تنوع پرتفوی از طریق سرمایه گذاری در املاک تل آویوشهر استارتاپ ها، سواحلو کلینیک های الیت

املاک در تل آویو، اسرائیل: شهری جهانی با تقاضای رو به افزایش، زمین محدود و بازار اجاره با قیمت بالا

مقدمه: چرا در تل آویو سرمایه گذاری کنیم

تل آویو قلب تپنده اقتصاد و چشم انداز نوآوری اسرائیل است. به عنوان یک کلان شهر مدیترانه‌ای با یکی از بالاترین هزینه‌ها به ازای هر متر مربع در خاورمیانه، زندگی در کنار دریا، اکوسیستم شکوفای فناوری، جاذبه‌های فرهنگی و علاقه جهانی سرمایه‌گذاران را ترکیب می‌کند. با وجود اندازه نسبتاً کوچک زمین، تقاضا به دلیل مهاجرت مداوم، رشد استارتاپ‌ها و عرضه محدود همچنان بسیار بالا است. املاک در تل آویو تنها به زندگی در کنار دریا مربوط نمی‌شود — بلکه owning یک سهم در یکی از مقاوم‌ترین و سریع‌الرشدترین بازارهای شهری در سطح جهانی است.

انواع املاک موجود

بازار املاک تل آویو طیف وسیعی از گزینه‌ها را برای پروفایل‌های مختلف سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهد:

• آپارتمان‌های لوکس در مناطق مرکزی مانند بولوار روچیلد، نوِو تسدک و شمال قدیم، نزدیک به رستوران‌ها، فرهنگ و منطقه تجاری را ارائه می‌دهند. قیمت‌ها در اینجا بالاترین است، اما همچنین اعتبار و نقدینگی هم همینطور.
• اقامتگاه‌های کنار دریا در طول خیابان هربرت ساموئل و مارینا، نمای دریا و جذابیت اجاره‌های کوتاه‌مدت به ویژه برای گردشگران و دیجیتال نوماها را ارائه می‌دهند.
• لاف‌های شهری و آپارتمان‌های کوچک در محله‌هایی مانند فلورنتین و لوو هاایر، مستاجران جوان‌تری را جذب می‌کنند و تقاضای اجاره بلندمدت قوی دارند.
• پروژه‌های جدید در سارونا، میدتاون و شمال تل آویو شامل برج‌های بلند با خدمات کنسیرج، باشگاه‌های ورزشی، پارکینگ و استخرها است — که برای مستاجران شرکتی یا مهاجران ثروتمند ایده‌آل است.

مالکیت زمین و ساختار قانونی

خارجی‌ها مجاز به خرید املاک در اسرائیل با بسیار کمترین محدودیت‌ها هستند. مهم‌ترین جزئیات حقوقی مربوط به تفاوت بین زمین‌های خصوصی قابل خرید و زمین‌های اجاره‌ای متعلق به اداره زمین اسرائیل (ILA) است. تقریباً 93% از زمین در اسرائیل متعلق به دولت است و به صورت بلندمدت اجاره داده می‌شود (معمولاً 49–98 سال). در حالی که این ساختار امن است، مهم است که هزینه‌های تجدید و مالیات‌های مرتبط را درک کنیم. همچنین برای خارجی‌ها ضروری است که یک شماره شناسایی مالیاتی دریافت کنند و در طول روند خرید با یک وکیل املاکLicensed همکاری کنند. تمام معاملات باید در اداره ثبت زمین (“تابو”) یا ثبت‌نام شرکت‌های مربوطه ثبت شوند.

مالیات بر املاک و هزینه‌های معامله

• مالیات خرید بسته به ارزش ملک برای خریداران خارجی بین 8%–10% متغیر است.
• هزینه‌های قانونی معمولاً حدود 1%–2% از ارزش معامله است.
• کمیسیون نماینده معمولاً 2% + VAT (تقسیم شده یا پرداختی خریدار).
• مالیات بر سود سرمایه در هنگام فروش مجدد اعمال می‌شود اما ممکن است معافیت‌هایی بسته به مدت مالکیت و وضعیت اقامت اعمال شود.

محدوده قیمت و روند ارزش

تل آویو به طور مداوم در بین گران‌ترین شهرهای جهان به ازای هر متر مربع قرار دارد. از سال 2024–2025:

• مرکز تل آویو: $12,000–$22,000/m²
• شمال قدیم: $9,000–$16,000/m²
• واحدهای کنار دریا: $15,000–$25,000/m²
• محله‌های پیرامونی: $7,000–$11,000/m²

با وجود قیمت‌های بالای ورود، رشد ارزش همچنان پایدار است و در دهه گذشته سالانه 4%–7% افزایش داشته است. زمین به شدت محدود است و قوانین زونینگ در بسیاری از مناطق محدودیت‌های ارتفاع و چگالی را ایجاد می‌کند، که به حفظ ارزش در طولانی‌مدت کمک می‌کند.

بازده اجاره و پروفایل تقاضا

بازده اجاره در تل آویو به مکان و نوع ملک بستگی دارد:

• اجاره‌های بلندمدت: بازده معمولاً بین 2.5%–4.5% در بخش‌های لوکس و 4%–6% در واحدهای کوچک‌تر یا محله‌های کمتر مرکزی متغیر است.
• اجاره‌های کوتاه‌مدت (از طریق پلتفرم‌هایی مانند Airbnb): بازده ممکن است به 7%–10% برسد اما نیاز به پروانه خاص و رعایت قوانین شهری در حال تغییر دارد.

تقاضای اجاره از جمله ناشی از:

• کارمندان و کارآفرینان بخش فناوری
• کارمندان سفارت‌های خارجی و سازمان‌های غیردولتی
• دیاسپورای یهودی که به اسرائیل بازمی‌گردند یا سرمایه گذاری می‌کنند
• مسافران در جستجوی آپارتمان‌های کنار دریا
• دانشجویان در برنامه‌های پزشکی، حقوقی و مهندسی

امکانات سرمایه‌گذاری امیدوارکننده

• نوِو تسدک: به خاطر جذابیت بوتیک، خیابان‌های سنگ‌فرش و بازسازی‌های لوکس شناخته می‌شود، ایده‌آل برای خریداران سبک زندگی و اجاره‌های بوتیک.
• فلورنتین: منطقه‌ای در حال نوگرایی که هنرمندان، حرفه‌ای‌های جوان و توسعه‌دهندگان شهری را جذب می‌کند. نسبتا مقرون به صرفه با پتانسیل رشد.
• شمال قدیم و منطقه بازل: دوستانه برای خانواده، سبز و دارای نقدینگی بالا — عرضه بسیار محدود آپارتمان‌های بزرگ.
• یاد ایلیا و کریات شلوم: مناطق شرق و جنوب تل آویو که در حال تجدید شهری و بهبود زیرساخت هستند.
• کنار دریا (هربرت ساموئل): بلیط‌های گران اما مورد توجه جهانی. معمولاً به عنوان خانه‌های دوم یا برای موقعیت‌گیری اعتبار خریداری می‌شوند.

فرصت‌های توسعه

تل آویو همچنین فرصت‌هایی در:

• پروژه‌های تجدید شهری (Tama 38 و Pinui Binui)، جایی که ساختمان‌های قدیمی تخریب یا تقویت شده و با ساختمان‌های با استاندارد بالاتر جایگزین می‌شوند. سرمایه‌گذاران می‌توانند در اوایل این پروژه‌ها خرید کنند یا با توسعه‌دهندگان همکاری کنند.
• پروژه‌های پیش‌ساخت: خرید پیش‌فروش به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که قبل از تکمیل تخفیف‌هایی را تضمین کنند، اما انجام due diligence قانونی ضروری است.
• واحدهای میکرو یا اجاره‌های مبله: آپارتمان‌های کوچک با مبلمان خوب نزدیک به مراکز حمل و نقل عمومی می‌توانند بازدهی بالاتر از میانگین داشته باشند.

ریسک‌ها و محدودیت‌ها

با وجود قوت خود، بازار تل آویو بدون چالش نیست:

• قیمت بالای ورود و افزایش هزینه‌های وام مسکن به دلیل سیاست‌های بانک مرکزی
• تنظیمات نادر دولت در مورد مالکیت خارجی یا شیوه‌های اجاره
• محدودیت در دسترسی به زمین‌های جدید در مناطق اصلی
• نرخ‌های مالیات بالا در مقایسه با سایر کشورها

وضعیت املاک و اقامت

خرید ملک در اسرائیل به طور خودکار اقامت یا شهروندی را اعطا نمی‌کند. با این حال، سرمایه‌گذاران یهودی ممکن است تحت قانون بازگشت واجد شرایط علیا شوند که مزایای مهاجرت و مالیاتی را فراهم می‌کند. خریداران غیر یهودی خارجی معمولاً می‌توانند دارایی‌های خود را بدون محدودیت مالکیت کنند اما باید به قوانین ویزا برای اقامت‌های بالای 90 روز رعایت کنند. برای حضور طولانی‌مدت، ممکن است ساختارهای ویزای جایگزین یا شهروندی دوگانه لازم باشد.

چگونه VelesClub Int. از سرمایه‌گذاران حمایت می‌کند

تیم ما در VelesClub Int. یک ورودی جامع به بازار تل آویو را ارائه می‌دهد:

• انتخاب لیست‌های خارج از بازار و تأمین کنندگان توسعه‌دهنده
• تأیید قانونی عنوان ملک و حقوق مالکیت
• کمک به ایجاد حساب‌های بانکی اسرائیلی و تأمین شماره شناسایی مالیاتی
• مدیریت ملک، تأمین مبلمان و بهینه‌سازی اجاره
• برنامه‌ریزی خروج و فروش مجدد از طریق نمایندگان شریک

نتیجه‌گیری

سرمایه‌گذاری در تل آویو استراتژی با موانع بالا و ارزش بالا است — که برای حفظ سرمایه بلندمدت، ادغام در سبک زندگی یا تنوع در دارایی‌های جهانی ایده‌آل است. با زمین‌های محدود، بنیادهای جمعیتی قوی و شهرت به عنوان «سیلیکون وادی» خاورمیانه، تل آویو همچنان فرصت‌های جذاب املاک را برای سرمایه‌گذاران دقیق در سطح جهانی ارائه می‌دهد.