos de propriedade para estrangeiros tornam o país especialmente atraente para investidores globais, aposentados e trabalhadores remotos.

Principais razões para investir em 2025:

• Plena propriedade para estrangeiros

• Sem restrições quanto ao tipo ou localização do imóvel

• Preços acessíveis em comparação com a Europa Ocidental

• Apelo do programa de cidadania por investimento (programa encerrado em 2022, mas a demanda permanece)

• Baixos impostos pessoais e corporativos (9-15%)

• Moeda Euro (embora ainda não seja membro da UE)

• Alto tráfego turístico e crescimento da economia de aluguel de curto prazo (STR)

Estrangeiros podem comprar imóveis em Montenegro?

Sim—100% de propriedade estrangeira é permitida. Não há limitações quanto à nacionalidade, tipo de imóvel ou região.

Direitos Legais de Propriedade:

• Estrangeiros podem possuir imóveis residenciais e comerciais como indivíduos ou por meio de uma empresa

• A compra de terras agrícolas é restrita, mas pode ser adquirida por meio de uma empresa montenegrina

• Os imóveis podem ser revendidos ou alugados sem restrições

• Plenos direitos de herança para não cidadãos

Observação: O programa de Cidadania por Investimento foi encerrado em 2022, mas rotas de residência permanecem abertas.

Para quem Montenegro é adequado?

✅ Ideal para:

• Europeus e investidores globais em busca de propriedades litorâneas ou montanhosas acessíveis

• Compradores em busca de estilo de vida: aposentados, trabalhadores remotos, nômades digitais

• Investidores em aluguel de curto prazo (mercado amigável para Airbnb/Booking)

• Buscadores de segunda casa dos Bálcãs, Rússia, Emirados Árabes Unidos e Europa Ocidental

❌ Menos adequado para:

• Compradores em busca de grandes ganhos de capital no curto prazo

• Investidores que necessitam de liquidez em larga escala ou locação corporativa

Principais locais para comprar imóveis em Montenegro (2025)

1. Kotor

• Cidade costeira tombada pela UNESCO com charme histórico

• Alta demanda turística, excelentes retornos em aluguel de curto prazo

• Desenvolvimento limitado = forte valorização a longo prazo

2. Budva

• Capital da vida noturna e turismo de praia de Montenegro

• Ideal para casas de férias e apartamentos para aluguel

• Uma ampla gama de preços, desde estúdios até vilas à beira-mar

3. Tivat (Porto Montenegro)

• Marina de luxo com uma comunidade voltada para iates

• Popular entre expatriados, investidores em criptomoedas e compradores de segunda casa

• Predomínio de condomínios de alto padrão e residências com serviços

4. Herceg Novi

• Alternativa mais tranquila a Budva ou Kotor

• Crescente investimento em turismo de bem-estar e ecoturismo

• Atrai famílias e aposentados

5. Podgorica (Capital)

• Centro governamental e empresarial

• Principalmente investidores em aluguel de longo prazo

• Preços acessíveis, mas demanda limitada por turismo de curto prazo

6. Žabljak & Durmitor (Áreas Montanhosas)

• Interesse crescente em eco-casas, chalés e turismo de inverno

• Emergendo como uma oportunidade para investidores em hospitalidade boutique

O que você pode comprar como estrangeiro em Montenegro?

• Apartamentos em centros históricos ou em novos empreendimentos

• Vilas com vista para o mar ou montanha

• Terreno (com algumas restrições para uso agrícola)

• Hotéis, pousadas e edifícios amigáveis para STR

• Imóveis comerciais em Podgorica ou cidades costeiras

Preços Médios de Imóveis em 2025

Potencial de Retorno de Aluguel em 2025

Observação: A temporada de verão (junho a setembro) gera a maior parte dos lucros de STR.

Processo Legal para Compra de Imóveis

• Assinar um contrato preliminar com depósito (geralmente 10%)

• Realizar a devida diligência com advogado local

• Contrato final notarial na presença de um notário público

• Registro no Cadastro Imobiliário

• Prazo para transferência de propriedade: 1-2 semanas

Dica: Trabalhe com um advogado imobiliário e notário bilíngues para evitar atrasos na tradução ou no processo.

Impostos e Taxas

• Imposto sobre transferência de propriedade: 3% (em propriedades de revenda)

• IVA: 21% (em imóveis novos; incluído no preço)

• Imposto anual sobre propriedade: 0.1%–1% (com base na localização/valor)

• Honorários de notário e jurídicos: ~1%–2% do preço do imóvel

Residência Através da Propriedade de Imóveis

Comprar um imóvel não concede residência automática, mas você pode solicitar um Visto de Residência Temporária se:

• Você possui imóvel em Montenegro

• Você visita o país anualmente

• Você comprova meios financeiros mínimos

Este visto é renovável anualmente, com caminho para residência permanente após 5 anos de permanência contínua.

Oportunidades e Desafios

✅ Oportunidades:

• Desenvolvimento de luxo em estágio inicial (Tivat, Porto Montenegro)

• Áreas de turismo montanhoso inexploradas (Durmitor, Kolasin)

• Políticas fiscais favoráveis para renda pessoal e empresarial

• Conversas sobre adesão à UE criando perspectivas de valorização a longo prazo

⚠️ Desafios:

• A infraestrutura ainda está se desenvolvendo em áreas interiores

• Alguns atrasos burocráticos no registro de propriedade

• Barreiras linguísticas (inglês é comum na costa, menos no interior)

Considerações Finais

O mercado imobiliário de Montenegro oferece uma combinação única de charme mediterrâneo, clareza legal, plenos direitos de propriedade para estrangeiros e rendimentos promissores—especialmente nas cidades costeiras. Para investidores que buscam um destino de baixa entrada e alto estilo de vida na Europa, com forte demanda de aluguel e sem risco cambial (zona do euro), Montenegro é um forte concorrente em 2025.\