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Por qué el mercado secundario de bienes raíces en La Habana enamora a los inversores globales

La Habana, la capital histórica de Cuba situada en el brillante Golfo de México, cuenta con un mercado secundario de bienes raíces impregnado de encanto colonial y cada vez más accesible para compradores de habla inglesa. Los apartamentos de reventa en los edificios patrimoniales de La Habana Vieja, clasificados por la UNESCO, los restaurados apartamentos Art Deco en Vedado y las casas adosadas de mediados del siglo XX en Miramar, típicamente se comercializan entre un 20 y un 35 % por debajo de las primas de las renovaciones primarias respaldadas por el estado. Los compradores extranjeros obtienen ocupación lista para habitar, transferencias de título claras a través del Registro de la Propiedad de Cuba y una demanda de inquilinos comprobada, impulsada por el turismo boutique, las misiones diplomáticas y una comunidad expatriada en auge. Con transacciones en efectivo que facilitan las complejidades de financiamiento, costos de cierre modestos (alrededor del 4 al 6 %) y sin restricciones para no residentes en las nuevas regulaciones, el mercado de reventa de La Habana ofrece una inmersión cultural junto con un atractivo potencial a largo plazo.

Barrios históricos y dinámicas de alquiler

La Habana Vieja (Centro Histórico) sigue siendo la joya de la corona para los inversores en patrimonio. Los apartamentos secundarios en los crumbling palacetes del siglo XVIII y XIX, modernizados con plomería y electricidad, rinden entre un 6 y un 8 % brutos cuando se alquilan a turistas interesados en el patrimonio a través de casas particulares autorizadas. Los compradores que buscan valor a menudo negocian acuerdos de renovación con los propietarios actuales para restaurar los originales pisos de terrazo, persianas de madera y forjas ornamentales, asegurando primas en las tarifas nocturnas del 25 al 30 % durante festivales culturales como la Bienal de La Habana y el Jazz Plaza.

Las calles 5 y 23 en Vedado forman un corredor modernista de mediados de siglo muy valorado por diplomáticos y viajeros de negocios de larga estancia. Los apartamentos de reventa en edificios de los años 50 se comercializan con descuentos respecto al stock “preferencial del estado” destinado a extranjeros, pero ofrecen rendimientos estables del 5 al 6 % en arrendamientos anuales para el personal de embajadas y ONG. Las mejoras interiores, como nuevas cocinas, aire acondicionado tipo split y calentadores de agua en las unidades, pueden aumentar el alquiler entre un 15 y un 20 %, mientras que la proximidad al Malecón y a lugares culturales como el Hotel Nacional aseguran alta ocupación.

Miramar, el distrito diplomático y corporativo de La Habana, ofrece casas unifamiliares en comunidades cerradas y edificios de apartamentos de bajo perfil de los años 60. Las villas secundarias aquí, muchas con jardines privados y estacionamiento cubierto, generan entre un 4 y un 5 % para familias expatriadas y personal de agencias de la ONU. Los compradores a menudo obtienen créditos de renovación para reparaciones de techos y repintado de fachadas, asegurando el cumplimiento con los estrictos códigos de preservación municipal y justificando aumentos del alquiler del 10 al 12 %.

Aspectos legales, fiscales y transaccionales para compradores en el extranjero

Bajo el marco actualizado de inversión extranjera de Cuba, los no residentes pueden adquirir bienes raíces secundarios con un pago inicial del 100 % en moneda convertible libremente (USD o EUR) a través de cuentas de depósito en garantía autorizadas por el estado en el Banco Financiero Internacional. El registro de título se realiza en la Oficina de Registro de la Propiedad, con costos de cierre (notaría, registro y honorarios legales) que totalizan aproximadamente entre el 4 y el 6 % del valor de venta. No existen cuotas de propiedad ni requisitos de ciudadanía, y las propiedades fuera del segmento “preferencial del programa” (nuevas construcciones) se venden sin IVA, lo que mejora la asequibilidad general.

Las consideraciones clave incluyen:

• Diligencia debida: Contratar a un abogado licenciado en Cuba para verificar títulos claros, confirmar la ausencia de gravámenes (hipotecas) y asegurar la conformidad con las directrices de preservación del patrimonio de la Oficina del Historiador.
• Impuestos y tasas sobre la propiedad: Las tasas municipales anuales son nominales, típicamente inferiores al 0,3 % del valor catastral, y los permisos de revisión arquitectónica a menudo incurren en costos fijos adicionales para estructuras patrimoniales.
• Licencias de alquiler: Las operaciones de corta estancia requieren una licencia de arrendador del Ministerio de Turismo; los propietarios deben cumplir con normas de seguridad y hospitalidad para mantener acuerdos de arrendamiento legales.

Dado que las hipotecas no están disponibles para extranjeros, las transacciones en efectivo predominan. Los compradores suelen repatriar fondos —después del cierre— a través de canales de remesas o reinvestir en mejoras en la propiedad supervisadas por empresas constructoras acreditadas por el estado. Contar con un corredor de bienes raíces y un notario de buena reputación asegura la distribución fluida de depósitos en garantía y el cumplimiento de los requisitos de AML en Cuba.

Los proyectos de transporte y regeneración urbana que evoluciona en La Habana aumentan los valores del mercado secundario. La planificación de la extensión de la zona peatonal del Paseo del Prado y el proyecto de mejora del Malecón se espera que aumenten las primas de reventa entre un 5 y un 7 % para las propiedades dentro de los 200 metros de estas arterias culturales. Los mejores enlaces de ferry a Cayo Largo y las expansiones de vuelos charter desde el Aeropuerto Internacional José Martí estimulan aún más la demanda de alquileres de corta estancia.

La demanda de arrendamientos de larga estancia proviene de familias diplomáticas en embajadas, personal de agencias de la ONU en oficinas de Miramar y visitantes académicos a la Universidad de La Habana y la escuela ISDI. Los picos de turismo estacional durante el Carnaval y la Feria Internacional del Libro de La Habana generan reservas consistentes de corta estancia, a menudo superando el 80 % de ocupación. Los administradores de propiedades profesionales coordinan los servicios para huéspedes, el mantenimiento y los informes financieros bajo las regulaciones cubanas, lo que permite a los propietarios en el exterior disfrutar de ingresos por alquiler en gran medida sin esfuerzo.

Los nichos emergentes incluyen la transformación de apartamentos más pequeños en el corredor Callejón de Hamel en Vedado en suites temáticas de arte, que generan rendimientos nocturnos del 10 al 12 %, y la focalización de casas adosadas en las colinas cerca del Mirador de la Habana para retiros de bienestar. Al comprender el singular panorama de preservación del patrimonio de La Habana, aprovechar las nuevas regulaciones de inversión extranjera y alinear las adquisiciones con hitos de renovación urbana, los inversores globales pueden garantizar tanto experiencias de vida ricas en cultura como retornos sostenibles en la legendaria capital de Cuba.