Como Comprar Propriedade no Exterior: Etapas, Taxas, Impostos (Guia 2025)
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16/09/2025
Como Comprar Propriedade no Exterior: Etapas, Taxas, Impostos (Guia 2025)
Resumo
Este guia oferece um caminho simples e neutro em relação a países para comprar uma casa no exterior. Você verá as etapas-chave, documentos, rotas de pagamento, prazos e como são os custos reais na prática. A linguagem é simples, facilitando a tradução para outros idiomas.
Comece com a equipe certa: Explore propriedades e representação do comprador • Planeje uma rota de pagamento segura: roteamento de pagamento internacional para imóveis
Passo a passo: da busca à entrega das chaves
- Defina sua meta e orçamento. Casa principal, uso para férias ou investimento? Decida um orçamento total (preço + impostos + taxas + viagens + móveis). Mantenha uma reserva de 5–10% para surpresas.
- Faça uma lista de locais. Compare regras de residência, tipos de propriedade (propriedade plena/arrendamento/condomínio), clima, escolas e limites de aluguel. Verifique os direitos básicos de propriedade e a qualidade do registro.
- Prepare seus documentos de comprador. Passaporte, comprovante de endereço (≤90 dias), Fonte de Recursos (salário, economias, venda de bens) e um arquivo simples com PDFs limpos (sem capturas de tela). Se necessário, prepare traduções juramentadas ou uma apostila.
- Planeje uma viagem de visita. Reserve de 3 a 5 dias para as áreas-alvo. Mantenha seu calendário flexível. Foque em 6 a 10 propriedades que correspondam ao seu plano. Se houver regras de visto ou trânsito, planeje com antecedência.
- Faça uma oferta e assine uma reserva. O contrato de reserva ou compra (SPA) estabelece preço, datas e condições. Mantenha a redação curta e clara. Se um depósito for necessário, considere mantê-lo em conta de custódia ou conta segregada.
- Realize diligência devida. Título, ônus, utilidades, licenças de construção, status do HOA. Peça um extrato recente do registro e uma lista clara do que está incluído na venda.
- Escolha a rota de pagamento. Conta de custódia para negócios em fases ou de desenvolvedor; conta segregada ou conclusão com reconhecimento notarial para vendas privadas simples. Alinhe os prazos e referências bancárias para evitar retenções.
- Conclusão e entrega. Assine na presença de um notário ou registrador (quando aplicável). Verifique se o titular libera os fundos somente após a verificação da prova de liberação (por exemplo, o registrador emite o título). Receba as chaves e as leituras das utilidades.
- Após a conclusão. Registre as utilidades, configure o seguro, pague quaisquer impostos ou taxas de registro após a conclusão e armazene seus documentos em uma única pasta digital.
Lista de documentos (pacote simples)
- Identidade: passaporte; às vezes uma segunda identificação (carteira de motorista ou documento de identidade nacional).
- Endereço: conta de utilidade ou extrato bancário/cartão de crédito (emitido nos últimos 90 dias).
- Fonte de Recursos: extratos bancários (90–180 dias), contracheques, contrato de venda de um ativo, relatório de dividendos/portfólio.
- Documentos do negócio: oferta/reserva, minuta do SPA, planta, inventário do que está incluído, detalhes do vendedor.
- Extras (se necessário): Procuração (para assinatura remota), traduções juramentadas, apostila/legalização.
Custos que você deve planejar
Os números variam por país e até por cidade. Use esta tabela como um mapa prático do que esperar e onde as faixas costumam ficar.
| Item | O que cobre | Faixa típica | Notas |
|---|---|---|---|
| Imposto de transferência / imposto de selo | Imposto sobre a compra de um imóvel de revenda | ~0–8% do preço | Faixa ampla por país/região; às vezes progressiva |
| IVA / GST sobre imóvel novo | Imposto sobre vendas novas ou de desenvolvedor | ~0–20% do preço | Pode substituir o imposto de transferência para novas unidades; isenções às vezes se aplicam |
| Taxas de notário e registro | Custos de execução da escritura e registro de terras | ~0,1–1,5% do preço | Alguns mercados usam faixas fixas ou tetos |
| Taxas jurídicas / consultoria | Revisão do lado do comprador, pesquisas, suporte à conclusão | ~0,5–1,5% ou taxa fixa | Escopo depende da complexidade e necessidades de linguagem |
| Taxa de agência | Taxa do agente do comprador ou vendedor (varia por mercado) | ~0–6% do preço | Em muitos mercados, paga pelo vendedor; verifique localmente |
| Custódia / conta de cliente | Gerenciamento de fundo neutro ou segregado | ~0,1–1,0% ou taxa fixa | Útil para negócios em fases ou transações transfronteiriças |
| Transferência bancária & roteamento | Taxas SWIFT + encargos de correspondentes | ~€10–€150+ | Planeje o roteamento e referências para evitar retenções |
| Spread de conversão de FX | Margem de taxa ao converter moeda | ~0,2–2,0% | Compare “converter antes” vs “conversão no destino” |
| Taxas de hipoteca (se houver) | Custos de arranjo, avaliação, encargos de banco local | ~0,5–2,0% + taxa fixa | Empréstimos para não residentes têm verificações adicionais |
| Inspeção / Vistoria | Relatório de condição, verificações técnicas | ~€200–€1.500+ | Altamente recomendada para casas em revenda |
| Seguro (residencial/conteúdos) | Cobertura de propriedade e responsabilidade | ~0,05–0,3% ao ano do valor | As taxas variam por localização e risco |
| Imposto anual sobre propriedades | Imposto local sobre a propriedade | ~0–2% ao ano do valor | Às vezes baixo para residências principais; verifique as isenções |
| Taxas de HOA / comunidade | Serviços compartilhados em prédios/condomínios | ~€20–€400+ por mês | Depende das comodidades e tamanho |
| Utilidades & conexões | Instalação de água, energia, internet | ~€100–€600+ | Varia conforme o provedor; mantenha um buffer básico |
Rotas de pagamento (escolha a correta)
Custódia: os fundos ficam com um titular neutro e são liberados apenas quando uma condição simples e escrita é comprovada (por exemplo: o registrador emite o título). Melhor para negócios em fases/desenvolvedor ou quando você deseja controle máximo.
Conta de cliente (segregada): os fundos são mantidos por um profissional licenciado sob um mandato curto (quem assina, que provas são verificadas e etapas de fallback). Geralmente é mais rápido para uma venda privada simples.
Conclusão com reconhecimento notarial: o pagamento é confirmado ao vivo na assinatura, e o vendedor recebe os fundos assim que o registrador/notário confirma que as condições foram atendidas.
Independentemente da sua escolha, alinhe os horários, as transferências de correspondentes e referências (MT103) para que a transferência chegue e seja compensada a tempo.
Impostos: na compra, durante a propriedade e na venda
- Na compra: imposto de transferência ou IVA/GST, além de notário/registro. Imóveis novos podem ter IVA em vez de imposto de transferência.
- Durante a posse: imposto anual sobre propriedades, taxas de HOA, imposto sobre renda de aluguel se você alugar, e seguro.
- Na venda: imposto sobre ganhos de capital no país da propriedade (e possivelmente no seu país de origem). Mantenha todas as faturas e registros para mostrar sua base de custo.
Este guia é informativo. Para decisões fiscais/jurídicas em um país específico, use profissionais locais.
Tempos (exemplo)
- Semana 1–2: oferta e reserva, início da diligência devida.
- Semana 3–6: concluindo pesquisas, definindo a rota de pagamento, agendando notário/registrador.
- Semana 6–10: janela de conclusão — alinhe prazos e documentos; entrega e leituras de utilidades.
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Erros comuns (e soluções simples)
Enviar uma grande transferência antes que o contrato esteja claro. Solução: usar uma reserva/SPA com uma condição escrita simples para liberação.
Conversão de FX não planejada. Solução: compare o custo total (taxa + taxas) para “converter antes” vs “no destino” — escolha o caminho mais barato.
Gaps na Fonte de Recursos. Solução: mostrar a origem → sua conta → pagamento em uma cadeia com PDFs limpos.
Agendar a conclusão em um feriado bancário. Solução: confirme os horários de corte e os feriados públicos para ambos os bancos.
Nomes de arquivos ruins e misturas de idiomas. Solução: exportar PDFs claros, usar nomes curtos em inglês e adicionar traduções juramentadas onde necessário.
Perguntas Frequentes
Preciso de um advogado para comprar no exterior? Em muitos países, os compradores usam um notário e um consultor jurídico separado. É sensato ter uma revisão independente do título e das permissões.
Quanto dinheiro devo manter para taxas e impostos? Um buffer prático é de 8–12% sobre o preço se o IVA/imposto de transferência for significativo; menos em mercados de baixo imposto.
Posso comprar remotamente? Sim, muitos compradores usam uma Procuração com reconhecimento notarial e, quando necessário, uma apostila/legalização.
Qual rota de pagamento é mais segura? Para negócios em fases ou de desenvolvedor, a custódia é geralmente a mais forte. Para uma venda privada simples, uma conta de cliente (segregada) com um mandato claro pode ser mais rápida.
Quais documentos os bancos verificam? Identidade, endereço (≤90 dias) e Fonte de Recursos que mostra de onde o dinheiro vem e como chega à sua conta.
Comentário do Especialista
“Mantenha sua regra de liberação a uma frase curta e prepare seu SoF cedo — é onde a maioria dos compradores economiza dias.”
— Sofia, Líder Residencial
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