تنوع سبد سرمایه‌گذاری از طریق سرمایه‌گذاری در املاک تل آویوشهر استارتاپ‌ها، سواحلو کلینیک‌های برجسته

املاک و مستغلات در تل آویو، اسرائیل: شهری جهانی با تقاضای رو به رشد، زمین محدود و بازار اجاره لوکس

معرفی: چرا در تل آویو سرمایه‌گذاری کنیم

تل آویو قلب تپنده اقتصاد و چشم‌انداز نوآوری اسرائیل است. به عنوان یک کلانشهر مدیترانه‌ای با یکی از بالاترین هزینه‌ها به ازای هر متر مربع در خاورمیانه، این شهر زندگی در کنار دریا، اکوسیستم فناوری رو به رشد، جذابیت فرهنگی و علاقه سرمایه‌گذاران بین‌المللی را ترکیب می‌کند. با وجود اندازه نسبتاً کوچک زمین، تقاضا به دلیل مهاجرت شدید، رشد استارتاپ‌ها و محدودیت عرضه همچنان بسیار بالا است. سرمایه‌گذاری در املاک تل آویو نه تنها به معنی زندگی در کنار دریا است — بلکه به معنای مالکیت سهمی در یکی از مقاوم‌ترین و سریع‌ترین بازارهای شهری در جهان است.

انواع املاک موجود

بازار املاک تل آویو طیف وسیعی از فرمت‌ها را مناسب برای پروفایل‌های مختلف سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهد:

• آپارتمان‌های لوکس در مناطق مرکزی مانند بولوار روتشیلد، نوئه تز دک و شمال قدیم، که نزدیکی به رستوران‌ها، فرهنگ و مرکز کسب‌وکار را فراهم می‌کنند. قیمت‌ها در اینجا بالاترین است، اما اعتبار و نقدینگی نیز به همین صورت است.
• واحدهای کنار دریا در خیابان هربرت ساموئل و مارینا، که چشم‌انداز دریا و جذابیت اجاره کوتاه‌مدت، به ویژه برای گردشگران و کارگران دیجیتال را ارائه می‌دهد.
• لوفت‌های شهری و آپارتمان‌های کوچک در مناطقی مانند فلورنتین و لو هائیر، که مستأجران جوان‌تری را جذب کرده و تقاضای بالای اجاره بلندمدت دارند.
• توسعه‌های جدید در ساراونا، میدتاون و شمال تل آویو شامل برج‌های بلند با خدمات محافظ، سالن‌های ورزشی، پارکینگ و استخر هستند که ایده‌آل برای مستأجران شرکتی یا مهاجران ثروتمند می‌باشند.

مالکیت زمین و ساختار قانونی

خارجی‌ها مجاز به خرید ملک در اسرائیل با محدودیت‌های بسیار کمی هستند. نکته قانونی قابل توجه مربوط به تفاوت بین زمین‌های خصوصی با مالکیت آزاد و زمین‌های اجاره‌ای متعلق به اداره زمین اسرائیل (ILA) است. حدود 93٪ از زمین‌های اسرائیل دولتی بوده و به صورت بلندمدت (معمولاً 49–98 سال) اجاره داده می‌شود. با اینکه این ساختار ایمن است، درک هزینه‌های تجدید و مالیات‌های مرتبط مهم است. همچنین خارجی‌ها ملزم به دریافت شماره شناسایی مالیاتی و همکاری با یک وکیل املاک دارای مجوز در طول فرآیند خرید هستند. تمام تراکنش‌ها باید در دفتر ثبت اراضی (“تابو”) یا ثبت شرکت‌های مربوطه ثبت شوند.

مالیات‌های ملکی و هزینه‌های تراکنش

• مالیات خرید برای خریداران خارجی بسته به ارزش ملک بین 8٪ تا 10٪ متغیر است.
• هزینه‌های قانونی معمولاً حدود 1٪ تا 2٪ از ارزش تراکنش را شامل می‌شود.
• کمیسیون مشاوران معمولاً 2٪ + مالیات بر ارزش افزوده (به صورت مشترک یا از سوی خریدار پرداخت می‌شود).
• مالیات بر درآمد سرمایه در هنگام فروش مجدد اعمال می‌شود، اما ممکن است بسته به مدت مالکیت و وضعیت اقامت معافیت‌هایی وجود داشته باشد.

محدوده قیمت و روند ارزش

تل آویو به طور مداوم در بین گران‌ترین شهرهای جهان به ازای هر متر مربع قرار دارد. در سال‌های 2024-2025:

• مرکز تل آویو: 12,000–22,000 دلار آمریکا در هر متر مربع
• شمال قدیم: 9,000–16,000 دلار آمریکا در هر متر مربع
• واحدهای کنار دریا: 15,000–25,000 دلار آمریکا در هر متر مربع
• محله‌های پیرامونی: 7,000–11,000 دلار آمریکا در هر متر مربع

با وجود قیمت‌های بالای ورودی، رشد ارزش همچنان پایدار است و در طول دهه گذشته، سالانه 4٪–7٪ افزایش یافته است. زمین بسیار محدود است و مقررات ساخت و ساز در بسیاری از مناطق ارتفاع و چگالی را محدود می‌کند، که این امر حفظ ارزش درازمدت را بیشتر حمایت می‌کند.

بازده اجاره و پروفایل تقاضا

بازده اجاره در تل آویو بسته به location و فرمت متفاوت است:

• اجاره‌های بلندمدت: بازده‌ها معمولاً بین 2.5٪ تا 4.5٪ در بخش‌های لوکس، و 4٪ تا 6٪ در واحدهای کوچک‌تر یا محله‌های کمتر مرکزی متغیر است.
• اجاره‌های کوتاه‌مدت (از طریق پلتفرم‌هایی مانند Airbnb): بازده‌ها ممکن است به 7٪ تا 10٪ برسد اما نیاز به مجوز ویژه دارد و باید با مقررات شهری در حال تحول مطابقت داشته باشند.

تقاضای اجاره به وسیله:

• کارکنان و کارآفرینان بخش فناوری
• کارکنان سفارت‌های خارجی و سازمان‌های غیردولتی
• دیاستورای یهودی که به اسرائیل بازمی‌گردد یا در آن سرمایه‌گذاری می‌کند
• گردشگران جستجوگر آپارتمان‌های کنار دریا
• دانشجویان در برنامه‌های پزشکی، حقوقی و مهندسی

امکان سرمایه‌گذاری در مناطق امیدوارکننده

• نوئه تز دک: مشهور به جذابیت بوتیک، خیابان‌های سنگی و نوسازی‌های لوکس، ایده‌آل برای خریداران سبک زندگی و اجاره‌های بوتیک.
• فلورنتین: منطقه‌ای در حال نو شدن که هنرمندان، متخصصان جوان و توسعه‌دهندگان شهری را جذب می‌کند. نسبتاً مقرون به صرفه با پتانسیل افزایش.
• شمال قدیم و منطقه باسل: مناسب برای خانواده‌ها، سبز و با نقدینگی بالا — عرضه محدود واحدهای بزرگ.
• ید الیاهو و کیریات شلوم: مناطق شرقی و جنوبی تل آویو که در حال پیشرفت‌های شهری و توسعه زیرساخت‌ها هستند.
• کنار دریا (هربرت ساموئل): با قیمت‌های بالا اما به طرز جهانی مطلوب. معمولاً به عنوان خانه‌های دوم یا برای موقعیت‌دهی با اعتبار خریداری می‌شوند.

فرصت‌های توسعه

تل آویو همچنین فرصت‌هایی در زمینه:

• پروژه‌های نوسازی شهری (تاما 38 و پینوی بینوی)، جایی که ساختمان‌های قدیمی تخریب یا تقویت می‌شوند و با ساختمان‌های با استاندارد بالاتر جایگزین می‌شوند. سرمایه‌گذاران می‌توانند زودتر از دیگران خرید کرده یا با توسعه‌دهندگان کار کنند.
• پروژه‌های پیش‌ساخت: خرید قبل از ساخت و ساز به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که قبل از اتمام، تخفیف‌هایی را تأمین کنند، اما بررسی حقوقی الزامی است.
• واحدهای میکرو یا اجاره‌های مبله: آپارتمان‌های کوچک و با اثاثیه مناسب در نزدیکی ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی می‌توانند بازدهی بالاتری داشته باشند.

ریسک‌ها و محدودیت‌ها

با وجود قدرت آن، بازار تل آویو بدون چالش نیست:

• قیمت بالای ورودی و افزایش هزینه‌های وام به دلیل سیاست‌های بانک مرکزی
• مقررات گاهی اوقات دولت در مورد مالکیت خارجی یا شیوه‌های اجاره
• محدودیت در دسترسی به زمین‌های جدید در مناطق اصلی
• نرخ‌های مالیات بالا نسبت به دیگر کشورها

وضعیت املاک و اقامت

خرید ملک در اسرائیل به طور خودکار اقامت یا شهروندی را به همراه ندارد. با این حال، سرمایه‌گذاران یهودی ممکن است بر اساس قانون بازگشت واجد شرایط دریافت علیا شوند که مزایای مهاجرت و مالیاتی را فراهم می‌کند. خریداران خارجی غیر یهودی معمولاً می‌توانند بدون محدودیت دارایی‌ها را مالک شوند، اما باید از قوانین ویزا برای اقامت‌های بیش از 90 روز پیروی کنند. برای حضور طولانی‌مدت، ممکن است ساختارهای ویزای جایگزین یا شهروندی دوگانه نیاز باشد.

چگونه VelesClub Int. از سرمایه‌گذاران حمایت می‌کند

تیم ما در VelesClub Int. ارائه‌دهنده یک ورود جامع به بازار تل آویو است:

• انتخاب لیست‌های غیر بازاری و تایید شده توسط توسعه‌دهندگان
• تأیید قانونی حق مالکیت و حقوق مالکیت
• کمک در راه‌اندازی حساب‌های بانکی اسرائیلی و تأمین شماره مالیاتی
• مدیریت ملک، تأمین اثاثیه و بهینه‌سازی اجاره
• برنامه‌ریزی خروج و فروش مجدد از طریق نمایندگان شریک

نتیجه‌گیری

سرمایه‌گذاری در تل آویو یک استراتژی با موانع بالا و ارزش بالا است — ایده‌آل برای حفظ سرمایه در بلندمدت، ادغام سبک زندگی یا تنوع در یک دارایی جهانی. با زمین محدود، بنیادهای دموگرافیک قوی و شهرت به عنوان