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Por qué el mercado inmobiliario secundario en Cartago atrae a los inversores globales

Cartago, la capital colonial original de Costa Rica situada a 1,435 metros sobre el nivel del mar y enmarcada por los volcanes Irazú y Turrialba, ha desarrollado silenciosamente un dinámico sector inmobiliario secundario que los compradores de habla inglesa encuentran irresistible. Las casas y apartamentos en el centro histórico de Cartago, los modernos apartamentos en Tierra Blanca y las villas en las colinas de Tres Ríos suelen tener precios de reventa entre un 15 % y un 25 % por debajo de los del vecino San José, ofreciendo ocupación inmediata y potencial de alquiler inmediato. Con la transferencia de títulos clara a través del registro al estilo Torrens de Costa Rica, costos de cierre moderados, y rentabilidades impulsadas por estudiantes universitarios, profesionales de agritourismo y empleados gubernamentales, el mercado inmobiliario secundario en Cartago combina el encanto de un pequeño pueblo con rendimientos confiables y acceso estratégico al corazón económico del Valle Central.

Características de los vecindarios y factores que impulsan el alquiler

Centro Histórico, el núcleo verde de Cartago, se centra en la Basílica de Nuestra Señora de los Ángeles y la cercana extensión del campus de la Universidad de Costa Rica. Los apartamentos de reventa en edificios de principios del siglo XX y casas restauradas de estilo colonial ofrecen rendimientos brutos del 6 % al 8 % gracias a una mezcla de inquilinos a largo plazo, como profesores, funcionarios públicos y residentes médicos en el hospital clínico local, así como visitantes de estancia corta que asisten a peregrinaciones religiosas y conferencias académicas. Los inversores que buscan agregar valor negocian créditos por compra para la reparación de fachadas y la instalación de nuevas instalaciones eléctricas, conservando los suelos de madera originales mientras integran cocinas modernas y conexión a internet de alta velocidad, lo cual puede aumentar los alquileres hasta en un 20 %.

Justo al norte del centro, el distrito de Tierra Blanca ha emergido como un punto caliente para la reventa de complejos de apartamentos de mediados del siglo XX y comunidades cerradas de bajo crecimiento. Estos apartamentos de entrega inmediata, que a menudo incluyen estacionamiento cubierto y jardines comunitarios, se comercializan a precios más bajos que los nuevos desarrollos de condominios en Costa Rica, y aún así ofrecen un rendimiento del 5 % al 6 % a familias expatriadas, profesionales de agritourismo que manejan fincas cafetaleras cercanas y parejas con doble ingreso que trabajan en el sector tecnológico de San José. Simples mejoras interiores, como la instalación de baños en suite o la adición de aire acondicionado dividido, a menudo justifican aumentos en el alquiler del 10 % al 15 %, mientras que la proximidad a la Carretera Panamericana eleva la demanda de arrendamientos a largo plazo.

En las laderas orientales de Cartago, las enclaves residenciales en Tres Ríos ofrecen villas en colinas y grupos de casas adosadas con vistas panorámicas del valle. Las casas de reventa aquí, muchas construidas en los años 90, logran rendimientos del 4 % al 5 % para jubilados que buscan tranquilidad, personal diplomático en oficinas consulares y huéspedes de alquiler por fin de semana atraídos por los eco-lodges cercanos. Los inversores que mejoran las terrazas ajardinadas, agregan cocinas al aire libre o instalan piscinas de inmersión pueden cobrar incrementos en las tarifas nocturnas del 25 % al 30 % durante la temporada de avistamiento de aves y los fines de semana festivos, manteniendo una ocupación superior al 85 % durante todo el año.

Aspectos legales, fiscales y financieros para compradores no residentes

La adquisición de bienes raíces secundarias en Cartago implica la sencilla inscripción al estilo Torrens de Costa Rica. Los compradores extranjeros presentan pasaportes válidos e identificaciones fiscales (NUIP) a un notario local, quien lleva a cabo búsquedas de título en el Registro Nacional. Los costos de cierre, que incluyen el impuesto de transferencia (1.5 %), honorarios notariales (1 %), tasas de registro y sellos (1 % – 2 %), y comisiones de agentes inmobiliarios (1 % – 2 %), suelen totalizar entre el 4 % y el 6 % del precio de venta. No hay restricciones sobre la propiedad no residente, y los impuestos anuales sobre la propiedad están limitados al 0.25 % del valor de tasación, lo cual mantiene los costos predecibles.

Los bancos locales como el Banco Nacional y BAC Credomatic ofrecen financiamiento hipotecario a extranjeros calificados, ofreciendo relaciones préstamo-valor de hasta el 70 % y tasas de interés flotantes alrededor del 7 % al 8 % APR. Muchos inversores internacionales combinan hipotecas costarricenses con préstamos puente de sus países de origen o líneas de crédito sobre el valor de la vivienda para protegerse del riesgo de cambio colón a USD. El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica al 15 % para propiedades mantenidas durante menos de dos años; es completamente exento para las ventas que ocurren después de ese período. No hay impuesto sobre herencias, lo que asegura una transferencia de riqueza fluida a través de generaciones.

Las mejores prácticas de diligencia debida incluyen verificar que las asociaciones de condóminos mantengan fondos de reserva adecuados para reparaciones futuras, lo cual es especialmente crítico en desarrollos en colinas; confirmar permisos municipales actualizados para renovaciones en áreas de patrimonio; y obtener evaluaciones comprensivas de riesgo de inundaciones y deslizamientos de tierra para pendientes expuestas a torrenciales lluvias tropicales. Retener a un abogado y agente inmobiliario bilingüe con sede en Cartago agiliza la gestión de depósitos, el cumplimiento de la normativa AML, y los procesos de transferencia de servicios públicos (agua, electricidad, internet) de acuerdo con las regulaciones locales.

La mejora de la infraestructura de transporte en Cartago respalda aún más su atractivo en el mercado secundario. La Carretera Panamericana (Ruta 2) conecta Cartago con el CBD de San José en menos de 45 minutos durante las horas de menor afluencia, estimulando la demanda de casas de reventa dentro de los 2 km de la intersección con la carretera. El Tren Regional Interurbano, que se prevé reiniciar el servicio de pasajeros pronto, conectará a Cartago con Heredia y Alajuela, lo que podría aumentar las primas de precios de reventa en un 5 % al 7 % para propiedades situadas a 500 metros de la futura estación en el centro de Cartago. Las rutas de autobuses locales y los estudios de viabilidad planeados para el BRT a lo largo de la Avenida Central mejoran la conectividad dentro de la ciudad, ampliando las áreas de captación de inquilinos para apartamentos en El Carmen y Pinares.

Los segmentos de alquiler a largo plazo se mantienen robustos: personal académico en el campus de la Universidad de Costa Rica en Cartago, visitantes de turismo médico en la Clínica Universal, y empleados gubernamentales en el complejo administrativo Mochila Roja. La demanda de estancias cortas alcanza su punto máximo durante la peregrinación anual a la Basílica, atraída por el festival de “La Negrita” en agosto, y en ferias agrícolas en Tres Ríos, manteniendo ocupaciones superiores al 75 % para propiedades de reventa orientadas al cliente. Los administradores profesionales de propiedades proporcionan servicios integrales, que incluyen la selección de huéspedes, la coordinación del mantenimiento y la presentación transparente de informes financieros, lo que permite a los propietarios en el extranjero disfrutar de flujos de ingresos verdaderamente pasivos.

Los micro-nichos emergentes incluyen convertir apartamentos infrautilizados a lo largo de Calle Blancos en unidades de residencia para artistas durante el festival anual de artes, que demandan rendimientos nocturnos del 8 % al 10 %, y dirigirse a villas en colinas cerca del sendero del Valle de Orosi para alquileres de ecoturismo que combinan alojamiento con experiencias de senderismo guiadas. Al alinear las adquisiciones con los plazos de expansión del transporte, aprovechando el estable marco legal de Costa Rica y entendiendo las diversas ofertas de vecindarios en Cartago, los inversores globales pueden asegurar experiencias de vida inmersivas y rendimientos sostenibles en esta histórica ciudad del Valle Central.